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    “在過去20年房地產(chǎn)調(diào)控中，從來沒有一次調(diào)控政策密集發(fā)布程度接近2017年，這一年中國房地產(chǎn)調(diào)控政策密集程度前所未有。”

    談起對2017年房地產(chǎn)市場的調(diào)控感觸，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在發(fā)給法治周末記者的樓市分析報告中稱。

    中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至12月13日，全國房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布接近110個城市與部門(縣級以上)，發(fā)布的調(diào)控政策次數(shù)多達250次以上。

    在業(yè)內(nèi)人士看來，總體而言，2017年密集出臺的樓市調(diào)控政策更多的是圍繞著“房住不炒”，防范樓市泡沫風險展開。

    那么，回顧即將過去的2017年，密集出臺的政策中又是如何“防范化解房地產(chǎn)市場風險”的？

    “應該說，2017年各類政策內(nèi)容，其實從化解市場風險角度看，都是針對需求端而進行的。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進告訴法治周末記者。

    商改住遭遇“最猛烈政策管控”

    “回顧2017年，對于樓市防控風險的做法來說，應該說商改住的管控政策來得最猛烈，影響是比較大的，而且也超過了市場預期。”嚴躍進說。

    所謂“商改住”是指一些商業(yè)或辦公等立項的開發(fā)項目，被開發(fā)商改變規(guī)劃，冠以不限購的“商務公寓”或者“酒店式公寓”名義賣給購房者；不過，開發(fā)商這種行為在政策層面是不允許的，屬于違規(guī)行為。

    2017年，對于商改住的政策管控，我們或許可以從北京市、上海市的動作中窺見一斑。

    3月26日，北京市住建委等5部門聯(lián)合發(fā)布了《關于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》，明令禁止將商業(yè)、辦公類項目擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛�；開發(fā)商在建(含在售)商辦類項目，銷售對象只能是合法登記的企事業(yè)單位、社會組織，不能為個人。

    5月23日，北京市住建委公布關于“326”商住新政的補充說明，明確于3月26日前已購買的商辦類房屋可銷售，但購房人應符合政策要求。

    同一月的17日，上海市住房和城鄉(xiāng)建設管理委員會官方網(wǎng)站也發(fā)布了《關于開展商業(yè)辦公項目清理整頓工作的意見》。

    意見提出，上海將停止審批公寓式辦公項目，并重新審核尚未上市銷售的項目。“對已批未建的項目，要重新審圖，對已售未交付入住的項目，要按照商業(yè)辦公房屋功能進行全面整改，由相關部門聯(lián)合驗收，不符合商業(yè)辦公要求的，不得交付，不得辦理房屋交易登記手續(xù)。對銷售中開發(fā)企業(yè)存在誤導行為的，要支持購房人依法維護合法權益。”

    “類似北京和上海對商業(yè)辦公項目的各類管制，實際上就是因為此類商改住背后的炒作現(xiàn)象很大，容易推高此類物業(yè)的價格泡沫，所以會有相關的管控內(nèi)容以化解其中存在的風險。”嚴躍進說。
在嚴躍進看來，類似政策其實不光對房地產(chǎn)交易市場會有影響，也會影響后續(xù)的供應端市場。“尤其是很多機構投資資金現(xiàn)在是不敢進入此類市場了。”

    嚴查“消費貸”流入房地產(chǎn)市場

    “另外，從實際情況看，包括對于首付貸資金的查處，以及銀監(jiān)會規(guī)定商業(yè)銀行部分信托資金不允許流入房地產(chǎn)領域，其實都是為了管控房地產(chǎn)市場背后的高杠桿因素。”嚴躍進說。

    事實也確如嚴躍進所言。

    法治周末記者注意到，9月5日，北京銀監(jiān)局、中國人民銀行營業(yè)管理部聯(lián)合印發(fā)的《北京銀監(jiān)局人行營業(yè)管理部關于開展銀行個人貸款資金違規(guī)進入房地產(chǎn)市場情況檢查的通知》要求，北京市銀行業(yè)金融機構對個人經(jīng)營性貸款和個人消費貸款開展自查工作，重點檢查“房抵貸”等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的情況。

    此外，9月8日，北京市住房建設委員會下發(fā)《關于開展房地產(chǎn)經(jīng)紀機構違規(guī)行為情況檢查的通知》，要求中介機構對近3個月本機構及從業(yè)人員經(jīng)營活動開展自查。

    自查內(nèi)容包括：為購房人辦理“消費貸”“經(jīng)營貸”“個人信用貸”“房抵貸”作為購房首付款的行為；協(xié)助、教唆購房人提供虛假材料，騙取購房資格或購房貸款等六種違規(guī)行為。

    銀監(jiān)會9月29日在銀行業(yè)運行及監(jiān)管情況召開的通報會也表示，將嚴查消費貸款的資金，嚴厲打擊首付貸。

    此后，廣東、江蘇、重慶、江蘇、江西等地也陸續(xù)發(fā)布有關消費貸政策，嚴查“消費貸”“經(jīng)營貸”“信用貸”以及大額信用卡套現(xiàn)等，防范信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場；同時，據(jù)多家銀行工作人員反映，他們也陸續(xù)接到金融風險提示，要求加強個貸管理，謹慎發(fā)放個人消費貸款。

    “從防控風險的角度看，預計未來對于類似灰犀牛的風險還是會防范。預計2018年資本市場方面還是會有各類規(guī)定，比如說嚴查各類違規(guī)資金進入房地產(chǎn)市場等。”嚴躍進說。

    限售成為新的限制類政策

    “2017年，全國房地產(chǎn)政策的重點在于關注樓市中的泡沫風險，可以看出2017年收緊性政策出臺的密集程度是很高的，尤其是二季度開始的各類政策。”嚴躍進說，“總體上說，此類政策也吻合了因地制宜、分類調(diào)控的管控導向，對于樓市的健康發(fā)展有積極的作用。‘房住不炒’寫進十九大報告，也意味著未來幾年對于炒房行為不會放松管制。”

    在嚴躍進看來，2017年，房地產(chǎn)市場需求端的抑制導向很顯著，而且相比過去年份，2017年還推出了新的限制類政策即限售，充分體現(xiàn)了“房住不炒”的政策導向。

    “觀察限售的版本，很多城市規(guī)定了購房者在取得不動產(chǎn)權證書的兩年內(nèi)，相關房源是不允許轉(zhuǎn)讓和交易的。此類政策有助于延長房源二次交易的時間，在增加住房持有成本的同時，也使得購房者的住宅投資相對理性，對于市場上形成更多的租賃房源也有積極的意義。”嚴躍進說。

    易居研究院《2017-2018年度全國房地產(chǎn)市場報告》顯示，當前全國限售城市數(shù)量已經(jīng)超過了50個城市。
值得一提的是，以“房住不炒”的房地產(chǎn)市場調(diào)控也將延續(xù)至2018年。

    12月23日，全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議在北京召開。這其中，會議明確2018年仍將繼續(xù)抓好房地產(chǎn)市場分類調(diào)控，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

    “堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，完善促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，堅持調(diào)控目標不動搖、力度不放松，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)嚴格執(zhí)行各項調(diào)控措施，防范化解房地產(chǎn)市場風險。”全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議中提及。（原標題：樓市密集調(diào)控初心：抑制泡沫 “房住不炒” 記者：代秀輝）