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    一季度，北京、上海、深圳、廣州等各大城市寫字樓租售的萎靡，與成交暢旺的住宅市場(chǎng)形成鮮明的“冰火兩重天”——空置率居高不下，租金持續(xù)下探，供應(yīng)量卻仍在擴(kuò)大。金融風(fēng)暴之下跨國(guó)公司的成本控制考慮，導(dǎo)致甲級(jí)或超甲級(jí)寫字樓潛在客戶不斷流失，向來(lái)頗受追捧的CBD優(yōu)質(zhì)物業(yè)成為“重災(zāi)區(qū)”。市場(chǎng)重壓下，提前續(xù)約、延長(zhǎng)“免租期”、加送面積、下調(diào)租金等手段正在成為供應(yīng)商被動(dòng)應(yīng)戰(zhàn)的“利器”，然而形勢(shì)比人強(qiáng)，擺在開(kāi)發(fā)商和政府部門面前的，是如何控制寫字樓供應(yīng)節(jié)奏，最大程度地化解日趨嚴(yán)重的同質(zhì)化傾向。

　　作為廣州的地標(biāo)性建筑之一，中信廣場(chǎng)近年來(lái)一直是寫字樓租賃市場(chǎng)的“領(lǐng)頭羊”——租金價(jià)(204,-0.01,-0.00%)格穩(wěn)列第一梯隊(duì)，鮮有空置率，企業(yè)“入場(chǎng)”需要提前一年預(yù)約。然而，如此風(fēng)光在2009年似乎漸漸淡去，從2008年9月至今，其租賃成交報(bào)價(jià)已經(jīng)從150元/平方米/月，降至如今的120元/平方米/月，跌幅達(dá)20%，根據(jù)中原地產(chǎn)寫字樓研究部的數(shù)據(jù)，截至2月20日，中信廣場(chǎng)空置面積9411平方米，空置率已達(dá)6.3%。

　　這儼然是中國(guó)寫字樓市場(chǎng)的縮影。

　　《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者從戴德梁行、仲量聯(lián)行等房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)了解到，北京、上海、廣州、深圳等一線城市寫字樓經(jīng)歷2008年調(diào)整后，未能隨住宅市場(chǎng)2009年第一季度“小陽(yáng)春”回暖，仍在經(jīng)歷經(jīng)濟(jì)危機(jī)之下持續(xù)的“隱痛”。

　　不樂(lè)觀的數(shù)據(jù)

　　4月下旬，仲量聯(lián)行發(fā)布的廣州第一季度市場(chǎng)報(bào)告顯示，首季度廣州甲級(jí)寫字樓成交量不足2500平方米，環(huán)比下降達(dá)82%，這是自2005年首季以來(lái)的新低。來(lái)自高力國(guó)際的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)則顯示，2009年第一季度，廣州市寫字樓市場(chǎng)整體空置率已達(dá)23.61%。

　　空置率是衡量寫字樓市場(chǎng)狀況的最直接指標(biāo)。“金融海嘯對(duì)于一線城市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的沖擊將在2009年集中體現(xiàn)。”仲量聯(lián)行廣州公司董事田強(qiáng)在接受《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者采訪時(shí)稱，甲級(jí)寫字樓主要租客來(lái)自跨國(guó)企業(yè)，基于全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境不明朗，這部分企業(yè)擴(kuò)張態(tài)勢(shì)相對(duì)審慎，多選擇保持或減少現(xiàn)有寫字樓租用面積，而不少企業(yè)為節(jié)省運(yùn)營(yíng)成本，開(kāi)始考慮進(jìn)駐租金相對(duì)便宜的非商業(yè)核心區(qū)域。

　　然而，空置率持續(xù)升高并沒(méi)能阻止新增寫字樓供應(yīng)進(jìn)入市場(chǎng)的腳步，由于新項(xiàng)目的入住率較低，更容易拉升整個(gè)區(qū)域的空置率，田強(qiáng)認(rèn)為這才是值得警惕的。

　　記者從各研究機(jī)構(gòu)的公開(kāi)數(shù)據(jù)了解到，2009年，廣州、北京、上海、成都等地均有大量新增寫字樓供應(yīng)(見(jiàn)下表)。

　　記者也發(fā)現(xiàn)，幾大城市未來(lái)新增供應(yīng)量均集中在CBD或成熟中心，而這些區(qū)域租金價(jià)格較高，恰恰是企業(yè)在金融危機(jī)之下，為控制成本首先放棄的區(qū)域。

　　“在需求減少的情況下，供應(yīng)的增加必然導(dǎo)致空置率上升，”DTZ戴德梁行商業(yè)部董事張智聰向《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者分析稱，“供應(yīng)商搶客也將愈發(fā)激烈，如何撬動(dòng)潛在客戶‘入場(chǎng)’，將在下一階段考驗(yàn)供應(yīng)商的能力。”

　　“隱性”價(jià)格戰(zhàn)

　　“僧少粥多”，降低租金成為供應(yīng)商搶奪客戶的本能。深圳寫字樓連續(xù)4個(gè)季度的租金下調(diào)，今年第一季度平均租金約為122.8元/平方米/月，環(huán)比下降11.2%，上海和廣州則分別有6.8%和3.7%的下調(diào)幅度，廣州已跌至2006年第四季度時(shí)的水平。

　　“招租成熟的寫字樓價(jià)格變化不多，新區(qū)域和新推出的寫字樓租金價(jià)格調(diào)整要大一些，幅度在15%~20%不等。”田強(qiáng)稱。

　　國(guó)內(nèi)寫字樓中介中立地產(chǎn)一位人士告訴記者，不少供應(yīng)商雖然在價(jià)格上有些讓步，但是租約時(shí)間縮短，用短期的讓利來(lái)度過(guò)低迷期。比如，供應(yīng)商判斷這輪調(diào)整的周期大約在3~4年，調(diào)整從2007年開(kāi)始，那么2009年簽訂的租約就控制在1~2年，等到市場(chǎng)回暖，短期租約也到期，供應(yīng)商就能適時(shí)提高租金而不違背合同。

　　張智聰則指出，通常研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)只是寫字樓成交的價(jià)格，更多的“隱性”降價(jià)很難在市場(chǎng)報(bào)告中體現(xiàn)。

　　甲級(jí)寫字樓供應(yīng)商為保持物業(yè)的租金水平，并不愿意在價(jià)格上調(diào)整太多，他們最常提到的“免租期”，在市場(chǎng)好的時(shí)候，按慣例只針對(duì)大客戶的裝修期“免租”一個(gè)月，如今免租期可能會(huì)給到3~4個(gè)月，相當(dāng)于變相降低租金。

　　另外，加送面積也成為供應(yīng)商吸引租客的常用手段。

　　“這些策略雖是被動(dòng)而為，一定程度上也刺激了交投量。”中原地產(chǎn)寫字樓部項(xiàng)目部策劃經(jīng)理周劍飛告訴記者，他們跟蹤的部分國(guó)內(nèi)大型企業(yè)和國(guó)資背景的企業(yè)受金融海嘯影響較小，其中有不少趁目前租金下調(diào)，擴(kuò)大租賃面積或者提高租用物業(yè)的品質(zhì)。

　　遲來(lái)的政策

　　2008年住宅市場(chǎng)價(jià)量齊跌的過(guò)程中一直伴隨著中央與地方政府的“救市”政策，作為房地產(chǎn)業(yè)中的一環(huán)，寫字樓市場(chǎng)顯然沒(méi)有享受到住宅市場(chǎng)的“優(yōu)待”。

　　“政府通常是對(duì)寫字樓做整體的規(guī)劃，各區(qū)域分配好之后，開(kāi)始出讓土地。但是沒(méi)法細(xì)化控制寫字樓供應(yīng)。”周劍飛稱。一個(gè)明顯的例子是，珠江新城如今的交通及配套遠(yuǎn)不及天河北商圈，然而拿地開(kāi)發(fā)商都在加緊建設(shè)，僅2009年珠江新城就有10個(gè)寫字樓項(xiàng)目入市，未來(lái)兩年廣州寫字樓將近一半的供應(yīng)也將在這一區(qū)域。

　　一位接近廣州市政府的人士向記者透露，開(kāi)發(fā)商多次向政府報(bào)告寫字樓市場(chǎng)的情況，然而，政府直到最近才開(kāi)始研究商業(yè)地產(chǎn)的扶持政策。

　　4月初，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)《關(guān)于開(kāi)展商業(yè)地產(chǎn)專題調(diào)研的函》，要求北京、上海、天津、重慶、廣州、杭州、沈陽(yáng)、成都、深圳、青島、鄭州、蘇州等12個(gè)城市相關(guān)部門對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研。

　　“政府確實(shí)需要出臺(tái)政策扶持寫字樓市場(chǎng)，要把如今市場(chǎng)的這些供應(yīng)有效消化，才能為以后商用土地出讓產(chǎn)生機(jī)會(huì)。”張智聰稱，近期住宅土地供應(yīng)開(kāi)始有所起色，而寫字樓與住宅市場(chǎng)“冰火兩重天”的窘境也讓政府開(kāi)始考慮開(kāi)發(fā)商投資商用物業(yè)的信心。

　　寫字樓面對(duì)的客戶是企業(yè)，經(jīng)濟(jì)面好轉(zhuǎn)才是企業(yè)租用寫字樓的源動(dòng)力，如今看來(lái)，這個(gè)過(guò)程還需要時(shí)間。