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    今年是商業(yè)綜合體的開業(yè)大年。從上半年的來福士、國大等，到最近時(shí)隔半個(gè)月先后開業(yè)的金地廣場(chǎng)、西溪銀泰城和即將開業(yè)的杭州新天地中心，許多板塊迎來了綜合體開業(yè)潮。

    10多年前，杭州人的休閑購物場(chǎng)所，或許只在武林商圈、湖濱商圈、吳山商圈這三大“老牌”商圈間徘徊；而如今，中大銀泰城、萬達(dá)廣場(chǎng)、龍湖天街、嘉里中心、來福士等不同區(qū)域、不同類型的商業(yè)綜合體皆在大家周末出行的清單中。

    值得注意的是，相比于以往單一的純商業(yè)模式，商業(yè)綜合體的業(yè)態(tài)近年來呈多元化發(fā)展趨勢(shì)，尤其是今年，“重體驗(yàn)、標(biāo)新意”成了綜合體開業(yè)的關(guān)鍵詞。西溪銀泰城、金地廣場(chǎng)等全新購物中心的開業(yè)，為各自板塊的商業(yè)配套注入了全新活力，但并沒立刻對(duì)房價(jià)產(chǎn)生拉升作用。

    從市中心到各區(qū)、各板塊 商業(yè)格局由“一心多點(diǎn)”到“多心多點(diǎn)”

    這兩年，杭州商業(yè)綜合體呈“井噴”趨勢(shì)，今年更是商業(yè)綜合體的開業(yè)大年。從上半年開始，4月27日杭州來福士中心開業(yè)；5月27日杭州國大城市廣場(chǎng)回歸武林廣場(chǎng)；6月29日杭州遠(yuǎn)洋樂堤港開業(yè)……往近了說，10月28日開業(yè)的金地廣場(chǎng)、上周四開業(yè)的西溪銀泰城和本周五即將開業(yè)迎客的杭州新天地中心，它們都在釋放一個(gè)信號(hào)：除了市中心，各板塊的核心區(qū)位也了商業(yè)地產(chǎn)眼中的香餑餑。

    “從杭州這兩年新開的大型購物中心的分布趨勢(shì)來看，區(qū)域型商業(yè)中心會(huì)發(fā)展得更為成熟一些，反而市中心的商業(yè)并沒有那么出彩，”贏商機(jī)構(gòu)的總經(jīng)理方芳說，“跟市中心相比，那些板塊的商業(yè)配套本來就比較缺乏，現(xiàn)在一點(diǎn)點(diǎn)供應(yīng)量上來了，而今年新開出來的綜合體，無論是區(qū)位選址、交通、還是本身物業(yè)硬件條件、體量或招商運(yùn)營的情況都挺不錯(cuò)�，F(xiàn)在選擇性多了，消費(fèi)者自然就近便利消費(fèi)了。”

    以近期開業(yè)或即將開業(yè)的三個(gè)綜合體金地廣場(chǎng)、西溪銀泰城和新天地中心為例。10月28日，由金地商置打造的社區(qū)購物中心杭州金地廣場(chǎng)開業(yè)，位于主干道古墩路與池華街交界處，從餐飲、零售、休閑娛樂到兒童服務(wù)，滿足周邊多個(gè)生活住宅小區(qū)的日常消費(fèi)，特別是家庭式消費(fèi)。記者注意到，金地廣場(chǎng)三樓整層都是兒童業(yè)態(tài)，囊括了兒童主題餐廳、童裝、藝術(shù)教育、文具店、游樂場(chǎng)所等。

    作為銀泰在西湖區(qū)的第一個(gè)綜合體項(xiàng)目，西溪銀泰與僅一街之隔的西溪首座，構(gòu)建了蔣村的新核心。永輝綠標(biāo)超市、迪卡儂等主力店為周邊寫字樓的商務(wù)人士、小區(qū)居民以及外來旅游人士提供了一個(gè)消費(fèi)場(chǎng)所，填補(bǔ)了區(qū)內(nèi)大型商業(yè)的缺失。

    而即將開業(yè)的杭州新天地中心，更是處于下城區(qū)十二個(gè)居住片區(qū)的中心位置，號(hào)稱杭州真正意義上的首個(gè)Park Mall，占地面積大、消費(fèi)種類多，填補(bǔ)城北中高端綜合性商業(yè)的空白。“商業(yè)中心對(duì)板塊的催熟影響力大，生活便利豐富，與市區(qū)配套一致，會(huì)增加對(duì)板塊的信心。”方芳說。

    隨著杭州城市規(guī)模的擴(kuò)大和格局的演變，商業(yè)開始從中心向各個(gè)區(qū)域發(fā)散；此外，從商場(chǎng)到商街、從商街到商圈，各大綜合體正由單一業(yè)態(tài)向多元化業(yè)態(tài)發(fā)展。

    重體驗(yàn)、標(biāo)新意 綜合體業(yè)態(tài)呈多元發(fā)展趨勢(shì)

    數(shù)量一多，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)就更加突出了。光靠區(qū)域地段、體量和“逛吃模式”，不足以令一家新生代綜合體在同行中站穩(wěn)腳。在這樣的競(jìng)爭(zhēng)背景下，“創(chuàng)新”成了各大商業(yè)綜合體面世的關(guān)鍵詞，并加碼特色體驗(yàn)業(yè)態(tài)，方可脫穎而出。

    尤其是“體驗(yàn)業(yè)態(tài)”，幾乎是近年來各大綜合體的賣點(diǎn)。從娛樂到文創(chuàng)，“體驗(yàn)”一詞成了綜合體的亮點(diǎn)。例如，即將開業(yè)的新天地中心，除了此次開業(yè)亮相的shoppingmall，還包括文化、休閑、娛樂、餐飲、酒店、主題活動(dòng)等多種商業(yè)功能，擁有豐富的“休閑業(yè)態(tài)”。比如即將開業(yè)的大型真冰場(chǎng)、兒童體驗(yàn)區(qū)等，亦或是還沒到位的加拿大太陽馬戲團(tuán)、新遠(yuǎn)MAX影院、跨貿(mào)小鎮(zhèn)等項(xiàng)目，皆為體驗(yàn)式消費(fèi)。

    在金地廣場(chǎng)三樓的兒童業(yè)態(tài)區(qū)也是如此，除了服飾零售與主題餐飲，教育培訓(xùn)、游樂場(chǎng)等體驗(yàn)店數(shù)量占了近一半。對(duì)此，方芳認(rèn)為這與綜合體的定位與客群有關(guān)。“購物中心本來就是以家庭式的消費(fèi)類為主，而現(xiàn)在80、90后的客群為主流，這個(gè)年齡段可以推測(cè)出家里都有小孩，甚至二胎，而年輕媽媽們平時(shí)工作忙周末就比較注重親子時(shí)間，對(duì)新式的兒童教育接受度高，舍得花錢。”方芳說，隨著消費(fèi)人群、消費(fèi)行為和消費(fèi)趨勢(shì)的改變，諸多綜合體的業(yè)態(tài)也不盡相同，“大家都在追求創(chuàng)新。”

    再如6月29日亮相的遠(yuǎn)洋樂堤港，該綜合體項(xiàng)目包括購物中心、特色體驗(yàn)區(qū)和國際YEAH街區(qū)。在特色體驗(yàn)區(qū)內(nèi)，不僅有書店等文創(chuàng)空間，還有一個(gè)1000平方米的無柱雙層空間，外形看著像一個(gè)玻璃盒子，坐在室內(nèi)就可以觀賞到運(yùn)河的美景。

    漲價(jià)預(yù)期消耗完畢 周邊二手房暫無明顯上漲

    西溪銀泰城、金地廣場(chǎng)等全新購物中心的開業(yè)，為各自板塊的商業(yè)配套注入了全新活力，對(duì)于周邊居民來說，無疑是巨大的利好消息。不過，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，對(duì)于板塊內(nèi)的二手房來說，商業(yè)中心的重裝亮相并沒有立刻對(duì)房價(jià)產(chǎn)生拉升作用。事實(shí)上，從商業(yè)中心規(guī)劃之初，配套利好產(chǎn)生的漲價(jià)預(yù)期就開始兌現(xiàn)，等到真正開門迎客，預(yù)期已經(jīng)基本消耗完畢。

    “從目前來看，西溪銀泰城開業(yè)對(duì)于二手房價(jià)格的影響并不是很大，相反在大行情的影響下，最近反而有不少房源出現(xiàn)了價(jià)格下調(diào)的情況。”我愛我家西溪誠園店店長李獻(xiàn)成告訴記者。他認(rèn)為，在整體大行情的趨勢(shì)下，西溪銀泰城對(duì)于房價(jià)的影響被稀釋了，相比于配套，購房者更看中房源總價(jià)。“最近購房者出手的比例不高，有些急于出售的房源，最終的成交價(jià)比掛牌價(jià)要便宜了20萬元到40萬元，下調(diào)的空間比較大。”

    另一方面，李獻(xiàn)成認(rèn)為西溪銀泰城對(duì)于房價(jià)上漲的推動(dòng)力，在正式開業(yè)之前就已經(jīng)兌現(xiàn)完畢。“西溪銀泰城在2015年規(guī)劃出爐，當(dāng)時(shí)的預(yù)期就很高，隨著兩年時(shí)間的開發(fā)建設(shè)，預(yù)期慢慢加上去，房價(jià)也逐漸上漲，以西溪誠園為例，受西溪銀泰城影響，房價(jià)上漲了10-20%。而等到真正開業(yè)，預(yù)期已經(jīng)消耗完畢。”李獻(xiàn)成告訴記者。

    而在城北三墩板塊，金地廣場(chǎng)開業(yè)同樣沒有給周邊二手房帶來立竿見影的效果。據(jù)我愛我家藍(lán)郡華庭店店長李孟東介紹，今年以來這個(gè)板塊的二手房價(jià)格趨勢(shì)一直平穩(wěn)向上，最近也略微上漲，不過和此前的差距并沒有想象中的大。“買房都是買預(yù)期，等配套真正落定后，房東們都淡定了。一般來說，在規(guī)劃剛出來的那段時(shí)間，是關(guān)注和漲價(jià)的重點(diǎn)時(shí)期。”李店長表示。

    “之前整個(gè)大板塊的商業(yè)配套就很齊全，已經(jīng)有西田城和永旺夢(mèng)樂城兩個(gè)商業(yè)中心，金地廣場(chǎng)的出現(xiàn)，只是錦上添花的作用。”李店長介紹，相比于市場(chǎng)行情，房東更看好漲價(jià)前景：“一方面是金地廣場(chǎng)開業(yè)，另一方面，地鐵2號(hào)線西北段即將開通，房東現(xiàn)在大都以觀望為主。”

    不過，隨著金地廣場(chǎng)的開業(yè)，最近到板塊內(nèi)看房的客戶明顯增多，以我愛我家藍(lán)郡華庭店的來訪量為例，最近增加了一倍有余。不過從成交情況來看，目前比較平穩(wěn)。“周邊有不少價(jià)格更低的新房在賣，對(duì)二手房有影響。而且臨近年底，買賣雙方的觀望情緒都比較濃，不容易下單。”李店長表示。（原標(biāo)題：重體驗(yàn)、標(biāo)新意，今年的商業(yè)綜合體“不安分” 記者：周堅(jiān)洪 見習(xí)記者：樓楠）