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　　“由于商業(yè)地產(chǎn)項目‘一窩蜂’上馬，目前鄭州非住宅產(chǎn)品的供銷比，已嚴(yán)重失衡。”一位資深業(yè)內(nèi)人士發(fā)表著自己的看法，“從2010年年底住宅項目限購以來，商業(yè)地產(chǎn)的價格上漲了50%以上，但從租金回報率來看，卻比2010年以前低了很多，投資價值變低。”

　　“如今，多個項目先后封頂，市場價格低于預(yù)期，甚至出現(xiàn)倒掛現(xiàn)象。”他說，面對寫字樓的高庫存，開發(fā)企業(yè)只能通過降價來“跑量”，“有的寫字樓項目的銷售價格僅為9000元/平方米左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于同區(qū)域內(nèi)的住宅項目。”

　　我們在探訪中也發(fā)現(xiàn)，鄭州東站附近一些寫字樓相機推出了大幅度的優(yōu)惠措施。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于市場競爭激烈，寫字樓的價格已經(jīng)處在瓶頸期，接下來會出現(xiàn)價格上升動力不足的情況，加之大量入市的產(chǎn)品又可供置業(yè)者精挑細(xì)選，現(xiàn)在“淘金”寫字樓可以稱得上是正當(dāng)時。

　　有資深投資人士直言，一邊是鄭東新區(qū)嚴(yán)重“過剩”，一邊是其他區(qū)域嚴(yán)重不足，鄭州寫字樓市場的冷熱不均，為長期處于供不應(yīng)求狀態(tài)下的其他區(qū)域市場，或許會吸引大量投資東區(qū)受阻的民間資本，并迎來難得的投資機遇。

　　而不少投資者也看到了這一機遇，紛紛出手。

　　“在鄭州樓市最嚴(yán)新政出臺之后，將會刺激更多的消費者轉(zhuǎn)向?qū)懽謽鞘袌觥?rdquo;一業(yè)內(nèi)人士表示。

　　“就全國而言，以北京、上海、廣州、深圳為代表的一線城市，其寫字樓呈飽和狀態(tài)，已進(jìn)入了一個‘后投資時代’。”有關(guān)專家認(rèn)為，“未來寫字樓的置業(yè)主要還看鄭州、武漢等發(fā)展中的城市。”

　　緊跟需求
　　瞄準(zhǔn)市場空白區(qū)

　　“一半是海水，一半是火焰。”如果要用一句話來形容當(dāng)前鄭州商業(yè)寫字樓市場的話，這句話再合適不過。“海水”在鄭東，“火焰”則在其他一些區(qū)域。

　　現(xiàn)如今，鄭東新區(qū)云集著鄭州約70%的樓宇，尤其是高鐵片區(qū)和金水東路沿線，供應(yīng)達(dá)到巔峰。而反觀其他區(qū)域，除了經(jīng)三路、紫荊山路、農(nóng)業(yè)路等傳統(tǒng)落后的商務(wù)區(qū)以外，新型寫字樓零星分布。不少企業(yè)不得已選擇在住宅和低端商住樓里辦公。可見，這里商務(wù)辦公需求之旺盛、辦公物業(yè)之稀缺，已是不爭的事實。

　　“一方面寫字樓扎堆，競爭激烈，風(fēng)險加大；另一方面寫字樓稀缺，需求量大，屬于市場空白區(qū)，寫字樓的‘淘金’地就在這些空白區(qū)。”在河南財經(jīng)政法大學(xué)劉社教授看來，類似于北環(huán)沿線這樣的區(qū)域，需求量大，放量較少，且比較成熟，增長潛力是可以預(yù)見的。

　　在區(qū)域環(huán)境較為成熟的北區(qū)，據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在瀚海·北金出現(xiàn)之前，偌大的北區(qū)鮮有成熟且高端的商務(wù)樓宇，不少企業(yè)不得已選擇在住宅和低端商住樓里辦公，商務(wù)配套、形象和效率更無從談起。比如中方園、歐洲花園、金國大廈、北辰公寓，成為熱門之選。

　　就連北環(huán)路文化路交會處的建于9年前、形象和配置有很大提升空間的航天商務(wù)大廈進(jìn)駐率都達(dá)到了95%以上，租金更是達(dá)到了1.8~2.2元/平方米/天，與東區(qū)某些寫字樓租金旗鼓相當(dāng)，租金回報率更勝一籌。

　　正如一位與瀚海·北金項目成功簽約的商家所說：“品牌商家看好北金的前景，其實也是看好鄭州北城這個區(qū)域的前景。北環(huán)路、文化路周邊幾公里內(nèi)，大型商務(wù)地產(chǎn)非常稀缺，甚至可以說瀚海·北金是第一個。同時，作為鄰近CBD、硅谷、金融街等區(qū)域的商務(wù)平臺，我們相信北金不僅可以做到區(qū)域的重點，更可以做到鄭州新商務(wù)的典范。”

　　與此同時，“去中心化”的辦公趨勢，帶來了新商圈寫字樓的租售熱潮。對于租客來說，寫字樓的選址必須相當(dāng)理性。當(dāng)租金壓力過大時，或是縮減辦公面積，或是“逃離”核心區(qū)遷至距離較遠(yuǎn)但交通方便的新商圈，都不失為明智之舉。

　　更為重要的是，隨著城市交通便利度的提高，尤其是軌道交通網(wǎng)絡(luò)覆蓋面的擴大，縮短了次中心區(qū)域與中心城區(qū)之間的往來時間，滿足了商務(wù)集聚對交通的要求。