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　　警報5 都是綜合體
　　
　　出現(xiàn)這一問題，與城市規(guī)劃和城中村改造分不開。有數(shù)據(jù)顯示，昆明市382個城中村，目前完成土地交易面積約9000畝，地上可建建筑面積約2500萬平方米。根據(jù)城中村改造項目規(guī)劃方案指標看，住宅和泛商業(yè)配比為8：2。這一比例就決定了昆明未來商業(yè)體量不小。

　　從目前上市銷售的城中村改造項目來看，也可以預見，未來幾年將是城中村改造項目商業(yè)、寫字樓、公寓、酒店等泛商業(yè)物業(yè)的集中供應期，也就是說，會出現(xiàn)大品牌、大項目、大體量的商業(yè)地產。這兩年昆明不乏這樣的城市綜合體，比如西山萬達廣場、恒隆廣場等企業(yè)紛紛落戶開發(fā)，在昆明引入企業(yè)獨創(chuàng)的商業(yè)綜合體。

　　除了這些國內知名品牌入駐，本土房企在綜合體的建設方面也緊隨其后，于是各類城市綜合體遍地開花。據(jù)了解，很多綜合體的單個項目商業(yè)體量都接近100萬平方米。

　　警報6 品牌店雷同

　　商業(yè)體量大了，要填滿綜合體，就需要引進主力店，比如超市、影院，這些必不可少，之外，還有很多時尚品牌、餐飲品牌等業(yè)態(tài)并存。

　　這沒什么不妥，但不管是區(qū)域性商圈還是社區(qū)商業(yè)，在業(yè)態(tài)布局上和城市核心商圈的業(yè)態(tài)規(guī)劃上沒什么大的突破，其招商引進的餐飲品牌、電影院，核心商圈里面都有，那么問題就來了。

　　很多商業(yè)項目由于商業(yè)資源受限，亦或者是跟風使然，品牌店雷同情況，已經在商業(yè)體中顯現(xiàn)。已經開業(yè)或者正在招商的一些商業(yè)體，都將Zara、H&M等作為重要品牌引進。餐飲品牌也一樣，在三市街商圈有的，其他商圈也很快引進了。從行業(yè)的長遠健康有序發(fā)展來說，需要突破這種品牌店的雷同化引進和招商。

　　在個別的商業(yè)項目，已經出現(xiàn)了一些品牌店進入后撤離的現(xiàn)象，這需要引起關注。

　　警報7 500強成萬能

　　作為最能夠迅速吸引人氣聚集的利器，很多商業(yè)體紛紛引進國際國內品牌商家，于是肯德基、家樂福、國美等品牌商家隨之落地，而且以最快的速度擴張開來。

　　在全國城市中，昆明是特例。去年，昆明家樂福東華店營業(yè)時，這家店就成了家樂福在云南的第10家門店，也是在中國的第210家門店，可見家樂福在云南布局點之多，也可見昆明商業(yè)地產對500強企業(yè)的依賴之強。

　　除了百貨業(yè)，大超市、洋快餐等與綜合體捆綁也是目前存在的普遍現(xiàn)狀。“現(xiàn)在的城中村改造項目中引入的超市，大多不是沃爾瑪就是家樂福，快餐店則多是肯德基和麥當勞，還有國內品牌電器店，商招來招去，就這幾家，同質化嚴重。”業(yè)內專家鄧女士曾這樣表達自己的擔憂。此外，引進國際酒店集團也已成為很多商業(yè)地產的金字招牌。

　　警報8 與影院結盟

　　影院與商業(yè)地產結盟發(fā)展也是不得不提的一塊。首個商業(yè)地產項目引入影院，是2006年北辰財富中心影院的開業(yè)。此后，昆明商業(yè)地產項目與院線共謀商業(yè)奇跡的跡象越發(fā)明顯。如今，影院更是成為了昆明近幾年新興商業(yè)地產項目的標準配套。順城王府井的百老匯影城、新西南的昆明環(huán)銀國際電影城、南亞風情·第壹城的保利國際影城、新亞洲的虹影城、臻萬百貨店的17.5影城等等都是它們聯(lián)姻的一個個縮影。細看未來3-5年昆明10-15家影院的擴展計劃，欣都龍城、經典雙城等樓盤的規(guī)劃中都可以看到規(guī)模宏大的影院，昆明的郊縣項目中，也同樣可見這樣的聯(lián)姻。

　　影院家族數(shù)量還在不斷增加，商業(yè)地產與影院需要共同做大蛋糕才行。

　　警報9 寫字樓等級亂

　　每個商業(yè)綜合體都有寫字樓規(guī)劃。自順城雙塔之后，出現(xiàn)的寫字樓都以高標準要求建設，甲級5A成了每個寫字樓的目標。大家都說自己的寫字樓是國際化的，有網絡架空地板、高級環(huán)保照明吊頂、遮陽商務窗簾、網絡地毯，高速電梯，進口的中央空調這些硬件必須過硬，甚至還有一些寫字樓突出低碳、生態(tài)、環(huán)保理念的引入和使用，于是“綠色”寫字樓也出現(xiàn)了。

　　昆明在打造區(qū)域性城市，對大量高標準建設的寫字樓需求，是個趨勢。但是所有寫字樓都說自己好，如何好，還不行，要市場檢驗了才行。如何來判定寫字樓的等級，目前并不容易分出個級別來。

　　警報10 地標大缺失

　　說起老昆明的城市地標，有昆明百貨大樓、有云南飯店，有工人文化宮，這些都是昆明城市記憶的地標符號。但隨著城市的建設，這些地標逐漸因改造而消失了，昆明城市地標開始缺失。

　　目前，不乏更高端的城市綜合體致力于再造城市新地標，在高度上一再拔高，但大家各自為陣�？v觀諸多商業(yè)地產，但凡有百米以上寫字樓建設的項目，都有一個目標，就是打造區(qū)域性甚至是城市的形象符號或者是地標。而事實上，未來哪里能真正成為地標，需要看周邊商氣，開發(fā)商的運營實力等，不是建好就能行的。

　　往往城市地標的形成，也會在周邊形成一個商圈。目前，多個商圈正在打造，哪些項目能承載起城市地標的意義，我們也在極力尋找，于是啟動《商國志》大型報道，來挖掘和確定商圈的地標性建筑。