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    從成交量激增到銷售均價(jià)抬升，繼而到開發(fā)商土地購置信心的恢復(fù)，房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇似乎正在挺進(jìn)“實(shí)質(zhì)性”階段。伴隨著行業(yè)的最新變化，5月份以來，內(nèi)外資投行、主流券商研究機(jī)構(gòu)開始集體“唱多”房地產(chǎn)。

　　在此背景下，A股和港股房地產(chǎn)板塊走出了一波凌厲的上攻態(tài)勢(shì)。從5月第一個(gè)交易日開始至今，A股房地產(chǎn)（申萬）指數(shù)累計(jì)升幅近20%，恒生地產(chǎn)建筑行業(yè)指數(shù)累計(jì)升幅超過25%，遠(yuǎn)高于同期大盤的漲幅。

　　十余份機(jī)構(gòu)研究報(bào)告認(rèn)為，“一線開發(fā)商去庫存化進(jìn)程已接近尾聲，短期內(nèi)突出的供需矛盾將助推房價(jià)上漲，而土地市場升溫和新開工增加將明顯改善房地產(chǎn)投資，行業(yè)景氣度有望走出低谷。”

　　業(yè)內(nèi)專家指出，拋開投行、機(jī)構(gòu)集體唱多的利益驅(qū)動(dòng)，房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整的階段性底部已經(jīng)確立。至于全國房地產(chǎn)市場回暖能否持續(xù)，行業(yè)景氣能否重回上升通道？樂觀的看法正在占據(jù)“上風(fēng)”。開發(fā)商雖然表態(tài)“謹(jǐn)慎”，但實(shí)際的行動(dòng)卻在印證復(fù)蘇的趨勢(shì)。

　　不過，房價(jià)和地產(chǎn)股股價(jià)大幅上漲也在加劇市場對(duì)于泡沫的擔(dān)憂。在通脹預(yù)期下，樓市投資性需求正在抬頭；而低利率在很大程度上透支了未來的購買力。如果房價(jià)上漲導(dǎo)致自住消費(fèi)型需求退場，那么樓市復(fù)蘇會(huì)不會(huì)成為“空中樓閣”？

　　剛性需求是否會(huì)萎縮

　　5月以來，瑞銀、花旗、摩根大通、摩根斯坦利、高盛、野村證券等國際大行紛紛發(fā)布研究報(bào)告，看好中國房地產(chǎn)。而他們立論的基礎(chǔ)，無一例外都是“剛性需求釋放帶來成交量強(qiáng)勁回升，并預(yù)計(jì)這一趨勢(shì)將持續(xù)”。野村最新報(bào)告便認(rèn)為，內(nèi)地房產(chǎn)市場會(huì)繼續(xù)強(qiáng)勁，預(yù)期2010年成交量升至7.4億平方米的紀(jì)錄高位。

　　無獨(dú)有偶，中金、申萬、國信等國內(nèi)投行和證券研究機(jī)構(gòu)也一致唱多房地產(chǎn)業(yè)。他們認(rèn)為，地產(chǎn)行業(yè)在需求旺盛、政策扶持而供給難以有效釋放，因此下年底見底回升較為確定。

　　但從重點(diǎn)城市最近的銷售數(shù)據(jù)看，樓市已開始呈現(xiàn)“疲態(tài)”。北京、上海、深圳等一線城市商品住宅的成交量已連續(xù)數(shù)周環(huán)比回落，距離4月份的高點(diǎn)已下降10%-20%。這被空方人士看成是累積的剛性需求逐步釋放殆盡的結(jié)果。

　　所謂的剛性需求，是否真的如機(jī)構(gòu)報(bào)告所預(yù)期的那樣，能持續(xù)釋放，并給房地產(chǎn)業(yè)帶來復(fù)蘇的原動(dòng)力？

　　申銀萬國江征雁也指出，我國房地產(chǎn)需求每年能保持在一個(gè)比較穩(wěn)定的水平。目前，我國“大城市化”仍在進(jìn)行，大城市服務(wù)業(yè)定位和城市吸引力使其每年常住人口增長仍較快，從而帶來新增住房需求。一線城市常住人口近五年的復(fù)合增長率，除廣州略低為1.3%外，其它三個(gè)城市都在2%以上。另外，政府推動(dòng)的拆遷帶來大量剛性需求，且在一線城市，而這部分需求有較強(qiáng)購買力。

　　從短期看，地產(chǎn)專家認(rèn)為，累計(jì)需求使得今年的潛在需求量巨大。而近期市場成交回落，除了漲價(jià)因素以外，開發(fā)商新增供應(yīng)和庫存減少也是重要原因。但房價(jià)上漲過高導(dǎo)致購買力透支，可能造成交量大大低于均衡狀態(tài)；同時(shí)投資性需求興起將明顯抑制住房消費(fèi)，這依然值得警惕。

　　房價(jià)泡沫是否在膨脹

　　按照行業(yè)復(fù)蘇的邏輯，交易活躍必然帶來價(jià)格上漲。高盛預(yù)計(jì)，預(yù)期2011及2012年中國樓價(jià)將每年上升10%；摩根士丹利預(yù)料未來12個(gè)月，樓價(jià)升幅在5%-10%，尤其是一二線城市的房價(jià)升幅更大；野村證券的報(bào)告更為樂觀，預(yù)計(jì)今明兩年中國樓價(jià)有10%－15%的升幅。

　　“2008年的調(diào)整，主要城市房價(jià)下調(diào)有限。北京等一線城市與2007年的高點(diǎn)相比，房價(jià)也就降了20%左右�，F(xiàn)在又漲回去了。”一位從事新房代理的資深經(jīng)理告訴中國證券報(bào)記者。他認(rèn)為，降息帶來的購房成本下降，很大程度上已經(jīng)被地產(chǎn)商的提價(jià)所取代。

　　那么，在目前的價(jià)格水平上，開發(fā)商進(jìn)一步提價(jià)，是否意味著房價(jià)泡沫正在越吹越大？而未來泡沫破裂的風(fēng)險(xiǎn)是否也在集聚？

　　摩根士丹利首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家王慶認(rèn)為，中國家庭收入增長整體強(qiáng)勁，預(yù)計(jì)這種增長趨勢(shì)在可預(yù)見的未來仍將保持不變。而相對(duì)購買力（房價(jià)相對(duì)于家庭收入）在2008年得到顯著改善。而抵押貸款利率大幅下降也在提升住房購買力。目前第一套房抵押貸款的實(shí)際利率比2008年8月的水平低約250個(gè)基點(diǎn)，短時(shí)間內(nèi)降息幅度巨大。

　　中金公司白宏煒認(rèn)為，全國性地產(chǎn)泡沫并不明顯，對(duì)中國大部分中小城市來說，價(jià)格水平并不是很高，而泡沫主要集中在主要的一二線城市。他預(yù)計(jì)，房價(jià)難以實(shí)現(xiàn)較為理想的調(diào)整，一線城市房價(jià)泡沫將維持。隨著流動(dòng)性的增強(qiáng)，主要城市房價(jià)泡沫可能進(jìn)一步加大。

　　但建設(shè)銀行一位信貸經(jīng)理向中國證券報(bào)記者透露他的擔(dān)憂，“四五年前，個(gè)人按揭的年限一般是8年或10年；到了2006年，按揭年限上升到15年、20年；而現(xiàn)在，普遍是20年以上，30年的也不在少數(shù)。房價(jià)如果繼續(xù)上漲，很多剛性需求群體已無法通過延長還款期限買得起房了。”

　　顯然，個(gè)人買房的“杠桿”已明顯放大，月供的壓力也已大幅增加。而且，目前是低利率環(huán)境。一旦經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇明確，通脹壓力上升，寬松的貨幣政策將有所收緊，屆時(shí)，購買力會(huì)隨著利率的上升而削弱，前期因貸款寬松和利率低廉造成的房價(jià)泡沫，很可能出現(xiàn)破裂的風(fēng)險(xiǎn)。

　　政策調(diào)整是否還很遠(yuǎn)

　　“去年11月以來房地產(chǎn)市場的反彈，與政策刺激直接相關(guān)。在宏觀經(jīng)濟(jì)確定性步入上升通道之前，調(diào)整寬松政策的可能性很小。”投行人士認(rèn)為。但是，定量寬松的貨幣投放造成的通脹預(yù)期正在加強(qiáng)。而房價(jià)回歸歷史高位后的進(jìn)一步上漲，也可能引起監(jiān)管層的警惕。

　　在地產(chǎn)圈內(nèi)，對(duì)調(diào)控的擔(dān)憂已現(xiàn)端倪。“我們擔(dān)心，明年政府對(duì)房地產(chǎn)的刺激政策有變，信貸政策可能收緊，屆時(shí)市場將重回低迷。”首開集團(tuán)一位投融資經(jīng)理坦言。

　　聯(lián)合證券魚晉華認(rèn)為，供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)造成房價(jià)溫和上漲可以被市場接受，但在通脹預(yù)期下，更多投資性需求的釋放將推動(dòng)房價(jià)泡沫化，這也是政府所不愿看到的。而寬信貸和低利率金融環(huán)境的結(jié)束，將終結(jié)樓市的“好日子”。

　　那么，政策調(diào)整的時(shí)間還有多遠(yuǎn)？

　　國信證券方焱認(rèn)為，房地產(chǎn)投資增速仍在低位徘徊，因此后市行業(yè)政策仍有望“偏暖”。申萬最新報(bào)告也認(rèn)為，未來一兩個(gè)月仍將是政策的“真空期”，在決策層無法確定經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)明顯回升趨勢(shì)之前，房地產(chǎn)政策出現(xiàn)緊縮概率不大。

　　但也有業(yè)內(nèi)人士指出，即將公布的5月份數(shù)據(jù)有望向好。城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資環(huán)比均呈增長趨勢(shì)，1-5月城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資同比增長接近33%，而房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額在9200億元左右，同比增長約6.8%，比1-4月份提高近2個(gè)百分點(diǎn)。隨著開發(fā)商信心的恢復(fù)，房地產(chǎn)投資增速有望進(jìn)一步提升。如果房價(jià)上升過快，面臨的政策風(fēng)險(xiǎn)將加大，其中抑制房價(jià)過快上漲的政策包括：提高第二套房首付比例，提高按揭貸款利率水平等。