官方表態(tài)調(diào)控 機(jī)構(gòu)警示樓市信用風(fēng)險(xiǎn)
- 杭州寫字樓網(wǎng)
- 2016/9/11 15:49:16
北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長陳志表示，當(dāng)前樓市是貨幣推升的，與土地供給無關(guān)，土地供給過剩而不是不足（總量），基于這個(gè)判斷，需求是避險(xiǎn)性的比重大于居住。陳志稱，他們近期會(huì)公布北京市土地供給情況來證明此觀點(diǎn)。
9月6日，住建部官網(wǎng)發(fā)布了貫徹《法治政府建設(shè)實(shí)施綱要（2015-2020年）》（下稱《綱要》）的實(shí)施方案。
其中在主要任務(wù)和具體措施方面，有關(guān)房地產(chǎn)的表述主要?dú)w結(jié)為完善房地產(chǎn)宏觀調(diào)控。這是自今年3月份全國兩會(huì)以來，住建部文件中首次涉及房地產(chǎn)市場調(diào)控問題。
標(biāo)普全球評(píng)級(jí)信用分析師孔磊表示：“中國一二線城市房價(jià)快速上漲引發(fā)市場擔(dān)心房地產(chǎn)市場的健康狀況。”因此，過去幾個(gè)月內(nèi)為給市場降溫，部分地方政府已經(jīng)收緊房屋和土地購買要求。
孔磊表示：“我們認(rèn)為，對(duì)土地的熱烈追逐將損害更多激進(jìn)開發(fā)商的盈利能力和現(xiàn)金流。房地產(chǎn)價(jià)格的松動(dòng)都會(huì)令它們處于不利境地。”
官方表態(tài)調(diào)控
《綱要》規(guī)定：根據(jù)房地產(chǎn)市場分化的實(shí)際，堅(jiān)持分類調(diào)控，因城施策。堅(jiān)持加強(qiáng)政府調(diào)控和發(fā)揮市場作用相促進(jìn)。
并提出建立全國房地產(chǎn)庫存和交易監(jiān)測平臺(tái)，形成常態(tài)化房地產(chǎn)市場監(jiān)測機(jī)制。實(shí)施住宅用地分類供應(yīng)管理，完善和落實(shí)差別化稅收、信貸政策。改進(jìn)住房公積金提取、使用、監(jiān)管機(jī)制，支持居民合理住房消費(fèi)等。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，建立全國房地產(chǎn)庫存及交易平臺(tái)，這在之前的文件中提及較少。這一政策意義重大：第一，可以提前預(yù)判市場走向，儲(chǔ)備政策調(diào)控；第二，未來房地產(chǎn)市場已經(jīng)不僅是城市之間的分化，甚至一個(gè)城市內(nèi)部都有不同區(qū)域、不同類型房源的分化，這種情況下，監(jiān)測機(jī)制可以給政策制定提供更科學(xué)化的數(shù)據(jù)和市場依據(jù)，并更精細(xì)化地執(zhí)行分類調(diào)控政策。
北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長陳志在接受采訪時(shí)表示，當(dāng)前樓市是貨幣推升的，與土地供給無關(guān)，土地供給過剩而不是不足（總量），基于這個(gè)判斷，需求是避險(xiǎn)性的比重大于居住。
陳志稱，他們近期會(huì)公布北京市土地供給情況來證明此觀點(diǎn)。
分析人士認(rèn)為，本輪房地產(chǎn)庫存結(jié)構(gòu)去化非常不均衡，去化的大部分是一二線城市住宅，商業(yè)地產(chǎn)與三四線城市的住宅依然庫存明顯。
另外，盡管絕大多數(shù)城市房價(jià)環(huán)比都出現(xiàn)上漲，但城市間漲幅差異仍然較大，一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市，其房價(jià)漲幅遠(yuǎn)高于其他城市，其余城市房價(jià)走勢相對(duì)平穩(wěn)。
機(jī)構(gòu)警示風(fēng)險(xiǎn)
已經(jīng)有機(jī)構(gòu)開始擔(dān)心市場風(fēng)險(xiǎn)。標(biāo)普全球評(píng)級(jí)預(yù)計(jì)，由于政府政策的支持作用在遞減、比較基礎(chǔ)較高以及土地價(jià)格上漲，未來12個(gè)月內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)增速將放緩。
該機(jī)構(gòu)指出，銷售強(qiáng)勁也導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商將現(xiàn)金流重新投資于新項(xiàng)目。很多獲評(píng)級(jí)開發(fā)商已經(jīng)加大土地收購力度和擴(kuò)張計(jì)劃，從而將很多一二線城市的土地價(jià)格推至歷史高點(diǎn)。
標(biāo)普全球評(píng)級(jí)認(rèn)為，2016年以來，很多開發(fā)商擴(kuò)大土地儲(chǔ)備和加快建設(shè)，從而急于進(jìn)入投資的新周期，導(dǎo)致它們的信用狀況惡化。很多開發(fā)商的信用比率可能繼續(xù)削弱，這一點(diǎn)已經(jīng)反映在它們的中期業(yè)績中。
孔磊表示：“未來12個(gè)月的評(píng)級(jí)趨勢繼續(xù)呈負(fù)面走向。我們認(rèn)為，開發(fā)商非�？释麑�(shí)現(xiàn)規(guī)模增長，因此它們顯著去杠桿的可能性較低。”
開發(fā)商激進(jìn)擴(kuò)張的同時(shí)，房價(jià)也在加速上漲。
根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)100座城市新建住宅的全樣本調(diào)查，2016年8月，全國100個(gè)城市（新建）住宅均價(jià)較去年同期上漲13.75%，漲幅較上月擴(kuò)大1.36%。百城（新建）住宅價(jià)格中位數(shù)為7112元/平方米，環(huán)比下跌0.13%，同比上漲0.94%。北京、上海等十大城市（新建）住宅均價(jià)為23568元/平方米，環(huán)比上漲2.72%，漲幅較上月擴(kuò)大0.52%；同比上漲18.06%，漲幅較上月擴(kuò)大0.87%。
已經(jīng)有嗅覺靈敏的開發(fā)商在趁市場好抓緊出貨。
碧桂園相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，針對(duì)2014年及之前的積存貨量，碧桂園近期啟動(dòng)“光盤行動(dòng)”。參與行動(dòng)的貨量有72億元。行動(dòng)啟動(dòng)時(shí)間由項(xiàng)目自行確定，但在2016年10月31日前結(jié)束。對(duì)極少數(shù)貨量，總優(yōu)惠力度上限為原底價(jià)的75折，具體優(yōu)惠由區(qū)域視情況決定。
該人士稱，促銷計(jì)劃的原因是，市場好抓緊去存貨。
關(guān)于市場未來是否會(huì)出現(xiàn)洗牌，新城控股副總裁歐陽捷認(rèn)為，一切皆有可能。即便在不太好的大市場中，也會(huì)有好的小市場；即便在都不好的市場中，也會(huì)有與眾不同的產(chǎn)品和服務(wù)需求，能夠滿足這些需求的企業(yè)依然會(huì)活得不太艱難。那些沒有差異化競爭力的產(chǎn)品和企業(yè)，在市場縮量的時(shí)候，就很難從別人手中搶奪份額了。
張大偉認(rèn)為，一二線城市高價(jià)地浪潮全面出現(xiàn)，惜售現(xiàn)象增加。在前期系列政策刺激下，在漲價(jià)預(yù)期和寬松信貸政策影響下，庫存去化加快；但隨著房價(jià)高位，按揭信貸短期急增，市場風(fēng)險(xiǎn)越來越大。已有多個(gè)一二線熱點(diǎn)城市開始逐步收緊政策，一線城市成交開始放緩。預(yù)期下半年，房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)因城施策，并將升級(jí)到一城一策。（原標(biāo)題：官方表態(tài)調(diào)控 機(jī)構(gòu)警示樓市信用風(fēng)險(xiǎn) 記者：王營）
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