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　　房地產(chǎn)眾籌，有讓“所有人受益”的高級(jí)情懷，從本質(zhì)上說，它不是一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，還是一只金融產(chǎn)品。當(dāng)前，中國市場上此類項(xiàng)目多為房地產(chǎn)企業(yè)牽頭，這是房地產(chǎn)泛金融化發(fā)展的一個(gè)必然現(xiàn)象。至于房地產(chǎn)眾籌是不是能夠?qū)崿F(xiàn)讓“所有人受益”的高級(jí)情懷？從現(xiàn)有的案例，難下定論。

　　“一位座位銘牌上印有博士頭銜的人士站起來，講了一個(gè)段子，說在一個(gè)業(yè)內(nèi)朋友的聚會(huì)上，花十分鐘分享了方案PPT，當(dāng)場眾籌了6500萬元。”

　　張莊栗（化名）是某房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)研究員，最近參加了一個(gè)房地產(chǎn)創(chuàng)客眾籌大會(huì)，“就是一個(gè)房地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目推薦會(huì)”，臺(tái)上推薦項(xiàng)目，臺(tái)下“業(yè)內(nèi)人士”幫腔，站臺(tái)，群情激昂。

　　事實(shí)上，從2014下半年開始，房產(chǎn)眾籌項(xiàng)目接踵而來，萬達(dá)集團(tuán)、綠地集團(tuán)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、平安、萬科集團(tuán)、華遠(yuǎn)地產(chǎn)、方興等國內(nèi)大型公司紛紛試水房產(chǎn)眾籌，用張莊栗的話說，“像商量好了一樣，傾巢而出”。

　　大雁領(lǐng)頭，麻雀成群。2015年以來，不僅大型房企，小型金融機(jī)構(gòu)、風(fēng)投機(jī)構(gòu)、個(gè)人投資者紛至沓來，“房地產(chǎn)+金融”、“房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)”的案例不斷涌現(xiàn)，呈加速之勢(shì)。

　　三種模式

　　房地產(chǎn)眾籌，是一個(gè)比較新的概念。2012年12月8日，美國網(wǎng)站Fundrise率先將眾籌的概念植入房地產(chǎn)中，誕生了“房地產(chǎn)眾籌”模式。從國內(nèi)房地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目看，目前主要有3種類型：“集體定制”、“眾籌投資”、“眾籌拍賣”。

　　“眾籌拍賣”模式是被談?wù)撟疃嗟模�萬科、遠(yuǎn)洋、中國平安等企業(yè)紛紛試水。萬科曾以蘇州萬科城的一套住房為標(biāo)的，市場價(jià)約90萬左右，目標(biāo)金額設(shè)為54萬，發(fā)起人通過眾籌金額獲得54萬元后，正式進(jìn)入拍賣流程，所有交過1000元意向金的客戶都可以開始拍房子。拍賣結(jié)束后，成交價(jià)超過54萬元的部分將被當(dāng)作投資收益按比例返還給繳納意向金的客戶。

　　從整個(gè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)看，是將一套房產(chǎn)的底價(jià)拆分為若干等份供眾籌參加者認(rèn)購，進(jìn)行網(wǎng)上拍賣。在此過程中，最終競拍成功的人，若競拍價(jià)低于該房產(chǎn)的市場價(jià)，等于賺到一筆差價(jià)。而沒有競拍成功的，也不必?fù)?dān)心意向金付諸東流，由于開發(fā)商的讓利，所以這部分參與者也能獲得較高的收益回報(bào)。

　　“集體定制”模式，一般由房地產(chǎn)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)合作，推出一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，向特定對(duì)象發(fā)布認(rèn)籌，進(jìn)行項(xiàng)目融資。融資完成后項(xiàng)目開工，在開發(fā)建設(shè)過程中，投資者以微開發(fā)商的身份，參與項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、社區(qū)配套等過程，一定程度上實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品“定制化”。國內(nèi)最早推此模式的是萬通集團(tuán)， 用董事長馮侖的話說，就是“人人都是開發(fā)商”。今年4月，碧桂園攜手平安好房也推出過類似項(xiàng)目。

　　第三種眾籌模式是“眾籌投資”，這其實(shí)是股權(quán)眾籌的一種衍生模式——通過股權(quán)眾籌成立一家合伙制企業(yè)（物業(yè)持有公司），并通過它持有房地產(chǎn)。

　　平安集團(tuán)旗下的公司曾經(jīng)推出過一個(gè)“海外眾籌”的項(xiàng)目，投資標(biāo)的物是美國南卡羅來納州Chandler Oaks公寓等海外的房地產(chǎn)。收益分兩份：一是租金收益（年化大概4%-5%），二是出售房子時(shí)房價(jià)升值帶來的漲幅（預(yù)計(jì)兩年后出售，大概收益20%）。

　　7月15日，華遠(yuǎn)地產(chǎn)與諾亞財(cái)富宣布戰(zhàn)略合作，雙方共同發(fā)起一款房地產(chǎn)眾籌產(chǎn)品，用戶可通過購買這款產(chǎn)品，期限半年，約6%的預(yù)期年化收益率，還可享受一定幅度的購房優(yōu)惠。

　　房企初衷

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前國內(nèi)參與房地產(chǎn)眾籌的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達(dá)到了11家，分別是萬科、萬達(dá)、遠(yuǎn)洋、綠地、綠城、碧桂園、方興、眾美、當(dāng)代置業(yè)、保利、富力。為什么房地產(chǎn)企業(yè)如此熱衷眾籌模式呢？究其原因在于房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的逆轉(zhuǎn)。

　　搜房網(wǎng)原CEO莊諾認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)的黃金時(shí)代已經(jīng)過去，“政府賣地－開發(fā)商拿地、銀行貸款－開發(fā)銷售”的模式已不可持續(xù)，現(xiàn)在，房地產(chǎn)進(jìn)入白銀時(shí)代以后，典型的特點(diǎn)就是庫存量高企，開發(fā)商的房子不好賣。那么，眾籌可以解救庫存，“造房子的時(shí)候就有人來買了，是定制化的，開發(fā)商庫存壓力和銷售壓力沒有了，所以，以后開發(fā)商的發(fā)展之路是‘輕資產(chǎn)，重運(yùn)營’。”

　　房地產(chǎn)眾籌和房產(chǎn)預(yù)售在本質(zhì)上有著差別，二者利益并不共向，利益的來源不共向，利益的實(shí)現(xiàn)節(jié)點(diǎn)不一樣，二者在風(fēng)險(xiǎn)程度上有著很大的不同，在利益上也有著天壤之別。對(duì)于二者的區(qū)別，一米好地CEO馮印陶在接受《國際金融報(bào)》記者采訪時(shí)表示，“眾籌就好比是大伙集體出力或者出資干一件事，它的目的只有一個(gè)，那就是共同受益，利益分享”，“房地產(chǎn)眾籌其實(shí)就是一個(gè)去中介化的過程，以前中介方利用的就是買賣雙方之間的信息不對(duì)等，而作為中立的平臺(tái)，眾籌平臺(tái)就是幫助發(fā)起方和投資人實(shí)現(xiàn)雙方信息公開，打破這種不對(duì)等”。

　　房地產(chǎn)眾籌是否可能降低房價(jià)？

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，眾籌對(duì)房價(jià)的影響不大。在目前的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本里，項(xiàng)目的地段已經(jīng)基本決定了產(chǎn)品的價(jià)格，相較于大頭的固定成本，在營銷和融資上壓縮成本可能只是杯水車薪。特別是融資成本上，眾籌的定制化服務(wù)中，與客戶協(xié)商定制可能會(huì)延長項(xiàng)目完成的時(shí)間，而這期間各項(xiàng)成本是增加的。

　　而在莊諾看來，“房地產(chǎn)眾籌的核心在于房價(jià)的透明化，以前消費(fèi)者買房子是被動(dòng)的，不知道房子的真實(shí)成本價(jià)，現(xiàn)在這些成本在眾籌平臺(tái)上是對(duì)外公布的，消費(fèi)者可以提前決策。”

　　營銷噱頭

　　越來越多的房企湊熱鬧，魚蝦共舞。有些房地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目，只是開發(fā)商們的又一次營銷噱頭。

　　福州一家房地產(chǎn)開發(fā)商日前也將目光瞄準(zhǔn)了眾籌，開發(fā)商拿出一套108平方米的精裝房，稱市場價(jià)80萬元，眾籌目標(biāo)為40萬元，分為400份，每份投資金額為1000元。屆時(shí)，房源將以48萬元起拍賣，最終溢價(jià)部分即作為投資收益，分配給眾籌者。

　　打個(gè)比方，倘若最后成交價(jià)為60萬元，溢價(jià)部分20萬元即為投資收益，平攤到每份就是500元，每份眾籌最終可領(lǐng)回1500元，收益率為50%。即便以底價(jià)48萬元成交，也能保證8萬元的溢價(jià)，即最低收益率也有20%。

　　這就是典型的“眾籌拍賣”，“搶籌當(dāng)天，僅一個(gè)半小時(shí)，400個(gè)籌就被搶空。”

　　但是，有報(bào)道稱，這家房企還有另外一個(gè)活動(dòng)，“即將開盤的精裝房戶型目前在認(rèn)籌階段，存3000元可抵3萬元，一次性付款還能享受9.5折優(yōu)惠。按照預(yù)期的每平方米6800元均價(jià)算，108平方米的精裝房總價(jià)在73萬元左右。全額付款加認(rèn)籌優(yōu)惠，總價(jià)不到67萬元，相當(dāng)于‘市場價(jià)’80萬元的8.3折。”

　　也就是說，眾籌成交的價(jià)格如果超過67萬元，拍得者是虧的。

　　有評(píng)論認(rèn)為，一些房企熱衷的“眾籌”，并非真眾籌，而是一種營銷噱頭。

　　東莞房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長陳駿良認(rèn)為：“目前，房產(chǎn)眾籌主要是樓盤銷售前的廣告噱頭，開發(fā)商拿一兩套房出來做眾籌比較容易，若是要一次性拿一個(gè)樓盤做眾籌就比較難了。”

　　他指出，開發(fā)商拿出一套特價(jià)房，讓利二三十萬，通過籌集資金和競拍的方式，其實(shí)廣告效應(yīng)非常明顯。

　　在合作建房第一人于凌罡看來，眾籌的根本目的是實(shí)現(xiàn)各方利益主體“一起出錢，一起賺錢，一起分錢”，“倘若不能讓多方共贏，那就是騙錢的游戲”。

　　未來走向

　　機(jī)遇總伴隨著風(fēng)險(xiǎn)，而規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)最有效的途徑就是全面了解。無論是開發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)，還是普通投資者，在參與房地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目前，必須深入研究房地產(chǎn)眾籌模式的特點(diǎn)以及進(jìn)入中國市場后的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

　　對(duì)開發(fā)商而言，房產(chǎn)眾籌降低了購房門檻，提升了項(xiàng)目知名度，也符合地產(chǎn)與金融跨界合作的趨勢(shì)。對(duì)于金融機(jī)構(gòu)而言，房產(chǎn)交易的單項(xiàng)額度和總額度都比較大，能夠在較短時(shí)間內(nèi)增加機(jī)構(gòu)的資金管理額度。這是吸引開發(fā)商與金融機(jī)構(gòu)加入眾籌試水大軍的最直接原因。

　　市場繁榮的背后也存在隱憂，無論在國內(nèi)還是國外。路透社財(cái)經(jīng)記者Dan Primack在評(píng)論美國眾籌熱時(shí)表示，“風(fēng)投是最難獲得高收益的投資方式之一，而眾籌的投資回報(bào)率甚至比風(fēng)投還低。眾籌表面上給了更多平頭百姓更多的投資機(jī)會(huì)，但它實(shí)質(zhì)上是把一些不成熟的投資者帶進(jìn)了一個(gè)發(fā)行人欺詐概率更高的全新市場。”

　　回歸到中國的市場，有分析認(rèn)為，到現(xiàn)在為止，房地產(chǎn)眾籌還是過于超前，“整個(gè)房地產(chǎn)金融還沒有發(fā)展到這一步，相關(guān)法律是缺失的，在這種情況下，所有房產(chǎn)眾籌的探索都是實(shí)驗(yàn)，實(shí)驗(yàn)就意味著存在巨大風(fēng)險(xiǎn)”，畢竟這是一個(gè)完全嶄新的行業(yè)，有多個(gè)流程，每一道流程都需要非常專業(yè)的運(yùn)作，并非籌錢那么簡單。

　　房產(chǎn)眾籌是廣告營銷的手段，還是一種金融創(chuàng)新的模式，還需要經(jīng)受時(shí)間的考驗(yàn)。