色国语普通话对白视频­_国产偷∨国产偷∨精品视频­_无码中文367中文无码­_最新在线国产网站青涩­_尤物视频在线观看网站

　　購買的寫字樓無法辦理產(chǎn)證，買家想借協(xié)議無效申請(qǐng)退房，卻被法院駁回。律師表示：只要簽訂的內(nèi)容滿足買賣合同相關(guān)要素，即便只是協(xié)議也同樣具備法律效力。

　　案例：

　　寫字樓沒法辦產(chǎn)證
　　胡小姐想退房

　　2010年初，眼看著周邊不少朋友的投資方向從股市轉(zhuǎn)向了樓市，手中有筆閑置資金存放在銀行的胡小姐也動(dòng)了炒房的心思。在朋友的建議下，商業(yè)項(xiàng)目成了投資首選，考慮到寫字樓日后出租年回報(bào)率比較穩(wěn)定，多番看房過后，胡小姐將購房目標(biāo)鎖定在杭州城西的一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目上。

　　該樓盤是A房地產(chǎn)開發(fā)有限公司依法取得的商貿(mào)用地，經(jīng)批準(zhǔn)可建造商務(wù)寫字樓及有關(guān)配套用房，土地使用年限為40年，自2010年1月11日起至2050年1月10日為止。

　　正式簽訂協(xié)議前，胡小姐對(duì)這個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行了一番考察，由于該樓盤屬于非經(jīng)營性項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)尚未能辦理房屋所有權(quán)證，簽合同雙方也只能簽《房屋預(yù)約轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。由于樓盤預(yù)售價(jià)格較市場(chǎng)價(jià)便宜了近一半，胡小姐很是心動(dòng)，因而并未深層次了解該樓盤是否能辦理產(chǎn)權(quán)到戶，便決定購買該樓盤B座5樓的一套寫字樓戶型，預(yù)測(cè)的建筑面積為500平方米，預(yù)售單價(jià)在11000元/平方米，因而暫定轉(zhuǎn)讓的總房款為550萬元。2010年4月25日，胡小姐與開發(fā)商簽訂《房屋預(yù)約轉(zhuǎn)讓協(xié)議》（《房屋預(yù)約轉(zhuǎn)讓協(xié)議》是將來簽訂合法有效的房屋轉(zhuǎn)讓合同的預(yù)先約定，不是現(xiàn)售，亦不是預(yù)售）。

　　《房屋預(yù)約轉(zhuǎn)讓協(xié)議》約定，雙方同意保證金按如下方式支付轉(zhuǎn)讓房款：簽約時(shí)支付總轉(zhuǎn)讓房款的50%，2011年3月25日前支付總轉(zhuǎn)讓房款的30%，剩余20%在簽訂協(xié)議房產(chǎn)交付使用后七日內(nèi)支付。協(xié)議一經(jīng)訂立，胡小姐所付的保證金自動(dòng)轉(zhuǎn)為支付房屋的轉(zhuǎn)讓價(jià)款。

　　協(xié)議簽訂后，胡小姐按約支付房款。2011年10月底，雙方辦理了交付手續(xù)，2012年8月，A房地產(chǎn)開發(fā)有限公司取得了B幢房屋的所有權(quán)證。但由于項(xiàng)目是非經(jīng)營性項(xiàng)目，產(chǎn)權(quán)無法分割到戶，胡小姐聽說產(chǎn)權(quán)不能分割到戶，反悔了，要求解除協(xié)議。開發(fā)商自然不同意，胡小姐便將此事起訴至法院。

　　法院經(jīng)過審理認(rèn)為，雙方簽訂的《房屋預(yù)約轉(zhuǎn)讓協(xié)議》里已明確轉(zhuǎn)讓房屋座落、面積、土地使用權(quán)取得的方式及年限；房屋用途、使用性質(zhì)；房屋單價(jià)及支付方式等房屋轉(zhuǎn)讓合同的必備要素。簽訂該協(xié)議初衷是為了房屋物權(quán)變更登記手續(xù)的辦理，并不影響《房屋預(yù)約轉(zhuǎn)讓協(xié)議》應(yīng)具備的合同性質(zhì)，因而法院認(rèn)定《房屋預(yù)約轉(zhuǎn)讓協(xié)議》有效。至于該樓盤并不具備商品房預(yù)售條件，不可以辦理分割登記、轉(zhuǎn)讓等條件，并不屬于認(rèn)定《預(yù)約轉(zhuǎn)讓協(xié)議》是否有效的標(biāo)準(zhǔn)，因而對(duì)胡小姐要求辦理該房屋所有權(quán)證及土地證不予支持。

　　律師點(diǎn)評(píng)：

　　只要符合買賣合同主要內(nèi)容
　　即為有效合同

　　胡增冬：浙江三道律師事務(wù)所律師

　　據(jù)《商品房買賣合同糾紛司法解釋》的規(guī)定，商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。

　　雖然本案中，雙方簽訂的是《房屋預(yù)約轉(zhuǎn)讓協(xié)議》且項(xiàng)目非商品房項(xiàng)目，但仍可參考前述司法解釋的條款，認(rèn)定雙方之間形成實(shí)際上的房屋轉(zhuǎn)讓合同關(guān)系。因雙方訂立的《房屋預(yù)約轉(zhuǎn)讓協(xié)議》系雙方的真實(shí)意思表示，且協(xié)議的內(nèi)容并未違反法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，故法院認(rèn)定為有效合同。

　　由于此案例涉及的是非商品房分割轉(zhuǎn)讓的問題（非商品房一般是指國有出讓土地上，除了商品房開發(fā)項(xiàng)目用地之外的工業(yè)、科研、辦公、旅游用地及農(nóng)村留用地上所建的項(xiàng)目。這類房產(chǎn)在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋產(chǎn)權(quán)登記、房屋轉(zhuǎn)讓方面會(huì)有各種限制），購房者在購買時(shí)應(yīng)特別注意，從實(shí)現(xiàn)物權(quán)的角度而言，由于政策法規(guī)不允許房產(chǎn)分割轉(zhuǎn)讓，在購買此類房屋時(shí)，將面臨無法辦理以最小單元間為單位的房產(chǎn)證和土地使用權(quán)證的現(xiàn)實(shí)困境。