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    樓市購買力踴躍入市、成交量放大、部分項目出現(xiàn)提價……種種跡象表明，經(jīng)歷了一年寒冬的房地產(chǎn)市場的確迎來了融融暖意，這也表明中央政府從去年開始的救市措施和開發(fā)商們的一再割肉，終于有了成效。于是，趁著暖意，部分項目開始提價，但是業(yè)內(nèi)人士提醒，漲價可能帶給開發(fā)商更豐厚的利潤，但也可能把市場來之不易的暖意打消殆盡，銷售重新進入膠著的冰凍期。

    樓市喜迎小陽春

    北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，3月1日—15日的半個月內(nèi)，新房簽約數(shù)達到了6938套，相比2月份同期3111套，上漲了一倍多。此外，二手房網(wǎng)簽量是8173套，比2月份同期翻了一倍多。樓市迎來久違的暖意。

    銷售量大幅提升

    春節(jié)后開盤的不少項目繼續(xù)推行打折、特價策略,引來了陣陣人潮。記者了解到，燕郊的某處新房甚至打出了單價2650元的驚人低價，比起以往周邊4000至5000元/平方米的價格來說，的確是很難讓人不受誘惑。位于海淀區(qū)定價19000左右的學(xué)院派項目最近問詢購房者也頗多，多為大學(xué)生畢業(yè)買房，大學(xué)畢業(yè)后工作兩年的石先生告訴記者，開盤時27000的價格太貴，現(xiàn)在覺得價格還可以。

    據(jù)統(tǒng)計，包括期房和現(xiàn)房在內(nèi)，2月份全市新建商品房網(wǎng)上簽約量達到8282套，比上月增長超過15%。和2008年全年都十分低迷的新建商品房市場相比，其回暖跡象相當(dāng)明顯。

    回暖的不僅僅是新房市場，二手房市場也在節(jié)后出現(xiàn)了銷售量大幅增加的情況，各大中介也迎來了久違的忙碌。記者在望京、雙井、亞運村、和平里等區(qū)域的中介門店，都看到了門庭若市的景象。

    北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2月份全市存量房網(wǎng)上簽約套數(shù)達9373套，創(chuàng)下了13個月以來的新高。

    昨天位于東三環(huán)附近鏈家銷售點的一名銷售人員告訴記者，目前買二手房的人實在太多了，他手里的客戶都快帶不過來了，但與以往不同的是，現(xiàn)在買房的基本都是有自住需求的客戶，投資者非常少。據(jù)該銷售員經(jīng)驗，現(xiàn)在10家客戶里，可能有一個投資者，剩下9家客戶中，還有8家是打算五一結(jié)婚買房的小夫妻，所以，80—100平方米左右的兩居室是現(xiàn)在最搶手的戶型，而太大或太小的戶型成交相對少一些。

    看好后市上調(diào)價格

    隨著市場成交的回暖，不少開發(fā)商認(rèn)為樓市已經(jīng)走出低谷，進入上升通道，出于對后市良好的預(yù)期，部分項目也相應(yīng)地上調(diào)了價格。

    據(jù)了解，大望路的珠江帝景價格上調(diào)1500元/平方米左右，平均價格已經(jīng)回到20000元/平方米以上。南城的文成建筑把特惠調(diào)回了原價，前后相差近3500元。廣渠門的冠城名敦道、萬科紫苑等都嘗試小幅上調(diào)價格數(shù)百元。

    對于目前不少開發(fā)商準(zhǔn)備調(diào)高售價，記者采訪了相關(guān)的項目負責(zé)人。他們都表示，調(diào)價的原因是銷售形勢轉(zhuǎn)好，比較看好后市。北京金都地產(chǎn)總經(jīng)理高宏標(biāo)表示，要是銷售形勢繼續(xù)走好，該項目也不排除漲價的可能性。首先該項目僅剩下100多套房了，銷售壓力不大。其次，項目目前銷售得很好，如3月15日，該項目當(dāng)日成交40多套，成交金額破億。

    據(jù)了解，富力地產(chǎn)的一些項目也準(zhǔn)備調(diào)價。2月份，富力地產(chǎn)北京的項目銷售了6個多億，3月份截至15日，北京的項目就賣了4個多億，估計3月份能賣到八九個億。銷售情況如此好，富力地產(chǎn)也在準(zhǔn)備調(diào)價。

    三大因素促暖

    中經(jīng)聯(lián)盟秘書長陳云峰認(rèn)為，促使樓市出現(xiàn)回暖的主要原因有三：一、政府出手救市，給了市場一定信心。二、開發(fā)商在2007年迷失過，但在2008年積極回調(diào)價格、促銷，切實降低了房價。三、剛性需求開始入場。目前的買房者，90%都是年輕人，很多都是要等著房子結(jié)婚的，這樣的剛性需求在去年被壓抑了，2009年初，在政策促進和房價的回調(diào)下，集中釋放出來。

    北京金都地產(chǎn)總經(jīng)理高宏標(biāo)表示，成交量止跌回暖，顯示出樓市在經(jīng)歷了一年多時間供需雙雙觀望的局勢后，市場終現(xiàn)松動。開發(fā)商對房地產(chǎn)項目售價的制定趨于理性，逐步貼近了購房人的心理價位，觸動了消費的反彈。

    協(xié)成機構(gòu)副總經(jīng)理繆培丹認(rèn)為，目前市場銷售形式好轉(zhuǎn)的主要原因是由于近期部分樓盤開出一批特價、降價房所致，如珠江帝景、文成建筑等項目春節(jié)期間推出的特價房由于價格誘人，成交情況都很理想；其次，兩會過后，不少購房者認(rèn)為近期后市利好政策出臺可能性已不大，不再觀望而釋放需求；再者，對二套住房貸款的限制松綁也使得部分投資型需求重新進入市場。預(yù)計近兩個月市場成交還會持續(xù)小幅上漲的趨勢。 

    倒春寒的六大潛因

    沒有人否認(rèn)樓市迎來了期盼已久的回暖，但是此次的回暖能否證明樓市的春天已經(jīng)到了呢？樓市真的開始觸底反彈了嗎？業(yè)內(nèi)不乏樂觀者，認(rèn)為樓市的冬天已經(jīng)過去，到了觸底反彈的階段，加價銷售增加利潤才是硬道理。

    富力地產(chǎn)聯(lián)席董事長、總裁張力就是樂觀派的代表，依據(jù)就是富力地產(chǎn)今年以來的銷售業(yè)績?nèi)�面開花，2月份成交額大概23個億，破歷史紀(jì)錄。所以，張力公開表示：“樓市開始復(fù)蘇了，市場開始變好了。”同時，基于這種認(rèn)識，富力開始對部分城市的部分項目進行價格回調(diào)，最高幅度達5%。

    相對于張力的樂觀，更多的業(yè)內(nèi)人士卻持謹(jǐn)慎態(tài)度，認(rèn)為當(dāng)下的暖意究竟是春天的前兆還是一小波行情的短暫釋放，目前還很難判斷，即便是春天的前兆，也要提防“倒春寒”的可能性。

    這些業(yè)內(nèi)人士看來，在世界經(jīng)濟走勢不容樂觀的大背景下，房價還沒有調(diào)整到真正的底部，而且中央政府也沒有推動房價的意圖，再加上現(xiàn)有的巨大存量房和企業(yè)資金鏈的壓力，現(xiàn)在說樓市復(fù)蘇為時尚早。

    有開發(fā)商提醒紛紛開始漲價的同行們：“現(xiàn)在過于樂觀，犯的錯誤可能是致命的。”

    1 大環(huán)境不容樂觀

    陽光100置業(yè)集團常務(wù)副總裁范小沖認(rèn)為，樓市的大背景沒有變化，僅憑近期銷售量回升就判斷樓市已經(jīng)回暖，甚至開始反彈，有些過于樂觀了。

    范小沖的依據(jù)是：“從經(jīng)濟環(huán)境上看，國際金融危機不但沒有結(jié)束的跡象，而且開始向?qū)嶓w經(jīng)濟蔓延，很可能會帶來第二輪金融危機，作為世界經(jīng)濟一部分的中國經(jīng)濟還沒開始回暖。從市場環(huán)境看，市場上巨大的庫存量依然存在，而且在相當(dāng)長一段時間內(nèi)，樓市供大于求的狀態(tài)很難改變。從資金鏈看，開發(fā)商的負債率、現(xiàn)金流沒有大的改善。再加上出口、就業(yè)的不景氣沒有改善，中國未來經(jīng)濟的不確定性……因此樓市還沒到真正回暖的時候。”

    中經(jīng)聯(lián)盟秘書長陳云峰也持同樣的看法，并認(rèn)為“樓市目前的暖意只能是微調(diào)，并不能在根本上扭轉(zhuǎn)局勢。”

    SOHO集團董事長潘石屹則認(rèn)為，房地產(chǎn)市場能不能回暖最重要是取決于中國的經(jīng)濟能不能回暖，“如果有中國經(jīng)濟回暖的前提，房地產(chǎn)的回暖就可以持續(xù)下去。”

    據(jù)報道，國際貨幣基金組織（IMF）在4個月的時間兩次下調(diào)2009年全球經(jīng)濟增長預(yù)期，從2008年10月份的3%，調(diào)低到11月份的2.2%，再到今年1月份的0.5%，為二戰(zhàn)后最低增速。近日，IMF總裁多米尼克·斯特勞斯-卡恩甚至公開表示全球經(jīng)濟2009年將出現(xiàn)負增長。

    2 房價尚未見底

    廣州市番禺祈福新邨房地產(chǎn)有限公司董事長彭磷基在兩會期間接受媒體采訪時表示：“現(xiàn)在房子的賣價已經(jīng)是成本價，甚至有些房子的賣價比成本價還低，很難再降了。”

    這一觀點卻遭到同行們的反駁。中坤集團董事長黃怒波就是其中一個反駁者。

    黃怒波告訴記者，市場的確出現(xiàn)了一些低于成本價銷售的項目，“有開發(fā)商在地價高峰期拿的土地，加上這兩年財務(wù)成本的上升，原來預(yù)計能賺5000元的，可能現(xiàn)在只能賺1000元了，這時再降2000元，就低于成本價了。因此，的確有項目房價已經(jīng)到了成本價”，但他同時指出，這并不能說明房價到了底部，因為“商品的價格制定要遵循市場原則，房價的合理價位應(yīng)該取決于購房者的承受能力，而不是開發(fā)商的開發(fā)成本。“開發(fā)商因為對市場風(fēng)險的判斷失誤導(dǎo)致成本過高發(fā)生的損失，不應(yīng)該由消費者承擔(dān)，”黃怒波說，“房價再降5%-10%，也不奇怪。”

    采訪中，大部分接受采訪的業(yè)內(nèi)人士都表示，雖然大幅下調(diào)的可能性不大，但目前的房價仍尚未觸及真正的底部。

    另據(jù)戴德梁行最新數(shù)據(jù)，目前中國房地產(chǎn)市場下滑態(tài)勢仍在持續(xù)，2月份中國70個大中城市房屋銷售價格同比下降1.2%，降幅比1月擴大0.3個百分點，為自去年12月首次出現(xiàn)同比下降后，連續(xù)第三個月跌幅持續(xù)擴大；環(huán)比亦降0.2%。

　　3 調(diào)價太過樂觀

    隨著銷售量的回升，部分項目悄悄提高了價格，漲幅從數(shù)百元到數(shù)千元不等。北京市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2月份北京市新建住宅價格同比上漲0.1%。

    中遠地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰認(rèn)為，樓市的回暖使一些開發(fā)商信心倍增，追求利益最大化的本性又顯現(xiàn)出來，不少項目開始提高售價，想借此再大賺一把，但這樣做是十分危險的，很有可能使剛有起色的房地產(chǎn)市場再度陷入低迷。

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