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開發(fā)商應成為房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的推動者
——寫在新《廣告法》配套規(guī)章修訂版征求意見之際

    前不久，國家工商總局就與新《廣告法》相配套的8個部門規(guī)章修訂版向社會征求意見。其中，新修訂的《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》（征求意見稿）與之前相比，有了更具體的要求，如房地產(chǎn)廣告中不得含有升值或者投資回報的承諾，不得以項目到達某一具體參照物的所需時間表示項目位置，不得對規(guī)劃或者建設中的交通、商業(yè)、文化教育設施以及其他市政條件作誤導宣傳等。

    有關調查結果表明，當今社會，90%以上的購房人對樓盤的第一印象來自廣告，光顧售樓處的購房者也大多是受廣告引導而來。于是，給商品住宅畫上濃濃的“彩妝”，設計一套天花亂墜的促銷廣告，往往是開發(fā)商慣用的“敲門磚”。交通便利、環(huán)境幽雅、價格便宜、設施齊全、升值無限，更成為許多房地產(chǎn)廣告的主要內容，而許多時候，所謂的“綠地”不過是一塊巴掌大的草地，所謂的“碧水”其實是倒?jié)M垃圾的臭水塘。一些高檔住宅小區(qū)所承諾的“海景”“泳池”更是難見蹤影，而所謂的低“起價”最終變成了“天價”。

    虛假違法的房地產(chǎn)廣告侵害的是消費者的利益，開發(fā)商與購房者產(chǎn)生糾紛的焦點往往是開發(fā)商在售房過程中所發(fā)布的廣告、宣傳材料及相關宣傳內容。雖然這些內容法律上沒有明確能否作為開發(fā)商與購房者之間的合同內容、開發(fā)商沒有履行廣告承諾是否可以認定為欺詐，但從《廣告法》立法宗旨看，房地產(chǎn)開發(fā)商以效果圖等形式發(fā)布的廣告內容，應當真實、合法，不得含有虛假的內容，不得欺騙和誤導消費者，理應遵循公平、誠實信用的原則。就此而言，房地產(chǎn)廣告所宣傳的內容，也應看作合同的一部分，應當作為合同義務來對待。房地產(chǎn)開發(fā)商在房屋交付后沒有履行廣告中的承諾，應當視為一種違反合同的行為。

    其實，房地產(chǎn)開發(fā)商的這種行為在相關法律法規(guī)中多有涉及，如《合同法》對房地產(chǎn)開發(fā)商這種行為就有相應的規(guī)定，即對于相關模糊條款，法律應采用對接受方有利的解釋。2003年開始實施的最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》亦規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商有關商品房銷售的廣告和宣傳資料應當視為要約邀請。該《解釋》第三條規(guī)定，如果宣傳材料關于商品房及相關設施的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響，則該宣傳資料應認定為是要約，即使出賣人的這些說明和允諾未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

    不言而喻，對大多數(shù)消費者來說，購房是他們重大的消費項目，消費者作為弱勢群體理應得到更多的關愛。目前商品房銷售推廣90%以上是以廣告形式向社會公開出售的，購房者常常會碰到房地產(chǎn)開發(fā)商“宣傳過度”“推介不實”的情況。新修訂的《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》（征求意見稿）中所增加的內容，對進一步明確房地產(chǎn)廣告內容，規(guī)范開發(fā)商廣告行為，保護購房者合法權益，有著十分積極的作用。對房地產(chǎn)開發(fā)商而言，國家相關部門就新修訂的《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》向社會廣泛征求意見，說明今后的法律法規(guī)會更加完善、更加具體，這是法治社會發(fā)展的必然。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商對此要有清醒的認識，應該看到其廣告行為不僅會受到《廣告法》《合同法》等法律的約束，還有其他部門規(guī)章的制約。作為房地產(chǎn)開發(fā)商，應該成為房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的推動者。