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    早春三月，經(jīng)歷了持續(xù)寒冬的中國房地產(chǎn)市場，呈現(xiàn)出絲絲縷縷的復蘇氣息，全國各大城市住宅成交量明顯反彈。與此同時，一些城市的房價開始觸底彈升，一些樓盤也開始故伎重演，采取"少量多批"推出房源的手法，通過"多次開盤、逐步提價"制造熱銷甚至搶購氣氛。

    中國的樓市開始“回暖”了？亦或者只是沉寂了一冬的剛性需求集中釋放所帶來的短暫"春色"？　

    樓市開始回暖了？

    素有"樓市風向標"之稱的2009"上海之春"房展會日前落幕。為期4天的展會吸引參觀者近13萬人次，創(chuàng)下了歷年新高；現(xiàn)場成交總額為1.2億元，創(chuàng)造了歷史新低�！�

    盡管"看的多、買的少"，房展會還是給上海樓市帶來了真真切切的春日氣息。市場機構佑威·樓市通提供的數(shù)據(jù)顯示：房展會帶動上海市商品房成交量節(jié)節(jié)攀升，3月13日至15日，全市商品住宅成交分別達到4萬、5.1萬、6.74萬平方米，創(chuàng)下2008年以來單日成交最高水平，當周也成為近一年來上海樓市成交最高的一周�！�

    上海樓市不過是當下全國樓市的一個縮影。春節(jié)后，全國樓市普遍出現(xiàn)了成交大幅反彈的"小陽春"行情。在中國指數(shù)研究院重點監(jiān)測的30個城市中，有24個城市2月住宅成交面積環(huán)比上升，有10個城市環(huán)比增幅超過50%。如上海2月份商品住宅成交面積為78.76萬平方米，比1月增加61%；先于全國調整的深圳，2月份新房成交面積為48.84萬平方米，環(huán)比上升了24.5%，比去年同期更是劇增580%。

    "春意盎然"這個詞同樣可以形容現(xiàn)在的二手房市場。南京網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，2月份二手房成交量達4721套，比1月份高出近四成，也創(chuàng)下了2007年6月以來二手房單月成交最高水平。

    成交的瞬時回暖令樓市悄然生變。嗅覺靈敏的開發(fā)商們對促銷的態(tài)度和樓盤定價，已經(jīng)發(fā)生了耐人尋味的變化。自"拐點論"之后一言一行便備受業(yè)界關注的"帶頭大哥"萬科，2月中旬暫停了幾乎所有促銷活動，并且有報道說萬科準備漲價了。……【萬科熱銷項目上調價格 引領眾品牌開發(fā)商漲價】

    上海的一些樓盤開始祭起兩三年前樓市火爆時常見的"少量多批"的推盤模式。根據(jù)易居中國的監(jiān)測數(shù)據(jù)，3月9日至15日上海推出的18個樓盤中，有12個推出的房源面積在0.64萬至1.9萬平方米之間，具"少量多批"推盤特征。

    易居中國分析師薛建雄分析，在當前，開發(fā)商采用"少量多批"的方式一點點推盤，意在"多次開盤、反復提價"。在"上海之春"房展會上，一處名為"中信和平家園"的樓盤罕見地沒有給出均價，看房人李姓女士猜測，"房產(chǎn)商肯定是有定價的，不標價就是在觀察市場反應。如果樓市回暖，房價肯定會水漲船高。"

    人氣旺只是剛性需求釋放？

    "樓市已經(jīng)回暖了？"正在看房的上海白領葉利頗為疑慮，他被二手房中介告知，"一月份還是買方市場，現(xiàn)在可是賣房人的天下了。"

    "陽春"行情在給開發(fā)商帶來信心的同時，也給買房人帶來了焦慮。趙孟潔在一家媒體工作，"我從去年就開始看房子，從春天看到冬天，終于等到樓市'拐點'出現(xiàn)�？墒墙祪r的房子，不是距離太遠，就是價格依然很貴。促銷廣告噱頭十足，好像真的有好大優(yōu)惠，跑過去一看，完全不是這么回事！"

    "不管是時間周期還是價格深度，我認為樓市調整還不夠充分。"上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，目前談樓市回暖尚言之過早。"春節(jié)后樓市成交量的反彈是合理的，但即使如此,2月份上海商品住宅成交量也僅相當于去年的月均水平,依然偏低。"

    專業(yè)人士認為，2月份全國房地產(chǎn)交易量的回升主要是去年下半年以來凍結了半年多的剛性住房需求集中釋放所致。中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院副院長陳晟向記者表示，從2月份上海樓市的成交結構看，配套商品房成交占了三成，單價在1萬元以下的商品房占66.7%，單價在7000元以下的商品房占44.7%。"這表明，當前市場的主流需求還是自住需求，而自住需求在任何時候都存在。"

    記者從房產(chǎn)中介了解到，近一個月以來，婚房的交易出現(xiàn)井噴情況，一些剛性需求開始擇機入市。在"上海之春"房展會現(xiàn)場，多家開發(fā)商也在剛性需求上做文章，瞄準工作不久、準備結婚的新人，力推"中小戶型、低總價、近軌道交通"的樓盤。

    但這一切尚未令樓市的供需結構發(fā)生逆轉，巨大的商品房庫存量依然存在。戴德梁行最新報告顯示，上海、北京、廣州等全國9大城市目前積壓了2006年到2008年在建的庫存商品住宅約3800萬平方米，消化這些庫存平均需要9個月時間。而根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，截至去年底，全國商品房空置面積達到1.64億平方米，同比增長21.8%。

    樓市回春尚需"除痼疾、調基礎"

    廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長蔡穗聲認為，全國房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入周期性調整，這一輪周期性調整與中國宏觀經(jīng)濟調整、世界金融危機同步，其結束有賴于宏觀經(jīng)濟復蘇。

    房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的先導性行業(yè)，其走勢離不開宏觀經(jīng)濟基本面。當下，全球經(jīng)濟形勢繼續(xù)惡化，世界銀行和IMF近期均預計全球經(jīng)濟今年將出現(xiàn)負增長。經(jīng)濟學家認為，兩大機構雙雙下調預測，意味著二戰(zhàn)后全球經(jīng)濟有可能首次陷入整體性衰退。

    與悲觀的全球經(jīng)濟相比，中國1至2月份的宏觀數(shù)據(jù)則是喜憂參半。貨幣發(fā)行與信貸數(shù)據(jù)繼續(xù)朝著預期增長，投資同比與環(huán)比增速同時加快，好于市場預期，但重點有效指標仍然透露寒意：第二產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資增速比城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速更能反映經(jīng)濟運行趨勢，而其目前仍然處于下行趨勢；進出口總值同比下降27.2%，這已是連續(xù)第四個月下降；2月份， CPI、PPI雙陷負增長，經(jīng)濟低迷態(tài)勢尚難一時改變。

    經(jīng)濟學家認為，今年前兩個月個人所得稅增速比去年回落8.7個百分點，居民收入預期下降將進一步制約未來消費擴張，未來消費啟動仍很艱辛。

    在此大背景下，蔡穗聲認為，房地產(chǎn)政策取向的著眼點與歸結點應是刺激市場消費，維持開發(fā)投資規(guī)模。刺激消費與維持投資規(guī)模是相輔相成、互為條件的。在刺激消費層面，它既是維持開發(fā)投資規(guī)模的必備條件，又是擴大內需的重要構成。

    如何刺激樓市消費？蔡穗聲認為，近年宏觀調控出臺了許多限制住宅消費的政策，如二套房貸政策、二手房交易稅收政策、境外人士購房限制政策等，都應予以改變，此外還要考慮新的鼓勵消費政策。

    而中原地產(chǎn)研究中心研究總監(jiān)陶琦則認為，高房價導致高存量，降價是市場博弈的必然結果，"在目前價格偏高、存量較大的城市，開發(fā)商應該多考慮降價手段，以實現(xiàn)銷售。"

    中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院在2009"上海之春"房展會期間對購房者所做調查顯示，以往考慮較多的樓盤景觀、學區(qū)等附加值，已經(jīng)被價格優(yōu)勢所替代。"在同等類型的樓盤中，價格是否足夠低，已經(jīng)成為購房者選擇開發(fā)商品牌的唯一標識。"中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院副院長陳晟說。