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    “酒店式的服務，公寓式的管理”，比起星級酒店來更講求居家感覺的服務式公寓，多年來在上海、北京等一線城市一直經營得有聲有色，而今隨著商務氛圍的日趨濃厚，也逐漸滲透到了杭州。從黃龍到下沙再到城西，從奧克伍德到莎瑪再到雅詩閣，杭州終于迎來服務式公寓市場三足鼎立的豪強共撐局面。

    2008年12月，奧克伍德國際酒店公寓最早開始試營業(yè)，開杭州服務式公寓市場風氣之先，2009年10月，奧克伍德新樓北樓對外開放，經營面積再拓一倍；2009年12月，莎瑪正式簽約進駐下沙，即將于今年四季度投入使用；上周日，銀泰城正式簽約雅詩閣，即將引入其旗下的馨樂庭品牌，該批服務式公寓的開業(yè)時間窗放在了明年，而錢江新城的來福士廣場也將引入雅詩閣品牌，預計2015年即將開放……五年時間，我們可以看到杭州真正意義上的服務式公寓市場的發(fā)展和培育軌跡。

    奧克伍德開業(yè)近五年 外籍長住客穩(wěn)增至百余位

    直到目前為止，杭州服務式公寓已經運營開業(yè)的仍然只有位于黃龍商圈世貿麗晶城的奧克伍德一家。因此對于杭州的這一市場，奧克伍德顯然最有體會和發(fā)言權。

    “從2008年底南樓率先開放，到2009年10月北樓推出，奧克伍德經歷了杭州服務式公寓市場的一個啟蒙階段，可以說是收獲頗豐。而在近四年前推出北樓的時候，基于當時市場容量的考量，我們也對奧克伍德的南北樓定位作了一個區(qū)分，這在事實上也給后來至今的入住率提供了一個保障。”奧克伍德一位負責人介紹說，奧克伍德南樓共166套房源、北樓155套，從戶型面積、房源數量上來看都沒有什么區(qū)別，但在定位上，早期的南樓偏向于服務式公寓，后期的北樓偏向于酒店，因此北樓增加了明亮寬敞酒店大堂和大面積自助餐廳的配置；而這也是出于當時服務式公寓客群數量還不足以支撐300多套房源的判斷和考慮。

    奧克伍德第一次告訴杭州服務式公寓是這樣的：廚房里相關器具一應俱全，有西門子大容量冰箱、Coucine微波爐、電磁爐、電飯煲、抽油煙機、咖啡機、烤面包機、洗碗機、櫥柜并配有鍋碗瓢盆以及全套雙立人廚具，絕對比一般的家庭還齊全。另外，洗衣機帶烘干功能，柜子較多，就連床底也可儲物，華數電視開通了HBO、CNN等，長住客一周更換兩次床單，有巴士可去最近的大超市……有一個獨立客廳和全套廚房設備是其不同于酒店的最大特點，所有的服務都是為了讓住客擁有更舒適的居家型體驗。

    戶型方面，奧克伍德從45平方米的單身公寓，到61平方米起的一房、90平方米起的兩房不等，最大為130平方米的三房，主力戶型為六七十方的一室戶。從目前的經營狀況來看，奧克伍德由于有長住客打底，入住率在杭州酒店界算是中上水平，而長住客的數量也從2010年的70位左右外籍高端客戶穩(wěn)定增長至眼下的100多位。

    莎瑪今年年底面市 最主要瞄準下沙日籍外企

    到今年年底，奧克伍德終將首迎伙伴和對手莎瑪的開業(yè)。

    知名服務式公寓運營商莎瑪，早在2009年12月30日就簽約進駐位于下沙的地標性項目IBC（杭州東部國際商務中心），相中的正是下沙為數不少的外企高管這一部分客源。

    記者經過詳細了解后得知，莎瑪服務式公寓一共有102套，位于IBC項目5號樓的20-25層，戶型有兩種，其中60方的一房戶型75套，120方的兩房戶型27套。之所以和該幢樓其余樓層的散售酒店式公寓大小戶型配比有所不同，120方戶型所占比例更高，是因為考慮到下沙外籍客群中為數不少的家庭型租戶。

    從目前的客戶積累情況來看，莎瑪對于這批服務式公寓的未來出租狀況持良好預期。“從下沙的區(qū)域情形來判斷，最多的是日籍企業(yè)，韓國企業(yè)次之，臺灣公司再次之，此外歐美公司也有一部分，上述四種客戶是我們將會主要瞄準的四類客群。單就外國企業(yè)員工數量來說，下沙的市場確實不小，這兩年來外籍人士數目也有明顯增長，我們做過統(tǒng)計，2012年下沙有過酒店入住經歷的日籍人士數量在3500名左右。”

    在莎瑪這位相關人士的眼中看來，下沙服務式公寓市場還是大有可為的，但基于周邊商業(yè)商務配套還不夠成熟、莎瑪品牌也還需進行推廣的原因，她認為莎瑪要進入到一個較為穩(wěn)定的成熟運營階段大概需要兩年時間來完成。

    2007年即有意進入杭州
    雅詩閣這次終于用馨樂庭開路

    而從雅詩閣集團雖已確定錢江新城來福士廣場將引入雅詩閣服務式公寓品牌，但仍將首個開業(yè)項目選在了申花銀泰城，并引入旗下另一品牌馨樂庭的入杭軌跡當中，我們可以領略到雅詩閣對于杭州服務式公寓市場的迅速進入決心和良好未來預期。事實也的確如此，雅詩閣多年前就開始尋找進駐杭州的合適機會，早在2007年杭州武林板塊內某酒店式公寓開盤之時，雅詩閣即有意整幢購買并運營，最后由于該項目決意散售而不了了之。時至今日，雅詩閣終于如愿以償。

    作為全球最大的國際服務公寓業(yè)主和運營商，雅詩閣在亞太、歐洲及海灣地區(qū)的20多個國家80多個城市管理200多家物業(yè)，超過33000套服務公寓單位。在中國，雅詩閣也擁有和管理著52個物業(yè)，逾9300套服務公寓單位。雅詩閣旗下共有三大服務式公寓品牌，即雅詩閣、馨樂庭以及盛捷。

    雅詩閣此次選擇馨樂庭作為開路先鋒首進杭州，自有自己的考量。馨樂庭官方介紹資料顯示：馨樂庭的主題是“活力時尚”，“專為旅行者提供靈活服務的公寓住所，住客可以根據各自的生活方式與預算，自由選擇所需的服務”。

    據了解，這家馨樂庭的客群定位將分為兩部分，游客和長住商務客，而長住客仍將是馨樂庭的最重要拓展市場。正如上周日簽約儀式上雅詩閣北亞區(qū)董事總經理吳洵杰所說的那樣，“此次馨樂庭落戶銀泰城，將為商務客與休閑客提供自在舒適、健康樂活的生活方式”。

    未來馨樂庭銀泰城服務公寓將一共有100套左右房源，位于銀泰城F座的較低樓層，房型則有三種，分別為單房、一房一廳和兩房一廳，其中單房戶型更類似于酒店，但會多出廚房設計，盡管不一定會有墻壁區(qū)隔，一房和兩房戶型則致力于提供更為居家的服務式公寓典型體驗。

    杭州商務市場是否已有足夠支撐力
    明年三品牌齊開業(yè)后將給出答案

    從黃龍到下沙，從城西到錢江新城，杭州服務式公寓的版圖終于全面鋪開，而目前杭州商務市場對于高端服務式公寓的居住需求是否已經足夠支撐現有的供應量？

    在曾任建工集團副總經理、現任漢嘉地產顧問副總裁高賢林看來，奧克伍德、莎瑪、馨樂庭加起來一共約350套服務式公寓的供應量對于杭州目前的服務式公寓市場需求來說并不算多，從長遠來看更是供小于求。“從一線城市的服務式公寓發(fā)展可以看出，在商務市場長足發(fā)展的推動下，服務式公寓一定會是外企高管的一大主流居住方式。而杭州這兩年的商務市場還是有一個較好的提升過程，三家服務式公寓品牌真的不算多。”

    而杭州商業(yè)地產業(yè)內資深人士、贏商投資總經理方芳則對此持有一定的顧慮。“服務式公寓產品確實在發(fā)展，杭州的市場也在培育，但隨著新品牌的進入，供應之間能否達到較好的平衡狀態(tài)還有待評估。從上述三家來看，奧克伍德占有先機和黃龍商圈的霸主地位，莎瑪占據下沙產業(yè)集群集中的區(qū)域優(yōu)勢，相較而言從區(qū)位來說馨樂庭略為吃虧一些。”