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　　據(jù)上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌信息顯示，位于黃金地段的上海北外灘國(guó)際客運(yùn)中心十號(hào)樓，以約1.825億元的價(jià)格掛牌出讓，至今年12月13日掛牌期滿，由此，北外灘寫字樓市場(chǎng)被再度攪動(dòng)。

　　寫字樓“洼地”價(jià)值回歸中

　　上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌信息顯示，國(guó)際客運(yùn)中心十號(hào)樓是作為上海虹晟置業(yè)有限公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目核心資產(chǎn)來處理的。該獨(dú)棟辦公建筑位于東大名路668號(hào)，總建筑面積為3343平方米，含地上5層，地下1層三間商鋪，另附地下2、3層共30個(gè)車位。按照總建筑面積及掛牌價(jià)格粗略一算，掛牌價(jià)格每平方米達(dá)5.46萬元。

　　而據(jù)德融地產(chǎn)市場(chǎng)中心研究部數(shù)據(jù)顯示，2013年北外灘板塊的一手寫字樓大面積成交項(xiàng)目來看，今年2月隆宇企業(yè)購(gòu)入國(guó)際客運(yùn)中心6號(hào)樓整棟共2.63萬平方米，總價(jià)22.82億元，單價(jià)8.69萬元/平方米。而以性價(jià)比取勝的綠地集團(tuán)于今年9月新開盤的綠地北外灘中心項(xiàng)目，其成交均價(jià)也已達(dá)到5.11萬元/平方米。

　　德融地產(chǎn)市場(chǎng)中心研究部指出，2009年《關(guān)于推進(jìn)上海加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)、建設(shè)國(guó)際金融中心和國(guó)際航運(yùn)中心的意見》所帶來的北外灘建設(shè)加速，再到2011年受住宅限購(gòu)及年底《北外灘航運(yùn)和金融服務(wù)業(yè)綜合改革試點(diǎn)方案》獲批，北外灘板塊寫字樓交易均有不同程度地受益。需要指出的是，近三年來，區(qū)域內(nèi)一手寫字樓成交面積呈逐年下降趨勢(shì)，一方面是由于供應(yīng)量的減少，另一方面是區(qū)域內(nèi)持有型的甲級(jí)寫字樓數(shù)量不斷上升，只出租不出售。由此也反映出北外灘板塊整體商業(yè)價(jià)值的提升，而這點(diǎn)從近五年成交的寫字樓均價(jià)上亦可見一斑。從2009年到2013年，板塊內(nèi)寫字樓成交均價(jià)上漲幅度已高達(dá)49.03%。由此則不難看出，北外灘板塊寫字樓被低估的價(jià)值將逐步回歸。

　　特色產(chǎn)業(yè)是租戶有力保證

　　從上世紀(jì)90年代開始，虹口區(qū)大力打造航運(yùn)服務(wù)業(yè)，北外灘航運(yùn)中心的性質(zhì)有別于洋山深水港和外高橋，區(qū)域內(nèi)主要以航運(yùn)上游產(chǎn)業(yè)為主。據(jù)悉，目前航運(yùn)企業(yè)已經(jīng)達(dá)到3500家，由此也帶來了北外灘的租戶還是以航運(yùn)、物流及相關(guān)配套企業(yè)為主。

　　而伴隨上海自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)承諾包含航運(yùn)服務(wù)領(lǐng)域在內(nèi)的六大類服務(wù)領(lǐng)域被批準(zhǔn)擴(kuò)大開放，北外灘未來與自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)定位匹配的行業(yè)，如金融、航運(yùn)、貿(mào)易，將長(zhǎng)期受惠于政策紅利。在前景看好的情況下，開發(fā)商也積極出擊，2014年浦江國(guó)際金融廣場(chǎng)將攜一幢38層的5A甲級(jí)寫字樓及三層商業(yè)輔樓趕場(chǎng)開業(yè)，屆時(shí)，北外灘板塊甲級(jí)寫字樓整體租金水平估計(jì)又將出現(xiàn)一輪上漲。

　　嘉賓觀點(diǎn)
    特邀嘉賓：營(yíng)業(yè)二區(qū)商鋪二部C組高級(jí)經(jīng)理 李 奎

　　根據(jù)2009年制訂的北外灘規(guī)劃，該區(qū)域作為已經(jīng)確定的全市唯一的航運(yùn)服務(wù)集聚區(qū)，將分階段打造成“一個(gè)基地、三個(gè)中心”，即企業(yè)總部基地、航運(yùn)要素集聚中心、國(guó)際郵輪客運(yùn)中心和口岸服務(wù)中心，全面推進(jìn)該地區(qū)的航運(yùn)商貿(mào)和旅游休閑開發(fā)。時(shí)至今日，北外灘的規(guī)劃再度加碼，將其定義為以商務(wù)辦公、高檔酒店、航運(yùn)服務(wù)為重點(diǎn)的核心商務(wù)區(qū)。

　　由于外灘隧道、新建路隧道、大連路隧道以及規(guī)劃中的公平路隧道，到陸家嘴及外灘都是2-3分鐘的車程，與此同時(shí)，軌道交通12號(hào)線也即將通車。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，北外灘地區(qū)集聚了多家航運(yùn)物流類企業(yè)，其中包括我國(guó)航運(yùn)業(yè)的三大巨頭：中海集團(tuán)、中遠(yuǎn)集運(yùn)和上海國(guó)際港務(wù)（集團(tuán)）股份有限公司的總部，上海航交所等航運(yùn)業(yè)內(nèi)的龍頭單位及10余家航運(yùn)總部型企業(yè)，也有如上港物流、中外運(yùn)敦豪國(guó)際航空快件有限公司等實(shí)力雄厚的重點(diǎn)納稅企業(yè)。

　　2010年開盤的白金灣寫字樓，當(dāng)時(shí)開盤均價(jià)在5.5萬元/平方米，且交房后三個(gè)月內(nèi)全部租完，入住率100%，現(xiàn)在的租金是6-9元/平方米/天。中信廣場(chǎng)總共55層，低區(qū)均價(jià)5萬-6萬元/平方米，中區(qū)8萬元/平方米以上，高區(qū)賣到10萬元/平方米以上，租金在8元/平方米/天到10元/平方米/天左右。（數(shù)據(jù)來源：德融地產(chǎn)市場(chǎng)中心研究部）