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三類地塊頻找買家；
四類房企將是今年拿地主力

　　昨天和前天，杭州出讓了四宗商業(yè)地塊。年后的首次土地出讓大戲，并沒出現(xiàn)你爭我搶的熱鬧局面，幾乎都是在沒有書面競價(jià)的情況下以加價(jià)20萬元直接出讓。

　　與平淡的土地公開出讓市場相比，開發(fā)商們私下里的土地轉(zhuǎn)讓卻是波瀾頻起。“最近這段時(shí)間，已經(jīng)有好幾個(gè)開發(fā)商找過我們公司，想轉(zhuǎn)讓或者合作開發(fā)手中的地塊。他們還都是杭州本地的大開發(fā)商。”在杭州某房企開發(fā)部門任職的小M感嘆，原本以為在樓市的“熊市”里，中小房企的日子不太好過；現(xiàn)在才知道，原來大佬們的壓力也不小。

　　一線房企也開始出地

　　本地某品牌房企最近正在積極“推銷”手頭的兩宗地塊，A企業(yè)已就此事和出讓方進(jìn)行了接觸。根據(jù)記者所看到的兩宗地塊的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓資料，地塊都位于西湖區(qū)，并且都是商業(yè)項(xiàng)目。

　　其中一塊地面積為5.4萬余平方米，由相鄰的四個(gè)地塊組成；另一塊總占地面積3.7萬平方米，總建筑面積約8.4萬平方米。

　　一位業(yè)內(nèi)人士表示，從該房企項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓資料的詳盡和印刷精美程度來看，“關(guān)于轉(zhuǎn)讓股權(quán)的事宜，應(yīng)該是準(zhǔn)備得比較充分。”

　　無獨(dú)有偶，杭州另一家一線房企，最近也為手頭一宗位于余杭的地塊尋求合作。

　　為何一線房企近期拋地轉(zhuǎn)讓股權(quán)？業(yè)內(nèi)人士分析，緩解資金壓力肯定是其中一個(gè)主要原因。對于目前“現(xiàn)金為王”的一線開發(fā)商來說，由于去年遭遇樓市寒流，銷售收入大幅下降，加上之前大量拿地，難免出現(xiàn)消化不良。

　　此外，調(diào)整戰(zhàn)略布局，也是這些一線開發(fā)商的考慮因素之一，通過轉(zhuǎn)讓盤活手中的項(xiàng)目和資金，將錢投向更為成熟的板塊和項(xiàng)目，更容易實(shí)現(xiàn)銷售回款，畢竟此次樓市的波動受全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的整體影響，何時(shí)復(fù)蘇仍是未知數(shù)，做到“未雨綢繆”對保障企業(yè)的安全更為重要。

　　拋出來的都是什么地

　　其實(shí)仔細(xì)打量一下目前被一線房企們拿出來轉(zhuǎn)讓的地塊，可以發(fā)現(xiàn)主要集中在三類地塊上。

　　一類是郊區(qū)地塊。近期市場上出現(xiàn)的大批待轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，集中在余杭、富陽等前兩年火爆的近郊、遠(yuǎn)郊區(qū)域。對于此類地段，不少有拿地意向的公司現(xiàn)在對它們是完全不考慮。曾經(jīng)有房企訴苦：偏遠(yuǎn)的郊區(qū)由于相應(yīng)的配套沒有跟上，開發(fā)商在拿地的時(shí)候，既要做相應(yīng)的配套，又要負(fù)責(zé)小區(qū)的整體規(guī)劃，即使地塊價(jià)格再低，但加上今后的相應(yīng)基礎(chǔ)設(shè)施成本，樓盤的總成本仍然很高。

　　相對靠近市區(qū)的三墩、九堡等板塊，現(xiàn)在依然可以吸引到一批開發(fā)商前去勘察，但是出手相對以前來說，更為謹(jǐn)慎，幾家爭搶一家的場面不見了，更多的是壓價(jià)和“再考慮”。

　　一類是非住宅性質(zhì)地塊。如前文提到的兩宗商業(yè)地塊，屬于村集體的自留地，項(xiàng)目建成后其實(shí)只能租不能售，也正因?yàn)槿绱瞬疟欢ㄎ粸樯虡I(yè)街項(xiàng)目。前兩年行情火爆時(shí)，由于投資客大量涌入，這類產(chǎn)權(quán)不完整的通過酒店式公寓等方式還能迅速銷售，但是自從去年樓市轉(zhuǎn)冷以后，這類房源便失去了市場。一位房產(chǎn)公司高層認(rèn)為，在一個(gè)以自住需求為主的房產(chǎn)市場中，如果沒有突出的地段、配套等優(yōu)勢，非住宅性質(zhì)的項(xiàng)目很難打開銷售局面。

　　還有一類是高價(jià)地塊。高價(jià)地塊曾經(jīng)在2007年瘋狂市場中大量出現(xiàn)，其中有不少拿地公司如今都面臨套牢的尷尬境地。在這樣的情況下，為高價(jià)地找到一位有實(shí)力的合作者，共同分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和收益，也是不錯(cuò)的出路。

　　今年誰還有實(shí)力拿地

　　在這個(gè)市場上，有失意者就有成功者。而土地作為房產(chǎn)企業(yè)的命根，只要有合適的地段與合理的價(jià)格，仍然吸引著房企們的注意力。事實(shí)上，記者在采訪中了解到，仍有不少房企透露出打算今年拿地的意向。

　　擁有較寬融資渠道的本地房地產(chǎn)上市公司們，將是今年可能出手拿地的主力。如剛剛公布了2008年年報(bào)的新湖中寶，在年報(bào)中表示2009年將抓住房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控洗牌的時(shí)機(jī)，適度把握行業(yè)并購機(jī)會，審慎增加土地儲備，進(jìn)一步完善開發(fā)布局；而成功借殼SST亞華上市的浙商集團(tuán)，旗下注入了包括中凱房產(chǎn)、名城房產(chǎn)、國際嘉業(yè)三家房產(chǎn)公司，其中中凱方面和名城房產(chǎn)的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,今年將會考慮在杭州拿地；資金相對充裕的濱江集團(tuán)，去年銷售回款情況良好，在拍下重機(jī)廠地塊后，其相關(guān)負(fù)責(zé)人就曾明確表示今年至少還要再拿一塊宅地。

　　此外是一些擁有國資背景的房企。如在最近半年內(nèi)頻頻露面、拿下多宗商業(yè)地塊的杭州新天地集團(tuán)有限公司，在本周的土地出讓中再次拍走三塊商業(yè)地塊。該公司的一位相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，他們主要做政府商業(yè)項(xiàng)目，今年肯定還會拿地，目標(biāo)主要集中在城北和城東。

　　而一些一直試圖進(jìn)入杭州的全國大型房企乃至境外開發(fā)商，有比本土開發(fā)商更強(qiáng)大的融資渠道，它們?nèi)匀凰奶帉ふ覚C(jī)會，試圖在杭州這個(gè)全國房產(chǎn)開發(fā)的“傳奇”之地，爭得一席之地。

　　另外值得注意的是一些從未從事過房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)和外地房地產(chǎn)公司，有的是受經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響不大，有的則是之前小規(guī)模的開發(fā)為主，到了現(xiàn)在資金狀況還不錯(cuò)，趁著杭州現(xiàn)在資金門檻較低，也會進(jìn)入杭州這個(gè)市場。