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    樓市熱力逼人，剛剛結(jié)束的4月份，杭州商品房成交達(dá)到6267套。據(jù)統(tǒng)計(jì)，近三年來只有2007年6月份的成交量超過這個(gè)數(shù)字，不論同比還是環(huán)比，都是一個(gè)明顯的上升。

　　從目前的購買主力而言，包括婚房在內(nèi)的剛性需求日益凸顯。目前年輕購房群體七成以上的首付能力在30萬元以下，其中多數(shù)人月還款能力最高不超過4000元，貸款年限大多集中在15—20年，折合目前銀行的貸款利率，他們能承受的最高房款總價(jià)在100萬元以內(nèi)。

　　而在4月銷售以及預(yù)定最多的十大樓盤排行中，相當(dāng)具有代表性的樓盤都是像東方郡、九洲芳園、樺楓居等均價(jià)在萬元左右，或總價(jià)在100萬元以內(nèi)的首次置業(yè)型房源。在樓市剛性需求當(dāng)?shù)赖慕裉�，此類房子無疑已成樓市旺銷主力軍。

　　80-100萬元，讓人心動(dòng)的總價(jià)

　　泊林公寓、樺楓居、東方郡、天鴻君邑等樓盤近半年以來，幾乎次次開盤次次熱銷。

　　對(duì)很多購房者而言，這類樓盤最吸引人的可能就是他們的戶型和價(jià)格。面積在80—100平方米左右，每平方米單價(jià)在1萬元左右，甚至是不到1萬元，可能還帶精裝修，總價(jià)控制在80—100萬元以內(nèi)。

　　面對(duì)主力客群首次置業(yè)，樺楓居的主力產(chǎn)品為89平方米3房，既滿足小兩口的居住需求，又將總價(jià)控制在可承受范圍內(nèi)。當(dāng)剛性需求積累到一定程度，房價(jià)已調(diào)整了一年多的時(shí)候，許多定位經(jīng)濟(jì)型房源的樓盤選擇了價(jià)格回歸，一開盤就以低于客戶預(yù)期的價(jià)格入市，所以屢創(chuàng)熱銷佳績。

　　雖然價(jià)格是敏感因素，但是首次置業(yè)型的房源，因?yàn)榛�本上是自住，購買者對(duì)樓盤品質(zhì)也比較挑剔。泊林公寓三期開盤熱銷近90%，德信集團(tuán)杭州區(qū)域總監(jiān)潘銘說，很多來買房的都是外地人，他們對(duì)物業(yè)景觀、戶型布局、建筑品質(zhì)等要求非常高，大多是考察、比較了多個(gè)樓盤的價(jià)格和樓盤配套等綜合因素之后，下決心定單的。

　　九堡濱江下沙，最受購房者青睞

　　近一個(gè)月預(yù)定前三名的樓盤分別是九洲芳園、東方郡和樺楓居。從整體成交預(yù)定情況來看，預(yù)定或成交前十名的樓盤在區(qū)域上多集中在九堡、濱江、城西等區(qū)域。

　　比如預(yù)定最多的江干區(qū)九洲芳園，最近推了兩幢住宅樓。戶型主要包括90平方米的小戶型、128平方米的三居室和138平方米的三居室，起價(jià)7580元/平方米，均價(jià)在9000元/平方米左右，房源總計(jì)362套。根據(jù)杭州市透明售房網(wǎng)顯示，目前，九洲芳園本次開盤的房源已有300多套的預(yù)定量。

　　預(yù)定排名第二的是位于濱江區(qū)的東方郡，最近分兩次推出其19、25號(hào)樓，戶型包括87、89、90、117、135平方米等，共319套房源。目前，這兩幢樓總共成交了近300套。

　　隨著樓市購房群體的年輕化、承受能力弱化等趨勢，現(xiàn)階段杭州主流購房群體，對(duì)房價(jià)敏感度也比過去更高。在價(jià)格杠桿的傾斜下，不僅促使主力購房人群購房計(jì)劃改變，同時(shí)也潛移默化地改變了其對(duì)房產(chǎn)選擇的要求。

　　濱江、九堡、下沙、小和山、閑林、老余杭區(qū)域等都已成為最受購房者青睞的區(qū)域之一。受供應(yīng)量及后市預(yù)期的影響，2008年以來，小和山、閑林、老余杭的房價(jià)一路低開，很多樓盤的價(jià)格又回到了2006年底或2007年初時(shí)的水平。濱江區(qū)現(xiàn)階段的新盤供應(yīng)量，也多采取低價(jià)入市的策略。而郊區(qū)生活配套日益成熟和交通日益便捷，也成為購房者下單的原因。

　　90平方米旺銷，緊湊黃金戶型最受寵

　　首次買房，因?yàn)榭們r(jià)的局限，選擇也常常變得兩難：是郊區(qū)大房還是市區(qū)小屋？

　　而目前市場上最熱銷的90平方米緊湊黃金戶型則讓選擇明確起來：小房子也能住得舒適而享受。雙層挑高露臺(tái)、贈(zèng)送的入戶花園、大面積凸窗……幾乎每一個(gè)推開中海錢塘山水90平方米樣板房的客戶，都會(huì)對(duì)映入眼簾的景象嘖嘖稱道。而中海的這個(gè)經(jīng)典戶型也被業(yè)內(nèi)稱為“魔方戶型”。

　　自從90/70新政之后，開發(fā)商在小戶型產(chǎn)品的開發(fā)上花費(fèi)了很多心思。目前，杭州也迎來小戶型商品房集中上市的高峰期。90平方米兩房、三房戶型變化越來越多，魔方戶型、可變戶型，一個(gè)個(gè)好創(chuàng)意讓90平方米都能住出多種不同感覺。70—90平方米的大兩房和小三房，基本可以保證主流購房群體在5年之內(nèi)的生活及家庭成員增加等需求。不少樓盤90平方米戶型的設(shè)計(jì)，也都開始兼顧實(shí)用性和舒適性，對(duì)室內(nèi)空間的尺度把握、采光通風(fēng)、家居生活場景的合理布局等都做了精心設(shè)計(jì)，同時(shí)，充分考慮與室外自然互動(dòng)，最大程度延伸居住空間。比如錢塘山水的設(shè)計(jì)師在解讀熱銷的魔方戶型時(shí)就表示：利用雙層高陽臺(tái)、凸窗等設(shè)計(jì)要素，演變出一種“可生長的房子”，在90平方米的戶型中成功實(shí)現(xiàn)了別墅戶型的居住空間，使“經(jīng)濟(jì)型”房子跳躍“舒適型”，直接過渡到“豪華型”。購房者看到這樣的居住空間想不動(dòng)心都難。

　　●樓市物語

　　首次置業(yè)如何選擇

　　買房的“遠(yuǎn)”與“近”

　　對(duì)于第一次買房的人來說，常常預(yù)算不高，但對(duì)房子的期許值卻并不低。房子就像人一樣，各有優(yōu)劣勢，學(xué)會(huì)如何舍棄，才能買到稱心的。

　　從價(jià)格上來說，要看得“近”，量力而行，如果經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，可以分步驟買房，不一定一次到位。無論是父母資助還是自己積蓄，住房的首付款應(yīng)該在可支付范圍內(nèi)；而剩余的按揭部分，最好不要超過夫妻雙方一人的收入，以免影響生活質(zhì)量。從這個(gè)角度來說，那些地理位置相對(duì)遠(yuǎn)一些，但環(huán)境優(yōu)美、價(jià)格相對(duì)較低的樓盤是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。

　　而對(duì)樓盤的居住品質(zhì)，則要看得遠(yuǎn)。賽麗控股集團(tuán)有限公司董事長夏賽麗在建議年輕人如何購買婚房的時(shí)候就表示：“買房子要有前瞻性。”雖然說買房也算是階段性消費(fèi)，但對(duì)于大多數(shù)家庭而言，還是要有相對(duì)長期的打算。目前國內(nèi)的房地產(chǎn)距離“拎包入住”的水準(zhǔn)還是有一定差距的。買房子，從設(shè)計(jì)到裝修費(fèi)時(shí)費(fèi)工；搬一次家、換一次房，并不是很輕松的事情，而且從成本的角度考慮也很不劃算。因此，不能只想到眼前，三五年的考慮，必須是要有的。

　　對(duì)于年輕人而言，買房不能光執(zhí)著于房子本身，得看到小區(qū)的“附屬效應(yīng)”，注意“擇鄰而居”，有句話說“房子可以改變?nèi)?rdquo;，也就是說居住環(huán)境對(duì)人的影響很大。一個(gè)好的居住環(huán)境并不一定是品牌房產(chǎn)公司開發(fā)的，小區(qū)會(huì)所里也并不一定要有最專業(yè)的健身器材，但居住所需的配套功能要齊全。不少業(yè)內(nèi)人士建議現(xiàn)在的年輕人買房，應(yīng)該有這種長遠(yuǎn)的眼光。因?yàn)樾�區(qū)鄰居的整體素養(yǎng)，有可能會(huì)直接關(guān)系到你生活質(zhì)量的高低、心情的愉悅感，甚至?xí)��?duì)你的孩子有著潛移默化的影響。這種無形資產(chǎn)遠(yuǎn)比樓盤升值更重要。