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    最高人民法院前天公布了《物權(quán)法》兩部司法解釋——《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律問(wèn)題的解釋》和《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律問(wèn)題的解釋》。兩部司法解釋涉及系列熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題，具體包括業(yè)主身份的界定、車(chē)位車(chē)庫(kù)糾紛的處理、住改商糾紛的處理、物業(yè)費(fèi)糾紛處理、物業(yè)服務(wù)合同的解除及相應(yīng)糾紛的處理等。兩部司法解釋將于10月1日起施行。

　　■焦點(diǎn)1

　　住改商須整棟業(yè)主同意

    【司法解釋】 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十七條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主”。

    解讀：現(xiàn)在住宅區(qū)里住改商的不少，雖然規(guī)定了必須取得利害關(guān)系人同意，但此前沒(méi)有確定利害關(guān)系人范圍和同意的程序，實(shí)際做法是，住改商只須征得大部分的近鄰?fù)�意即可�?/p>

    此次司法解釋明確規(guī)定了利害關(guān)系人的最小范圍，即整棟樓的業(yè)主。這將使得住改商難度加大，只要有1名利害關(guān)系人向法院主張不同意，就可以“1票否決”。

　　■焦點(diǎn)2

　　車(chē)位按比例配置給業(yè)主

   【司法解釋】 建設(shè)單位按照配置比例將車(chē)位、車(chē)庫(kù)，以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。

    解讀：規(guī)劃確定的配置比例具有法定性和確定性，業(yè)主在購(gòu)買(mǎi)專有部分的時(shí)候?qū)Υ艘彩敲髦�的。只要業(yè)主已經(jīng)按照配置比例購(gòu)置或者租賃到車(chē)位、車(chē)庫(kù)，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)為其需要已經(jīng)得到了“首先滿足”。否則，將有可能出現(xiàn)特定業(yè)主對(duì)車(chē)位、車(chē)庫(kù)提出過(guò)度主張。

　　■焦點(diǎn)3

　　物業(yè)未獲續(xù)聘無(wú)權(quán)收費(fèi)

   【司法解釋】 物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，人民法院應(yīng)予支持。

    解讀：最高院民一庭負(fù)責(zé)人表示，該類(lèi)糾紛實(shí)踐中不少，此次司法解釋給予了明確。

    此外，如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，并以存在事實(shí)物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費(fèi)的，法院不予支持。

　　■焦點(diǎn)4

　　沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證也能當(dāng)業(yè)主

    【司法解釋】 基于與建設(shè)單位之間的商品房買(mǎi)賣(mài)民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。

    解讀：由于物權(quán)法未對(duì)“業(yè)主”這一概念作出規(guī)定，那些已經(jīng)買(mǎi)了房子但未取得房產(chǎn)證的人是否屬于業(yè)主？根據(jù)司法解釋明確，此類(lèi)人群亦應(yīng)具備業(yè)主身份。

    最高院民一庭負(fù)責(zé)人表示，現(xiàn)實(shí)生活中，房屋買(mǎi)受人在已經(jīng)合法占有使用專有部分的情況下，仍未依法辦理所有權(quán)登記的情形大量存在，如果僅以是否已經(jīng)依法登記取得所有權(quán)作為界定業(yè)主身份的標(biāo)準(zhǔn)，將與現(xiàn)實(shí)生活產(chǎn)生沖突，并有可能對(duì)前述人群應(yīng)當(dāng)享有的權(quán)利造成損害。

    因此，司法解釋對(duì)其“業(yè)主身份”問(wèn)題進(jìn)行特別規(guī)定。