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   “房貸是我們最優(yōu)質(zhì)的業(yè)務(wù)，現(xiàn)在樓市逐漸回暖，我們必須花更多的精力去爭取更多的市場份額。”某股份制商業(yè)銀行杭州分行個金部負責(zé)人陳先生近日不無避諱地告訴記者，現(xiàn)在開始要打仗搶份額了，而他所用的“武器”即是創(chuàng)新的房貸新品。

　　本報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，存量房貸利率“打7折”的門檻已經(jīng)被銀行自家“拆”低了很多。目前，7折優(yōu)惠對廣大按揭買房的人來說已經(jīng)不是難題。反倒在市場資金面充足的背景下，各家銀行近期紛紛推出了名目繁多的“創(chuàng)新”房貸：活利貸、氣球貸、接力貸等，對房貸市場的爭奪已經(jīng)進入白熱化階段。

　　房貸7折并不難

　　“一般都能申請到7折的優(yōu)惠，這在業(yè)內(nèi)已經(jīng)是公開的事情。”一位熟悉銀行信貸的圈內(nèi)人士告訴記者。記者昨天以自己120平方米建筑面積的第二套房想做轉(zhuǎn)按揭為由，打通了某股份制銀行鳳起支行的電話，信貸部工作人員在問詢了房屋面積和未還貸款金額后表示，可以享受7折優(yōu)惠。記者隨后又撥通了工行、建行、中行、農(nóng)行的客戶服務(wù)電話，發(fā)現(xiàn)二套房房貸享受7折優(yōu)惠均并非難事。

　　目前已經(jīng)擁有三套房的業(yè)主張女士也對記者表示，現(xiàn)在申請優(yōu)惠利率并不是特別困難的事情，每家銀行都有自己的辦法來打政策的“擦邊球”，比如她辦理按揭的某股份制商業(yè)銀行就給出了7.1折的優(yōu)惠，只不過附加了“兩年之內(nèi)不能提前還貸”等條件。

　　房產(chǎn)中介徐先生表示，7折利率的優(yōu)惠細則都是下放到各個地方支行的，很多支行都把優(yōu)惠利率悄悄覆蓋至第二套、第三套甚至第四套房子，現(xiàn)在銀行是有錢放不出，競爭也比較激烈，所以會對個別信用良好的客戶額外優(yōu)惠。

　　業(yè)務(wù)創(chuàng)新變相降低利率

　　盡管國家規(guī)定，房貸最優(yōu)惠利率不得低于7折，但實際上從3月份開始，銀行出現(xiàn)了很多貸款促銷的情況，尤其是各種變相降低利率的手法層出不窮。而除了新的貸款產(chǎn)品想方設(shè)法在利率上做文章外，銀行還在還款方式、還款期限等各方面不斷“創(chuàng)新”，以求吸引客戶。

　　目前熱門的氣球貸、存抵貸，新穎的直客式房貸、移動組合房貸、接力貸等房貸產(chǎn)品，是銀行針對不同理財習(xí)慣、收入結(jié)構(gòu)、還款需求的人士所擺弄出的各種噱頭：諸如“買點換折扣”、“存活期、免房貸利息”、“超前按揭免擔(dān)保”、“父貸子還“等等。在實際貸款過程中，客戶往往可以享受到低于7折的優(yōu)惠利率。

　　不過，本報記者仔細分析這些新業(yè)務(wù)會發(fā)現(xiàn)，其實很多都是通過“本金還款提速”、“變相提前還貸”來實現(xiàn)的，有的未必真的節(jié)省利率負擔(dān)。比如像“安居貸”，其特點就在于通過多支付成本(利息)來換取短期內(nèi)的現(xiàn)金積累。顯然，這只對于短期內(nèi)有剛性需求或具有更高投資回報渠道的“特定人群”才有意義。對于大多數(shù)普通購房者而言，房貸創(chuàng)新品沒有“最好”的，只有“適合”的。

　　房貸創(chuàng)新大起底

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)：沒有最好的，只有適合的

　　雙周貸：

　　深圳發(fā)展銀行杭州分行的理財師周先生表示，辦理深發(fā)展“雙周貸”房貸產(chǎn)品的客戶，可以對原等額月供的對半分開加速還款。比如:30年貸100萬元，需要還360個月，辦理雙周貸的還款期限在308個月。次供額差不多是原月還款額的一半，即2430.42元，30年共還款628391.34元。就此計算，房貸者可以省下差不多12萬余元的利息。

　　點評：這種貸款方式非常考驗人的還款毅力，要求客戶資金時刻保持還款充盈狀態(tài)，稍有周轉(zhuǎn)不開的情況，就會產(chǎn)生逾期貸款記錄。在這款產(chǎn)品研發(fā)之初，受到很多年輕白領(lǐng)的青睞，因為這種類似強制提前還款的方式，可以抑制一部分“月光族”的消費欲望。但目前看來，這款產(chǎn)品還存在較大的利率變化風(fēng)險。

　　氣球貸：

　　所謂“氣球貸”，就是指還款人可以采取利息和部分本金分期償還，但剩余本金到期一次償還。通過氣球貸，客戶可以選擇一個較短的貸款期限(如3年、5年或10年)并獲得對應(yīng)的較低貸款利率。貸款到期后，如果客戶確實需要再融資，并且還款記錄良好，銀行將提供再融資服務(wù)。再融資不增加客戶的費用負擔(dān)。

　　周先生給記者算了一筆賬，若客戶向銀行貸款100萬元，按照30年的還貸期限，按照七折房貸利率計算，客戶每月需要支付4865.69元，還滿30年共需歸還利息751648.06元。“選擇‘氣球貸’房貸產(chǎn)品，其利息和部分本金分期償還，剩余本金到期一次償還，”周先生表示，按照5年期貸款利率計算，共需支付利息725343.08元。氣球貸的核心，是一種短期限借貸，但以長周期計算月供還款，至短期限到期后一次性大筆償還本金的借貸模式。

　　點評：雖然還貸款也需要“長痛不如短痛”的精神，但客戶的確要量力而行。對于一些平時不怎么規(guī)劃收入前景的年輕人來說，氣球貸雖然能夠讓你在還貸前4年感受不到還款壓力，但所有的貸款都要在最后一年內(nèi)還清。

　　天天�。�

　　光大銀行“天天省”個人住房按揭貸款產(chǎn)品提出了“天天還款，天天貸款、天天省息”的理念。與傳統(tǒng)個人住房貸款產(chǎn)品相比，主要有三方面的優(yōu)勢：一是節(jié)省了借款人的貸款利息；二是滿足資金隨時支取的需求；三是省去親自到銀行提前還款的麻煩。同時，辦理此項業(yè)務(wù)的借款人也可自由選擇固定利率或浮動利率。

　　那么，“天天省”究竟能為房貸者節(jié)省多少利息？光大銀行杭州分行個金部的金小姐介紹，如果5月1日在光大銀行申請辦理10年期“天天省”個人住房按揭貸款80萬元，并存入16萬元活期存款，5月1日，客戶可以提前償還利息6.35萬元貸款本金，當日即節(jié)省13.81元貸款利息。如果到5月31日，客戶保持賬戶余額不變，則當月節(jié)省貸款利息為428.11元。按此計算，客戶每年可以節(jié)省貸款利息5040.65元，10年總計節(jié)省利息50406.5元。

　　點評：該產(chǎn)品比較適合賬戶一般都要保持一定數(shù)量的活期存款的客戶，通過天天省產(chǎn)品，可以節(jié)省一些貸款利息。同時，根據(jù)自己的情況，客戶可以隨意提取這些資金。另外，對于平時上班比較忙的客戶來說，天天省產(chǎn)品不但節(jié)省了貸款利息，也省去了去銀行提前還款的麻煩，簡化了手續(xù)，節(jié)約了時間。

　　活利貸：

　　“30年總利息僅約55萬元，相比普通房屋貸款節(jié)省近60萬元(節(jié)省約52%)，”記者從渣打銀行(中國)有限公司了解到，渣打這款全新的“活利貸”房貸產(chǎn)品將房貸者的閑置資金存入還款賬戶，視為抵扣貸款計息本金，但該資金也可隨時取出,銀行系統(tǒng)會按日計息。從而有效節(jié)省貸款利息，并縮短還款期限。

　　假設(shè)A先生貸款100萬元，設(shè)定還款期限30年，每月只將節(jié)余的3000元作為活期存款放在房屋貸款的還款賬戶中。按此計算，通過還款期從30年(360個月)縮減至約22年(261個月)，貸款總利息從1158379元減少至555641元，貸款利息共節(jié)省602738元。另外，如果客戶房貸本金尚有20萬元，當他將閑散資金5000元存入該還款賬戶時，當日房貸的利息即以19.5萬元計算；如果第二天他又存入閑散資金2000元，那么當日房貸的利息以19.3萬元計算，當然，他也可以隨時提取這7000元資金。

　　點評：客戶只要有閑置資金，可以隨時存入該銀行賬戶，存一天，則抵扣一天的貸款利息。同時，還款年限相比普通房屋貸款大幅縮短，客戶能充分利用每月節(jié)余節(jié)省利息。