十年期滿，房租成壓垮超市最后一根稻草
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- 2015/7/30 10:18:16
半年間，臺(tái)州市區(qū)先后4家大型超市歇業(yè)，人們唏噓之余，忍不住疑問，難道是超市“倒閉潮”來襲？7月8日，本報(bào)刊出《十年期滿房租成壓垮超市最后一根稻草》一文，對(duì)此事進(jìn)行關(guān)注，調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這與房租到期漲價(jià)密切相關(guān)，高額房租成壓垮超市最后一根稻草。那么，這十年間，臺(tái)州大型超市的房租到底漲了多少？日前，記者再次進(jìn)行走訪調(diào)查。
“賠錢也要占地盤”
7月20日，三江購物俱樂部臨海古城店宣告停業(yè)，并進(jìn)行整體搬遷。這是今年以來，三江超市在我市關(guān)閉的第三家門店。根據(jù)告示，該店關(guān)門和經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地成本有關(guān)。
來自我市商務(wù)部門的數(shù)據(jù)顯示，2005年前臺(tái)州還沒有5000平方米以上的大型超市，而2005年以后，5000平方米以上的大型超市不斷涌現(xiàn)。此后短短4年間，全市開出17家大型超市。截至目前，臺(tái)州市5000平方米以上的超市已超40家。在有限市場(chǎng)容量前，這40多家大型超市，已初步奠定了我市超市業(yè)格局。
對(duì)于近十年大型超市擴(kuò)張的原因，臺(tái)州學(xué)院經(jīng)貿(mào)管理學(xué)院的王呈斌表示，除了零售市場(chǎng)壯大之外，另一方面，這也是超市連鎖行業(yè)低門檻特質(zhì)所致。
根據(jù)國家規(guī)定，注冊(cè)一個(gè)零售企業(yè)，最多花30多萬元，行業(yè)門檻極低。“而且超市零售業(yè)屬于現(xiàn)金流交易，穩(wěn)賺差價(jià)，超市經(jīng)營(yíng)入門十分容易。”王呈斌說，這十年間大型超市一度呈現(xiàn)“野蠻擴(kuò)張”態(tài)勢(shì)。
“對(duì)于一家超市門店來說，其所能占據(jù)的市場(chǎng)份額十分關(guān)鍵。” 有著多年超市運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的程琳（化名）介紹說，為爭(zhēng)奪本地市場(chǎng)份額，一些大型連鎖超市在入駐初期不惜虧本經(jīng)營(yíng)。
對(duì)于消費(fèi)者而言，超市數(shù)量增多，消費(fèi)者的選擇也增加，但對(duì)于超市方而言，競(jìng)爭(zhēng)也愈發(fā)激烈，最直接的就是價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。經(jīng)營(yíng)者不得不選擇下調(diào)價(jià)格，壓縮本就有限的利潤(rùn)空間，甚至是“賠錢也要占地盤”。“特別是隨著近幾年電商的介入，實(shí)體超市更是受到全面沖擊，超市門店時(shí)刻面臨著虧損的危險(xiǎn)。”程琳說。
“所以，很多超市經(jīng)營(yíng)者平日做得最多的工作就是止損。”程琳表示，人工、水電、房租成本，都是經(jīng)營(yíng)者需要平衡的因素。在諸多的成本項(xiàng)目中，壓力最大的就是場(chǎng)地租金。“每家超市都有自己的盈利底線，若是房租成本高于預(yù)估的底線，超市便會(huì)陷入虧損。”他表示，如果超市門店頻頻虧損或是人氣不旺，超市總部就要考慮其是否有存在的必要。
三江超市在臺(tái)州的連番關(guān)店便是如此。記者就三江購物俱樂部臨海古城店停業(yè)搬遷一事，咨詢了三江購物寧波總部的營(yíng)運(yùn)總監(jiān)邊青青，她告訴記者，無論是黃巖三江還是臨海三江，店址周邊的人氣遠(yuǎn)不如預(yù)期。另外，她還透露，相較原址，搬遷后的三江古城店房租要便宜不少。“人氣和房租都是我們重點(diǎn)考慮的因素。”
超市進(jìn)駐地段十年間房租翻番
“得人氣者，得財(cái)氣。”對(duì)于超市這個(gè)靠人氣取勝的行業(yè)來說，這句話格外貼切。
一方面，超市要靠便利地段聚攏人氣，而另一方面，超市帶來的人氣又能“反哺”其所在地段，因此，超市之所在往往也是城市旺鋪、商圈之所在。
“超市生意好不好，關(guān)鍵在于地段好不好。”邊青青告訴記者，三江購物俱樂部新建門店時(shí)，常常要預(yù)先對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)狀況、消費(fèi)水平作出綜合的評(píng)估，“比如，店址周邊居民區(qū)的分布，店址未來總體發(fā)展的趨勢(shì)如何等”。
“比如現(xiàn)在臺(tái)州市區(qū)比較旺的世紀(jì)聯(lián)華市府大道店的商圈，十年前沒人能打包票說這一帶能火。”管家婆有限公司董事長(zhǎng)黃道寶說，當(dāng)時(shí)那里的店鋪?zhàn)饨鹗直阋�，月租金每平方米�?0元左右。
因占據(jù)著“南有下馬新村、東有高園小區(qū)、北有市民廣場(chǎng)”的優(yōu)勢(shì)，此后，加上世紀(jì)聯(lián)華及新時(shí)代電影大世界入駐后，這里形成一個(gè)集購物娛樂餐飲的綜合商圈，“現(xiàn)在我們都管那叫臺(tái)州東商務(wù)圈”。黃道寶說，如今那里即便是角落一點(diǎn)的位置，三四十平米的商鋪，一年租金也得將近10萬元，比十年前翻了1.5倍。
但這并非特例，事實(shí)上，十年間我市城區(qū)各個(gè)地段的商鋪都上漲飛快。“10年前臺(tái)州市區(qū)商鋪平均月租金大概20元一平方米，差一點(diǎn)的位置15元一平方米。” 黃道寶說，而現(xiàn)在市區(qū)商鋪平均價(jià)格要38元到40元一平方米。
他表示，超市店鋪十年間租金翻了一番，已經(jīng)逼近超市第三產(chǎn)業(yè)總量，增速再次成三大產(chǎn)業(yè)之首。
“根據(jù)估算，三江超市能承受的房租警戒線是每平米35元，超過這個(gè)價(jià)，超市就得賠本，而目前輪渡路那一帶每平方米月租金已經(jīng)高達(dá)40元。”黃道寶說。
而樂購超市解放南路店的情況有些特殊。黃道寶稱，正常情況下，樂購超市解放南路店所在店鋪年租金應(yīng)該上漲50到60萬元，“對(duì)于超市來說這勉強(qiáng)還能接受”。不過，那一帶的房租漲得比較離譜，在原基礎(chǔ)上漲了200多萬元，遠(yuǎn)超超市方承受底線，樂購方面只能退出。“也沒辦法，這一整條街都是旺鋪，近年價(jià)格一直在瘋漲。”
節(jié)流止損已無功效，“開源”才是王道
房租高漲，競(jìng)爭(zhēng)激烈，超市又該如何應(yīng)對(duì)？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果節(jié)流止損收效甚微，不妨開拓思路，“開源”賺外快。
“房租貴，成本高，超市可以通過轉(zhuǎn)租店鋪來分?jǐn)偝杀尽?rdquo;黃道寶說，大型商超，不妨把低層的店鋪空出來用作轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)，高層的空間則用作自身經(jīng)營(yíng)，這一點(diǎn)歐尚、世紀(jì)聯(lián)華是典范，而三江超市很多時(shí)候都是單體經(jīng)營(yíng)。“分層次經(jīng)營(yíng)，既能收房租，又能聚人氣，一舉多得。”此外，經(jīng)濟(jì)實(shí)力弱的超市可以選擇進(jìn)駐大型城市綜合體，房租肯定比獨(dú)門獨(dú)戶便宜很多。
除了在分?jǐn)傋饨鸪杀旧献鑫恼�，王呈斌則認(rèn)為，超市自身經(jīng)營(yíng)方式也尤為重要。
“一些超市的經(jīng)營(yíng)者抑制不住擴(kuò)張欲望，錯(cuò)誤地認(rèn)為規(guī)模擴(kuò)大了就能賺錢，發(fā)展十分盲目，也容易讓經(jīng)營(yíng)方陷入資金鏈斷裂的危機(jī)。”王呈斌表示，近年家樂福、沃爾瑪?shù)却笮瓦B鎖“洋超市”都紛紛減少在華門店數(shù)量。“所以說，處理好效益與發(fā)展速度的關(guān)系，其實(shí)也是有效止損的方法。”
同為零售業(yè)，便利店為何比超市活得好？
一邊是超市關(guān)店一波接著一波，而另一邊，社區(qū)便利店、小超市卻是混得風(fēng)生水起，甚至不少業(yè)內(nèi)人士稱，未來是便利店稱王稱霸的時(shí)代。同樣是零售業(yè)，同樣要面對(duì)著房租上漲、電商沖擊的威脅，不同業(yè)態(tài)的生存現(xiàn)狀為何冰火兩重天？
所謂“小店”，資金投入不過十來萬元，占地不超幾十來平方米，不論從商品的種類、價(jià)格還是購物環(huán)境方面，跟大超市都沒得比。然而，正是因?yàn)?ldquo;小”，所以經(jīng)營(yíng)起來才更加靈活，隨時(shí)調(diào)整商品結(jié)構(gòu)。
“大超市不僅前期資金投入大，而且調(diào)整起來，往往牽一發(fā)而動(dòng)全身。”臺(tái)州人本十足便利店有限公司的總經(jīng)理朱勝鵬說。7年前，臺(tái)州人本十足便利店有限公司關(guān)閉了位于椒江的人本超市，專心做起了小型便利店生意。對(duì)于這一決定，朱勝鵬從未后悔，“應(yīng)該更提前一些關(guān)”。
那么，是否便利店占地面積小、房租等經(jīng)營(yíng)成本比超市更低，所以才能異軍突起？朱勝鵬對(duì)此予以否認(rèn)。
他告訴記者，便利店的每平方米房租實(shí)際不比大超市便宜，有的地段甚至高出很多，相比之下，便利店的盈利點(diǎn)反而更低。但是，便利店擁有大超市無可比擬的優(yōu)勢(shì)——足夠貼近居民。“經(jīng)營(yíng)便利店，就是靠著點(diǎn)多取勝，誰占據(jù)的小區(qū)多、地盤大，誰就能賺到錢。”
黃道寶也認(rèn)為，未來零售業(yè)便利店能占半邊天。“經(jīng)濟(jì)下行、電商沖擊等多重因素作用下，大超市已經(jīng)逐步走入末路窮途，未來只有貼近社區(qū)，打進(jìn)百姓生活圈的便利店、小超市才能有與電商一拼的實(shí)力。”
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