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　　國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)只有通過(guò)全面周期性調(diào)整，才能讓房地產(chǎn)市場(chǎng)走出困境，才能讓房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇，其他事情都枉然。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只有認(rèn)清這種形勢(shì)，讓其價(jià)格水平調(diào)整到絕大多數(shù)居民支付能力的水平上來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)需求才能真正釋放出來(lái)，除此之外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有多少可選擇之路。

　　最近，國(guó)內(nèi)媒體鋪天蓋地的報(bào)道都表示，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)所謂的“小陽(yáng)春”。盡管大家對(duì)房地產(chǎn)的“小陽(yáng)春”各自理解與期望不同，但是大家都得面對(duì)這樣一個(gè)事實(shí)，即持續(xù)低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售量終于增加了，終于有人開(kāi)始進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)了。

　　全球的金融危機(jī)導(dǎo)致全球經(jīng)濟(jì)的全面衰退，導(dǎo)致國(guó)際市場(chǎng)的大宗商品價(jià)格全面向下調(diào)整，世界經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了嚴(yán)重的周期性調(diào)整，而且導(dǎo)致中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)全面下行，國(guó)內(nèi)一些行業(yè)也出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)周期性的重大調(diào)整。比如，石油、鋼鐵、建筑材料等行業(yè)的產(chǎn)品價(jià)格全面下跌，行業(yè)產(chǎn)品價(jià)格都出現(xiàn)嚴(yán)重的周期性向下調(diào)整。在這種情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)能置身事外嗎？如果國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)想不出現(xiàn)周期性向下調(diào)整，那么除非中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在地球之外。

　　從2007年下半年以來(lái)，國(guó)家房地產(chǎn)政策發(fā)生了根本性的變化。政策要求對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資與消費(fèi)購(gòu)買有嚴(yán)格區(qū)分。對(duì)于消費(fèi)者，政府采取各種優(yōu)惠政策幫助他們進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)；對(duì)于投資者，政策要求投資者按照市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)入。即使在2008年131號(hào)等關(guān)于房地產(chǎn)的文件中，對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)與投資嚴(yán)格區(qū)分的政策仍然沒(méi)有改變。在這個(gè)文件中，明確界定國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展宗旨，即房地產(chǎn)的支柱性就是建立在居民住房條件改善性基礎(chǔ)上的，離開(kāi)了房地產(chǎn)居民條件改善性，房地產(chǎn)的支柱性也就無(wú)從談起。在這樣的市場(chǎng)，不僅住房投資者不可能享受住房購(gòu)買各種優(yōu)惠，而且在資產(chǎn)價(jià)格全面下跌的情況下，住房投資者也不會(huì)進(jìn)入這樣的市場(chǎng)。反之，早前進(jìn)入房地產(chǎn)的投資者，還會(huì)逐漸把早前購(gòu)買住房賣出，從而退出這個(gè)市場(chǎng)。這就是為什么最近各地銷售增長(zhǎng)主要表現(xiàn)為二手房交易增加的原因所在。政府各種優(yōu)惠政策會(huì)讓一些住房消費(fèi)需求釋放出來(lái)，但當(dāng)房?jī)r(jià)沒(méi)有調(diào)整到一定程度時(shí)，這種住房消費(fèi)需求釋放總量十分有限。

　　從已經(jīng)掌握的數(shù)據(jù)來(lái)看，2009年1至2月銀行信貸流入房地產(chǎn)的資金僅為1674億，增長(zhǎng)幅度快速下降。更為重要的是，個(gè)人住房按揭貸款，在2008年全年下降29.7%的基礎(chǔ)上嚴(yán)重萎縮。2009年1至2月份個(gè)人住房按揭貸款僅為532億，與2008年同比仍然是負(fù)增長(zhǎng)。住房按揭貸款是房地產(chǎn)市場(chǎng)命脈，如果沒(méi)有住房按揭貸款，房地產(chǎn)市場(chǎng)要想發(fā)展與繁榮是不可能的。而當(dāng)個(gè)人住房按揭貸款迅速下降時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的“小陽(yáng)春”從何而來(lái)？

　　再就是，從目前房地產(chǎn)銷售量的增長(zhǎng)情況來(lái)看，房地產(chǎn)銷售量的增長(zhǎng)主要表現(xiàn)在二手房銷售增長(zhǎng)、表現(xiàn)在中小套型住房銷售增長(zhǎng)、表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)適用房等保障型住房銷售增長(zhǎng)上。這說(shuō)明當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生根本性變化，以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)開(kāi)始形成。既然是消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)，那么房?jī)r(jià)的調(diào)整深度決定房地產(chǎn)消費(fèi)釋放程度。早些時(shí)候房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一直在強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)市場(chǎng)歸市場(chǎng)，保障歸保障，希望把這兩者全面分開(kāi)。但實(shí)際上這是不可能的，當(dāng)房地產(chǎn)保障部分快速增長(zhǎng)時(shí)，特別是政府安居工程全面落實(shí)時(shí)，它對(duì)房地產(chǎn)的沖擊是不可小視的事情。這就是為什么最近房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商又在大罵政府不應(yīng)該建大多的保障性住房的理由所在。

　　從以上的分析可以看到，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)只有通過(guò)全面周期性調(diào)整，才能讓房地產(chǎn)市場(chǎng)走出困境，才能讓房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇，其他事情都枉然。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只有認(rèn)清這種形勢(shì)，讓其價(jià)格水平調(diào)整到絕大多數(shù)居民支付能力的水平上來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)需求才能真正釋放出來(lái)，除此之外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有多少可選擇之路。