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    律師、經(jīng)紀(jì)人、監(jiān)理師……哪怕身為專業(yè)人士
    他們買房也有踩“汪凼”的時(shí)候，他們的一些經(jīng)驗(yàn)可與大家分享

    常常聽到有人抱怨或懊惱，“下了單才知道……”“早知道我決不……”世上沒有后悔藥買，怎么做才能讓你買房的時(shí)候更“胸有成竹”呢？聽聽過來人的經(jīng)驗(yàn)談吧，他們的職業(yè)多多少少與房產(chǎn)有關(guān)，卻一樣吃過虧才長了見識(shí)，這回決不藏私，傾囊相授。

    A>> 選房源到簽合同

    一路磕磕絆絆走過來

    發(fā)言人物：

    郭恒（浙江騰飛金鷹律師事務(wù)所律師）

    今年3月，我釋放了自己的“剛需”，買了一個(gè)小小的二手房。本以為自己專門從事合同方面的工作，應(yīng)該駕輕就熟，順順當(dāng)當(dāng)，但事實(shí)證明我錯(cuò)了，磕磕碰碰的事遠(yuǎn)比我預(yù)想的多。

    先說房源。

    產(chǎn)權(quán)問題是最大的風(fēng)險(xiǎn)。剛開始還有中介給我推薦尚未辦三證的房子，后來沒辦法我把自己的職業(yè)告訴他們之后，中介對(duì)我說話實(shí)誠了不少，呵呵。有些房子被查封或抵押（按揭除外），有些房子三證未辦好就已經(jīng)掛出來；也有些房子因?yàn)殡x婚或者繼承等問題，產(chǎn)權(quán)歸屬尚不明確，對(duì)這些房子要特別注意。

    再說看房。

    提醒大家，看房前一定要問經(jīng)紀(jì)人對(duì)這套房子是否了解，是否符合基本要求，否則是浪費(fèi)時(shí)間。其實(shí)我一共只看了三套房子，第三套就成交了。這里我犯了錯(cuò)誤了，太急躁了，沒有仔細(xì)看房子周邊情況，所以我建議大家，看房的時(shí)候不僅看房子本身，還要看周邊環(huán)境、配套等，別急躁，不要怕煩和累，畢竟是一大筆錢啊。

    另外我要強(qiáng)調(diào)看房確認(rèn)書的問題。看房確認(rèn)書一定要堅(jiān)持看后簽，并且自己要留一份；看房前，要注意是否另外中介已經(jīng)帶去看過，如果是，最好不要去看，因?yàn)榈綍r(shí)候兩家都看，都簽確認(rèn)書，最后成交了，中介費(fèi)的支付就很容易產(chǎn)生糾紛。

    第三是簽意向書。

    中介提供的意向書比較簡單，并且會(huì)忽悠說隨便寫點(diǎn)不用詳細(xì)，到時(shí)候簽正式合同詳細(xì)點(diǎn)。但大家請(qǐng)記住一點(diǎn)：你想要中介負(fù)起責(zé)任，就要在他也簽字的東西上盡量詳細(xì)化，明確他的責(zé)任。同時(shí)更重要的是增加條款，明確中介對(duì)這些信息的審查確認(rèn)責(zé)任，比如我在意向書里就增加了要求中介對(duì)房東履行義務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任的條款。

    要注意意向書要三方同時(shí)簽，并應(yīng)盡量詳細(xì)，能明確的內(nèi)容都明確，尤其別忘了約定中介費(fèi)及其支付方式。對(duì)于交房，不要簡單寫“款清交房”，建議寫具體日期，或者和付款掛鉤，并注意約定交房后留少量尾款。我的經(jīng)驗(yàn)是簽意向書時(shí)，中介還比較好說話，因?yàn)槟氵�沒交錢，主動(dòng)權(quán)在你這里，所以你要加點(diǎn)東西他一般會(huì)同意的，等到正式簽合同就沒這么方便了。

    第四是簽正式合同等文件。

    也許很多人認(rèn)為只要房款談好了，簽合同很簡單，但其實(shí)通用的正式合同文本比較簡化，雖然有中介也會(huì)提供補(bǔ)充協(xié)議范本，但同樣比較簡單，一旦出問題，往往缺少依據(jù)，因此有必要根據(jù)房子情況準(zhǔn)備好一個(gè)比較詳細(xì)的補(bǔ)充協(xié)議。約定具體內(nèi)容，如房齡、結(jié)構(gòu)、裝修等；戶口、產(chǎn)權(quán)、交接（包括房東的配合義務(wù)）、稅費(fèi)、付款條件尤其要注意。另外，每一項(xiàng)內(nèi)容，應(yīng)相應(yīng)約定違反或不真實(shí)時(shí)的具體違約責(zé)任。補(bǔ)充協(xié)議準(zhǔn)備好后，應(yīng)盡快與房東、中介溝通，盡量把所有細(xì)節(jié)問題提前談好，簽正式合同時(shí)就不會(huì)太難。

    簽正式合同等文件時(shí)要注意幾個(gè)小問題，即所有文件一定要一字一句看清楚再簽字，并且三方要同時(shí)簽，要蓋騎縫章，防止中間的紙張被換掉。

    整個(gè)過程，說說容易，其實(shí)很難熬，我整天擔(dān)心中介先放款，過戶不了，錢沒了。過戶過程中中介幾乎沒主動(dòng)給我打過電話，都是我追著打電話，熬了一個(gè)多月總算基本告一段落，過兩天我就要收房了，希望能有個(gè)順利的結(jié)局。

    B>> 買房前想清楚，買房時(shí)看清楚

    發(fā)言人物：

    海燕（中原地產(chǎn)）

    認(rèn)識(shí)我的人都會(huì)覺得我買二手房一定是“近水樓臺(tái)先得月”，誰讓我是個(gè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人呢。而實(shí)際上我和大家找房的方法是一樣的，上網(wǎng)搜尋，中介推薦，然后一套套的去看，其實(shí)并沒有更多的機(jī)會(huì)等待我。

    如果說作為“業(yè)內(nèi)人士”我有什么優(yōu)勢(shì)，我想是多年的經(jīng)驗(yàn)告訴我遇到合適的房子就該當(dāng)機(jī)立斷。在這樣一個(gè)剛性需求集中放量的一個(gè)時(shí)刻，速度往往是你買到合適房子的一個(gè)保障。賣舊房買新房到搬好家，我的換房行動(dòng)用了不到一個(gè)月的時(shí)間，在3月底前完成了這件家中大事，因此也被同事們笑稱“迅猛龍一族”，而之后市場價(jià)格的飛漲也讓我深感慶幸！

    當(dāng)然，就選二手房本身來說，涉及到地段、學(xué)區(qū)、戶型、房齡、樓層、環(huán)境、價(jià)格、裝修情況等等，很難選到十全十美的，所以買房前要考慮清楚3~5年之內(nèi)家庭可能發(fā)生的變化，哪些因素是必須排在前面的，哪些因素是可以忽略的。所謂人無遠(yuǎn)慮必有近憂，考慮得不周全就會(huì)給未來的生活帶來不便，因此先給自己的需求排排序十分必要。

    一般來說，看房過程中主要看兩部分——外部環(huán)境和內(nèi)部結(jié)構(gòu)。外部環(huán)境主要包括是否沿大馬路、附近是否有垃圾中轉(zhuǎn)站、電視塔、變壓器等危害身體健康的因素。而內(nèi)部戶型方正、南北通氣、采光較好的房子是理想之選。

    同時(shí)還得提醒購房者，天氣情況較好、溫度適宜的時(shí)候看房，很容易忽略通風(fēng)情況。如當(dāng)時(shí)我看過的一套樹園小區(qū)小面積躍層房源，對(duì)于年輕人來說，這種總價(jià)不高（70萬元左右）的小躍層很吸引人。但仔細(xì)一看，由于是一梯四戶，樓下客廳和廚房只有朝南的窗，南北不通，隨著天氣漸熱加上是頂樓，房屋悶熱的缺點(diǎn)也將逐步顯現(xiàn)出來。還有些采光不是很好的房屋，看房時(shí)房東往往把燈全部打開，燈火通明下，暗廳采光問題容易被忽略。另外頂樓或衛(wèi)生間滲水問題也值得注意，下雨天看房十分必要，至于衛(wèi)生間可以多觀察下吊頂是否有水痕。

    C>> 找準(zhǔn)時(shí)間去樓盤施工現(xiàn)場

    發(fā)言人物：

    汪建軍（工程監(jiān)理）

    偶爾也有朋友托我一起去看房子，因?yàn)榇蠹铱傆X得你做工程監(jiān)理對(duì)房子質(zhì)量肯定比較了解。其實(shí)，等房子建好，基礎(chǔ)工程質(zhì)量好不好都已經(jīng)鐵板釘釘，有些改也沒法改，所以如果你想知道一個(gè)樓盤的工程質(zhì)量好不好，可能在施工階段就要介入了。

    不過大部分人都不是專業(yè)人員，而且一個(gè)建筑工程涉及很多內(nèi)容，即便是我，也只在水電、土建比較內(nèi)行，這時(shí)候怎么判斷一個(gè)樓盤的施工質(zhì)量過不過關(guān)呢？就我的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)來看，一是看工程現(xiàn)場的管理是否到位，比如建材堆放是不是整齊有序，工程車進(jìn)出以后是不是馬上有專人清潔路面。一般來說，現(xiàn)場管理到位，這個(gè)樓盤的監(jiān)理單位工作是比較負(fù)責(zé)、有效的，相對(duì)的他們對(duì)施工方的要求也會(huì)比較嚴(yán)格，施工質(zhì)量就會(huì)比較好。

    二是看有沒有趕工期。隨意縮短工期是最容易留下質(zhì)量安全隱患的，而且一出問題就是大問題，除了拆掉重建很難有更好的辦法。比如地坪回填時(shí)，按照程序要檢查坑內(nèi)是否有雜物、積水等，并檢查回填土的土料質(zhì)量、含水率，待清理雜物，抽干積水后方可進(jìn)行回填，原土回填必須分層回填，分層壓實(shí)，如果沒有照程序來，很可能就會(huì)出現(xiàn)沉降、開裂等問題，影響主體工程的使用功能。

    三是看特殊時(shí)間段內(nèi)的施工情況。一般來說，土方工程和基礎(chǔ)工程受雨水影響比較大，所以一般下雨天應(yīng)該停止大面積的土方施工，而且國家有專門的雨天施工行業(yè)指導(dǎo)規(guī)定。大家可以挑個(gè)下雨天去工地看看有沒有趕工期。