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    5月15日，杭州第九屆人居展即將召開，這也意味著樓市每年的黃金銷售期即將來臨。與此相呼應的是，杭州商品房單日交易屢屢放出巨量：杭州透明售房網(wǎng)上數(shù)據(jù)顯示，2009年前4個月，杭州主城區(qū)日均賣房117套，而在樓市最高峰的2007年，日均售房107套。

    樓市成交一個新的紀錄正在產(chǎn)生，1~4月杭州主城區(qū)共賣房13999套，創(chuàng)下歷史的新高。

　　9個月的低迷徘徊迎來爆發(fā)性增長

    按照業(yè)內(nèi)對樓市的基本判斷，如果主城區(qū)日均交易量在七八十套以上，那么樓市基本上可以說是一個穩(wěn)定的市場，如果在100套以上，那么暖意很濃。而從杭州的歷史交易量看，3月之前的整整9個月交易量沒有在2200套以上了；如果除掉去年5月的“曇花一現(xiàn)”的放量，那么已經(jīng)整整14個月一直在低谷中徘徊。

    事實上，自2007年6月杭州主城區(qū)商品房賣出6465套的巨量之后，樓市成交就開始進入下降通道。在今年3月之前的9個月時間杭州主城區(qū)商品房成交量基本在1000~2000套/月的區(qū)間內(nèi)徘徊。

    樓市“回暖”從今年3月份開始逐漸成為市場上比較主流的聲音，整個3月創(chuàng)下了4767套的成交量，日均153套，是9個月來的新高；

    4月，再次勢如破竹，日均208套，總成交6267套，僅比近幾年來的歷史最高紀錄少了198套；

    5月，依舊“氣勢洶洶”，自5月1日來，每日成交量都在210套以上，紅5月火爆開局。

    連續(xù)三個月的放量成交已成為不爭的事實。說“回暖”這個詞，其實已比較有底氣。

    今年來日均售房120套；

    日均新增房源77套

    市場回暖后，人們最關(guān)心的就是房價。房價漲不漲，關(guān)鍵還在于供求關(guān)系，對今年以來的供求關(guān)系進行梳理，我們可以發(fā)現(xiàn)，今年的消化速度確實比較快，消化速度已快過新增房源數(shù)，但房源缺口不大，不存在快速上漲的基礎(chǔ)。

    根據(jù)我們前面對杭州透明售房網(wǎng)的統(tǒng)計，今年1月1日至5月3日，杭州主城區(qū)實際銷售商品房14754套，相當于每天賣出120套房子。

    而新增有多少呢？記者根據(jù)商品房預售許可證的申領(lǐng)時間進行了統(tǒng)計：今年1月1日~5月3日，杭州主城區(qū)商品房的新增量為9468套，日均77套。商品房新增量一直呈遞增趨勢。今年4月1日~5月3日杭州主城區(qū)新增商品房達5190套，在前四個月新增總量中占比達55%，比1~3月新增量的總和還要多。

    日均120套的消化量和77套的新增量看起來確實存在著43套的缺口，但現(xiàn)實情況是，市場上至今還有2.4萬套左右的存量。這43套的缺口，只用存量就可支撐1年半時間。

    對杭州商品房的供應情況進行整理，我們會看到，杭州主城區(qū)商品房供應量最小值出現(xiàn)在2007年8月~11月，整體供應量已不到萬套，而從2007年11月后直線上升，到去年11月達到歷史最高峰，為41463套。

    此后，在各開發(fā)商減少推盤量，推遲項目進度等因素的影響下，加上市場本身成交的好轉(zhuǎn)，存量房源逐漸下降，至5月6日，約為2.4萬套左右，這一數(shù)據(jù)比上一波樓市行情啟動的2007年初尚多出六七千套。

    今年3月成交均價創(chuàng)下17個月來的新低

    降價換市場的特征仍非常明顯

    事實上，最近的幾次采訪中不止一位開發(fā)商對記者吹風，稱“取消現(xiàn)有優(yōu)惠是大勢所趨”。甚至有些開發(fā)商順勢出擊，趁機小漲了一把，只是漲價幅度不高，一般在100~300元/平方米。

    “市場好了，有漲價沖動再正常不過，哪個生意人沒有？開發(fā)商也有，只是現(xiàn)在多數(shù)人都不敢盲目漲價。”一家本地房企高層說，現(xiàn)在會考慮調(diào)價的樓盤只有兩種，一種是開盤后短期內(nèi)銷售率超過70%，后期銷售壓力不大，那么稍微漲個三五百元，多得些利潤；另一種是去年年底時低價入市，趁著現(xiàn)在這波行情，調(diào)整價格，給前期業(yè)主一點信心。

    但開發(fā)商雖漲價心癢難耐，卻不敢輕舉妄動。“槍打出頭鳥啊，這個時候大幅提價，一來是把客戶往門外推，給競爭對手機會，二來也容易引起監(jiān)管部門的注意，錢沒多賺多少，惹一身麻煩，犯不著。”

    如果我們以2006年1月~2009年4月為樣本時間段，可以發(fā)現(xiàn)，目前杭州主城區(qū)今年商品房的放量是以價格的調(diào)整為基礎(chǔ)的。

    2007年5月后，杭州樓價逐步開始上漲，至2008年9月萬科降價之時達到歷史最高峰，為18263元/平方米；此后，又開始逐步下降，到今年3月，達10780元/平方米，為17個月來的新低。

    可以說，目前的成交放量仍以價格的調(diào)整為基礎(chǔ)。

    “其實目前為止宏觀經(jīng)濟面還沒有出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)。”復旦大學經(jīng)濟學院院長袁志鋼透露，他一直在關(guān)注城市用電情況，結(jié)果發(fā)現(xiàn)近幾個月來杭州、上海都沒有出現(xiàn)往年用電緊張問題，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資上升了，但工業(yè)增加值增速仍是下降的。“這說明實體經(jīng)濟還沒有恢復過來。”

    土地、政策面，想漲價還缺“借口”

    很難準確地說，接下去房價會走高還是走低，但至少在今年內(nèi)不會出現(xiàn)大幅震蕩是肯定的。

    “在我印象中，杭州房價出現(xiàn)大幅震蕩只有兩次，一次是商品房交易起征個人所得稅，另一次是2007年連續(xù)出現(xiàn)多幅高價土地出讓。”一位入行十幾年的業(yè)內(nèi)人士回憶說，盡管曾對那兩波房價上漲起過作用的因素很多，但這兩個原因最直接，而且是“立竿見影”。

    兩波漲價背后，一個用政策做借口，一個拿地價當理由，只是現(xiàn)在，這兩點似乎都“論據(jù)”不足。政策面上，除了4月末國務院常務會議傳出調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)商項目資本金比例35%的大限外，沒有其他新的消息。

    土地市場上，今年1月份以來，杭州一共才成交一塊宅地，以底價加價20萬元成交。“現(xiàn)在很多房企都在看地，但他們的心態(tài)都很一致，就是等待政府降低土地起價后再出手�，F(xiàn)在可以說又是一輪政府和開發(fā)商的博弈。”一位業(yè)內(nèi)人士透露說。

    要警惕開發(fā)商的“饑餓療法”

    在杭州房源存量最少的2007年八九月份，正是開發(fā)商大肆捂盤之時。現(xiàn)在的開發(fā)商不會有意捂盤，因為快速回籠資金仍非常重要，但以“饑餓療法”制造熱銷行情——這已經(jīng)有些苗頭了。

    今年以來新增的房源中很多都是三四千平方米就申領(lǐng)一張預售證，一次只推出五六十套房源，有些哪怕領(lǐng)了三四百套的預售證，卻也分批銷售。濱江區(qū)某樓盤，短短四十天內(nèi)申領(lǐng)了四次預售證共420套房源，是典型的“小批量多次”推盤。

    “看杭州單個市場，現(xiàn)在的成交量是非常好，但其他城市的房地產(chǎn)市場并沒有像杭州這樣明顯回暖，世界經(jīng)濟也沒有好轉(zhuǎn)，一時一地的‘回暖’可能嗎？即使可能，又能持續(xù)多久呢？”某上市房企老總私下說，今年有這一波回暖行情確實解了很多樓盤的燃眉之急，但就此認為冬天過去了，還為時太早。“別人怎么做我不知道，但我會繼續(xù)采取保守戰(zhàn)略。”