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    廣東省日前公布新規(guī)，開始允許企業(yè)及個體工商戶將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房作為住所（經(jīng)營場所）登記注冊，將會對中小型寫字樓造成影響。

    2009年，甲級寫字樓將推出47萬平方米的新增供應(yīng)，約為過去五年年均供應(yīng)量的1.8倍。

    2008年，廣州甲級寫字樓全年平均租金同比下降2.7%.

“住改商”松綁影響中小寫字樓

    經(jīng)過9年拉鋸戰(zhàn)，廣東“住改商”終松綁。為鼓勵創(chuàng)業(yè)帶動就業(yè)工作，廣東省日前公布新規(guī)，開始允許企業(yè)及個體工商戶將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房作為住所（經(jīng)營場所）登記注冊。對此，業(yè)界有了新的擔(dān)憂：這將對寫字樓市場造成影響。

    從目前市場看，由于甲級寫字樓今年將噴涌而出，租售已成難題，而“住改商”的松綁又將會對中小型寫字樓造成影響，大小寫字樓都面臨了尷尬處境。

    戴德梁行商業(yè)部董事張智聰稱，之前住宅禁商，很多寫字樓設(shè)計了小戶型租售，這類產(chǎn)品還沒有消化完畢。突然松綁，主要對這類寫字樓有影響。據(jù)他介紹，由于住宅做商業(yè)的情況一直隱性存在，很多小戶型寫字樓租金已經(jīng)與住宅租金相當(dāng)或者更低。這個政策出來后，小戶型為主的寫字樓市場會更小。這個政策還可能讓地產(chǎn)投資客更偏向投資住宅。

    不過從另一方面來看，現(xiàn)在經(jīng)濟環(huán)境不好，很多人失業(yè)，企業(yè)經(jīng)營困難，承受不起長期的租金，在家創(chuàng)業(yè)也不能不說是一個好的辦法，相信寫字樓市場會盡快適應(yīng)新的政策。

2010年底寫字樓市場將復(fù)蘇

    而在此前，各大房地產(chǎn)相關(guān)研究機構(gòu)都有報告顯示，2009年的寫字樓市場將經(jīng)受巨大考驗。其中第一太平戴維斯研究公布：2008年，廣州甲級寫字樓全年平均租金同比下降2.7%，而2009年將推出47萬平方米的新增供應(yīng)，約為過去五年年均供應(yīng)量的1.8倍，狀況也不容樂觀。
回顧2008年，不難發(fā)現(xiàn)金融危機在這場跌落中的關(guān)鍵作用。高力國際投資顧問部助理董事高凌霄分析說：“去年中以前寫字樓租金正常，還有上升空間。但到了下半年，租賃萎縮嚴重，開發(fā)商開出的價格可能沒變，但議價空間增大。”據(jù)了解，去年下半年有不少中小企業(yè)從比較好的寫字樓提前退租，即使要賠償剩下租期租金的30%或者沒收押金。

    高凌霄稱，優(yōu)秀寫字樓三分之二都是跨國企業(yè)租買，它們受到金融危機的影響，對成本控制開始嚴格，新的需求很難產(chǎn)生，只會萎縮。經(jīng)營狀況好的外資企業(yè)也會比較謹慎，到期了可能也留在原來的地方，擴張的相對較少。而租金方面，雖然會下調(diào)，但也不會到跳水的程度，而空置率會上升。到2010年底后，寫字樓的狀況也可能轉(zhuǎn)好。

廣州短期難有奢侈需求

    目前，廣州也出現(xiàn)了一些非常高端的商業(yè)項目，對于這類項目的前景，業(yè)界如何看待呢？

    保利地產(chǎn)代理有限公司有數(shù)據(jù)顯示，廣州的寫字樓空置率為16.5%，而且仍在上升，在13個亞洲大都市中，這個水平僅次于馬來西亞首都吉隆坡的17%；與上海、北京相比，廣州高級寫字樓的租金水平一般只有它們的30%-40%.對投資者來說，廣州寫字樓缺乏投資吸引力。

    有業(yè)內(nèi)人士稱，這些項目的出現(xiàn)可以改善廣州的投資環(huán)境。高凌霄認為，廣州的商業(yè)項目越來越高級，但是市場需求并沒有馬上跟上，廣州高端的金融服務(wù)業(yè)不多。廣州不是金融中心，雖然產(chǎn)業(yè)根基好，但接受奢華的產(chǎn)業(yè)投入的大多是金融機構(gòu)。在去年、前年情況好的時候，租金也就在200元/平方米左右，而在作為金融中心的上海，租金好的時候可以去到600-700元/平方米左右。目前廣州也有大型的高端的項目，建設(shè)成本很高，如果能有200元的租金還過得去，但現(xiàn)在市場很難接受200元/平方米。項目的回本期將很長。