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    專家提醒：商鋪空置成本相當高，有時甚至不亞于“多供一套樓”

    精明置業(yè)

    近日，相關媒體報道稱，某業(yè)主購買海珠寶崗大道某商鋪，被收取11元/m2/月的物業(yè)管理費。其后業(yè)主得知，按照相關規(guī)定，這個收費標準自2004年11月1日后就被停止實施了，而物業(yè)管理公司一直按此收費至今，該業(yè)主準備以此狀告物業(yè)公司欺詐。市物價局有關負責人表示，住宅小區(qū)物業(yè)管理費要受政府指導價調(diào)整，商鋪則是雙方自行協(xié)商議定。                              

    談到物業(yè)管理收費問題，大家首先想到住宅。如今，市場上商鋪買賣及投資越來越頻繁，但其物業(yè)管理及收費的情況如何呢？很多市民都不知情，甚至有市民覺得，一些小士多那種商鋪根本不需要物業(yè)管理。對此，很多人更加迷糊，商鋪的物業(yè)管理如果沒有政府指導價，其收費標準的依據(jù)如何呢？記者采訪了業(yè)內(nèi)相關專家，了解商鋪物業(yè)管理到底涉及哪些主要內(nèi)容，其收費情況如何及業(yè)主或租客的注意事項等。

    商鋪管理收費有四個梯度

    在各種商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)、專業(yè)市場以及大型購物中心等，隨處可見商鋪。盡管都是商鋪，但不同地方、不同類型的商鋪，其商業(yè)環(huán)境、運營特點有所不同，大致可分為四類——百貨商場、購物中心內(nèi)商鋪，專業(yè)市場商鋪，社區(qū)商鋪及商業(yè)街商鋪等。

    中原地產(chǎn)工商鋪部高級營業(yè)總監(jiān)羅思源表示，按目前市場行情，商鋪物業(yè)管理費收費大致分為四個層次；最貴的當屬百貨商場和購物中心商鋪，大致在50~60元/m2/月。而專業(yè)市場則次之，收費約為30元/m2/月。據(jù)羅思源介紹，以上兩類商鋪，物業(yè)公司提供的服務除保潔、保安、消防等硬件方面的內(nèi)容外，還有賣場軟件方面的費用，最典型的體現(xiàn)就是其公共宣傳費用及整合營銷的策略推廣費用等。據(jù)分析，其中2/3的成本用于硬件方面，1/3則用于商場的營銷推廣等軟性方面。而社區(qū)商鋪收費則在4~6元/m2/月，其服務內(nèi)容包括巡場、維護相關綠化、清潔等。

    而商業(yè)街商鋪的物業(yè)管理，誠如很多市民所理解的，只要沒有物業(yè)公司專門管理，就沒有物管費用，只需向相關街道辦交納治安聯(lián)防費用就可以了，費用相當?shù)停�大致在幾百�?單元/月，在商鋪成本里幾乎可忽略不計。

    商鋪管理費沒有政府指導價

    廣東省物業(yè)管理專家謝凱表示，和住宅物業(yè)管理費“以收定支”的理念不同，商鋪物業(yè)管理收費則是“以支定收”的，投資者要特別注意其具體內(nèi)容。一般而言，對于硬件上的相關配套設施，如通風、消防等都需要做一定的了解。較值得注意的是機電設備及大型監(jiān)控費用，特別是中央空調(diào)；還有超過公共范圍的管理費用，如延長工作時間是如何收費的。

    商鋪物業(yè)收費也有些采取全包型的收費，這筆費用看上去很高，但物業(yè)公司提供的服務種類多，實際上很劃算。而有些收費則是看上去很便宜，但有些動態(tài)的費用卻是貴得嚇人。對于這些，買家或租客都必須了解清楚。

    謝凱表示，硬件方面會由于其品牌及素質(zhì)不同而產(chǎn)生收費方面的差異，軟性方面如公共宣傳推廣費用的差異就更大了。比如說天河城廣場

和正佳廣場，其定位和相關的宣傳推廣就很不同。也正因為每個賣場、每條商業(yè)街或是小區(qū)情況千差萬別，其物業(yè)管理公司提供服務的內(nèi)容差異化很大，所以商鋪物業(yè)管理共性的東西少，而個性化的內(nèi)容卻較多。正因此，其物業(yè)管理收費也就沒有政府指導價，而都是由雙方協(xié)商而定。

    置業(yè)提醒：

    投資者最怕空置白交物管費

    從記者手中掌握的資料及采訪的情況來看，關于商鋪物業(yè)管理費用的糾紛相當少。不過，謝凱提醒投資者，在購買時必須注意其物業(yè)管理收費情況。

    根據(jù)《物權法》第72條規(guī)定：“業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。”第80條規(guī)定：“建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。”以往，如果商鋪空置，慣常的做法是業(yè)主只需要交納50%管理費，現(xiàn)在依照《物權法》對住宅及商業(yè)沒有加以區(qū)分，業(yè)主必須100%交納物業(yè)管理費。這樣一來，有的商鋪空置的成本就相當高了，業(yè)主的負擔有時甚至不亞于“多供一套樓”。