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　　從商業(yè)配套幾乎為零，到目前僅在售的商業(yè)配套的面積就超過了200多萬平方米，燕郊的商業(yè)地產(chǎn)在短短的3年時(shí)間內(nèi)便實(shí)現(xiàn)了飛速的發(fā)展。

　　對于一向被人們當(dāng)做“睡城”的燕郊，這一速度無疑是可喜的，但是對于一個(gè)常住人口僅為40萬-50萬人的燕郊而言，這個(gè)數(shù)字并不樂觀，因?yàn)樗�預(yù)示著燕郊目前的人均商業(yè)面積已經(jīng)超過了5平方米，比發(fā)達(dá)國家人均商業(yè)面積的警戒線1.2平方米，還要多出近3.2倍。

　　瘋狂的投資者：僅看過一次便訂購

　　去年9月份上旬的一天，在燕郊居住多年的郭女士習(xí)慣性地到位于燕郊國道兩旁的售樓處閑逛。作為燕郊樓市的大集市，從燕郊酒廠到燕靈路口的國道兩旁，鱗次櫛比地排列著大大小小的售樓處。

　　據(jù)郭女士介紹，她本想買套住宅投資，可最后卻被售樓處現(xiàn)場搶購商鋪的氣氛感染，當(dāng)場也下訂了一套。

　　“由于最低只要15萬元一套，很多人都在搶，而且項(xiàng)目的位置也不錯(cuò)，就在燕郊國道兩旁。燕郊目前幾乎沒有什么大型的配套商業(yè)，缺口非常大，買一套商鋪肯定不會虧的。因此，我就毫不猶豫地買了一套。”事后，郭女士談起這次令人頗感意外的經(jīng)歷仍然很興奮。

　　其實(shí)，郭女士這樣的購房者在燕郊并不是個(gè)例。由于前幾年燕郊單純地在建小區(qū)，因此配套商業(yè)奇缺，這使得人們對燕郊的商業(yè)項(xiàng)目格外青睞。就在前不久，剛剛加推600多套房源的燕郊大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目天洋城4代，再次出現(xiàn)千人搶購的局面，開盤“日光”。而這僅僅是燕郊眾多商業(yè)項(xiàng)目熱銷的一個(gè)縮影。

　　狂熱的開發(fā)商：多個(gè)大型商業(yè)齊頭并進(jìn)

　　不僅是購房者對商業(yè)項(xiàng)目情有獨(dú)鐘，開發(fā)商對燕郊商業(yè)地產(chǎn)前景也十分樂觀。在經(jīng)歷了一輪住宅開發(fā)熱潮之后，燕郊正在進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)高潮。

　　到過燕郊的人都會發(fā)現(xiàn)，就在燕郊的門戶燕郊酒廠不遠(yuǎn)處，一座新建的大型商業(yè)項(xiàng)目正在拔地而已。這座名叫成功大廣場的商業(yè)項(xiàng)目，由馬來西亞成功集團(tuán)投資興建，總建筑面積近180萬平方米，其中，總商業(yè)面積近90萬平方米，集購物、娛樂、餐飲、休閑、住宿、商務(wù)于一體，號稱世界最大的商業(yè)中心。

　　就在成功大廣場的對面，是燕郊的另一個(gè)高端的商業(yè)綜合體項(xiàng)目東貿(mào)國際廣場，該項(xiàng)目總建筑面積達(dá)13.8萬平方米，涵蓋國際化商業(yè)街區(qū)、下沉式商業(yè)廣場、五星級酒店裙樓三大板塊。據(jù)項(xiàng)目方介紹，未來該項(xiàng)目擬引進(jìn)多個(gè)國際國內(nèi)知名品牌主力店、超市主力店、高端餐飲知名品牌，如俏江南、全聚德、眉州東坡等品牌商戶進(jìn)駐意向強(qiáng)烈。

　　沿著成功大廣場和東貿(mào)國際，再往東就是天洋城4代、雷捷時(shí)代廣場和鑫樂匯購物廣場的售樓處，這都是商業(yè)面積超過20多萬平方米的大型的商業(yè)項(xiàng)目。其中，雷捷時(shí)代廣場的商業(yè)面積達(dá)到了50萬平方米，是一個(gè)緊鄰星級酒店，同時(shí)容納商務(wù)辦公、娛樂、教育設(shè)施的超級商業(yè)中心。而這還僅是燕郊所有在售的商業(yè)項(xiàng)目的一部分。

　　據(jù)《廣廈時(shí)代》實(shí)地調(diào)查統(tǒng)計(jì)，目前不包括步行街、樂天瑪特商場、富城購物中心等已經(jīng)建成并投入使用的商業(yè)項(xiàng)目，燕郊在售的商業(yè)項(xiàng)目的面積就已經(jīng)超過了200萬平方米。對于一個(gè)常住人口僅為40萬-50萬人的燕郊而言，這個(gè)數(shù)字意味著燕郊目前的人均商業(yè)面積已經(jīng)超過了5平方米，比發(fā)達(dá)國家人均商業(yè)面積的警戒線1.2平方米，還要多出近3.2倍。

　　商鋪人氣低： 即便是周末人也不多

　　毫無疑問，目前燕郊正在由商業(yè)配套奇缺這個(gè)極端向商業(yè)配套過剩這個(gè)極端轉(zhuǎn)變。在這個(gè)轉(zhuǎn)變的過程中，感觸最深的無疑是這些商鋪的承租者商戶。

　　作為燕郊目前在售的大型商業(yè)項(xiàng)目之一，鑫樂匯購物廣場已經(jīng)于去年12月中旬正式開始營業(yè)。然而，將近半年的時(shí)間過去了，當(dāng)《廣廈時(shí)代》再次探訪該項(xiàng)目時(shí)，該項(xiàng)目的人氣依然不容樂觀。

　　即便我們探訪當(dāng)天正值周末，但是在鑫樂匯購物廣場并未發(fā)現(xiàn)購物的人流。除了位于鑫樂匯購物廣場底層的沃爾瑪超市和部分餐飲項(xiàng)目之外，其他的諸如服裝、攝影等門店鮮有人光顧。一個(gè)剛開業(yè)不久的服裝店的大門上已經(jīng)貼上了“全場清倉”的告示，而在旁邊另一家店面里，一位百無聊賴的店主正在輔導(dǎo)女兒做作業(yè)。

　　顯然，目前鑫樂匯購物廣場的人氣依然有待提高。而且，未來隨著天洋城4代、東貿(mào)國際廣場、成功大廣場等一大批商業(yè)項(xiàng)目的開業(yè)，燕郊商業(yè)項(xiàng)目之間的競爭將會更加激烈。

　　對此，北京漢博商業(yè)投資管理有限公司副總裁李亞明提醒，通常而言，一個(gè)住宅項(xiàng)目配建的商業(yè)面積不宜超過總面積的5%，例如，一個(gè)100萬平方米的住宅項(xiàng)目的商業(yè)面積不宜超過5萬平方米，否則就有過剩的危險(xiǎn)。而對于一個(gè)配建商街的商業(yè)綜合體項(xiàng)目，開發(fā)商自持的面積和用于零售的面積的比例不能低于3比1。例如，開發(fā)商自持的面積是10萬平方米，那么用于零售的面積就不能超過3萬平方米。如果開發(fā)商用于自持的面積太少，那么該商業(yè)項(xiàng)目就不利于形成合力，很難做起來。

　　如果用5%和3比1這兩個(gè)比例來看燕郊的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，燕郊商業(yè)地產(chǎn)配建的商業(yè)比例明顯過高了。