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    本期嘉賓：

    易憲容 中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員

    任 宏 重慶大學(xué)房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)

    孟曉蘇 中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)理事長(zhǎng)

    李國(guó)平 高策地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)

    戚曉強(qiáng) 中銀國(guó)際證券公司分析師

    于智超 消費(fèi)者(國(guó)華人壽高級(jí)專員，欲購(gòu)首套房自住)

    【背景】

    牛年新春，樓市依然冷清。近日，中央和地方各級(jí)政府相繼表示：不會(huì)為高價(jià)房托市，將采取“抓保障、穩(wěn)市場(chǎng)、促消費(fèi)”的綜合性措施帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。與此同時(shí)，市場(chǎng)各方都在呼吁中國(guó)房地產(chǎn)應(yīng)該回歸“理性”。那么，我們的房地產(chǎn)“理性”究竟指什么？房地產(chǎn)市場(chǎng)怎么發(fā)展才算是理性？請(qǐng)聽市場(chǎng)各方代表如是說(shuō)

    利率優(yōu)惠，損“銀”利“房”

    戚曉強(qiáng)：利率的優(yōu)惠對(duì)已購(gòu)房者有比較大影響，月供壓力將會(huì)得到進(jìn)一步緩解；但對(duì)于有購(gòu)房意愿的新增購(gòu)房者而言，最重要的還是房?jī)r(jià)進(jìn)入一個(gè)可接受的范圍，比如租售比進(jìn)入一個(gè)合理的區(qū)間之內(nèi)。短期來(lái)看，目前的房?jī)r(jià)還是較貴，至少難以提升對(duì)我的吸引力。

    李國(guó)平：通過利率的調(diào)整還是有用的，對(duì)大家都是好事，對(duì)于即將買房的人，會(huì)便宜很多。目前房源很多，結(jié)合歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，個(gè)人認(rèn)為，今后的兩三年內(nèi)，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)走出低谷，開始進(jìn)入一個(gè)新的活躍期。

    易憲容：2008年10月房貸新政一出臺(tái)，A股市場(chǎng)上的房地產(chǎn)板塊也隨即上揚(yáng)，但是3個(gè)多月時(shí)間過去了，房貸新政所帶來(lái)的效果與房地產(chǎn)開發(fā)商所希望的則南轅北轍。這是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)市場(chǎng)環(huán)境變了，民眾意識(shí)已經(jīng)不同了。

    首先對(duì)購(gòu)買住房的人來(lái)說(shuō)，如果購(gòu)買一套面積99.11平方米的商品房，總房款是51.6916萬(wàn)元。按照首付15.6萬(wàn)元，貸款總額為36.1萬(wàn)元計(jì)算，貸款利率7折的情況下，每月月供為2242元，20年共需支付53.8萬(wàn)元左右。而利率無(wú)折扣的情況下，每月還款額為2573.64元，20年共需還款61.7萬(wàn)元左右，也就是說(shuō)，36.1萬(wàn)元的貸款，20年里，享受利率7折的購(gòu)房者要比利率無(wú)折扣的購(gòu)房者少支付7.9萬(wàn)元，比利率8.5折的購(gòu)房者少支付3.6萬(wàn)元。這是房地產(chǎn)銷售人員告訴購(gòu)房者的算法。

    從這種算法來(lái)看，假定購(gòu)房者今天購(gòu)買房子之后，其利率水平20年沒有變化，其優(yōu)惠政策20年也不變化。但是，實(shí)際情況并不是這樣。當(dāng)前的利率之所以這樣低、利率政策之所以這樣優(yōu)惠僅是在經(jīng)濟(jì)處于嚴(yán)重下行風(fēng)險(xiǎn)時(shí)采取的特殊政策。這種特殊的優(yōu)惠政策及優(yōu)惠利率馬上會(huì)隨著整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)而改變。除非中國(guó)的經(jīng)濟(jì)20年一直處于嚴(yán)重下行風(fēng)險(xiǎn)中。

    另外，從信貸新政的利益分配來(lái)看，四大國(guó)有商業(yè)銀行對(duì)7折房貸為什么不是很積極？目前的信貸新政看上去是可以鼓勵(lì)居民進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，但銀行本身的利益被新政策轉(zhuǎn)移走了。從目前的利率水平來(lái)看，5年期存款利率為3.6%，而5年以上的貸款利率是5.94%，按這樣的利率水平，銀行的房貸可以賺到2.34%的利差，但房貸利率7折后，只能賺到0.558%的利差，巨額房貸的毛利潤(rùn)將下降76%。當(dāng)扣除銀行的經(jīng)營(yíng)成本后，這種損失將會(huì)更大。

    總之，依我看來(lái)，當(dāng)前的信貸優(yōu)惠政策是一種利益完全向單一方面或向房地產(chǎn)開發(fā)商傾斜的政策。在市場(chǎng)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)條件、商業(yè)銀行體制及居民意識(shí)完全改變的情況下，這種新政所能夠起到作用是十分有限的。

“回歸”理性，唯一選擇

    戚曉強(qiáng)：關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)怎樣才算“理性”，可能每個(gè)人都會(huì)站在各自的立場(chǎng)上去看待問題。理性可能要從以下幾個(gè)角度去看，一方面是購(gòu)房者希望能夠以合理的價(jià)格買房；另一方面是開發(fā)商保持適當(dāng)?shù)睦麧?rùn)率。如果從購(gòu)房者的角度來(lái)看，個(gè)人判斷房?jī)r(jià)的主要指標(biāo)是租售比這個(gè)概念。是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房?jī)r(jià)之間的比值。國(guó)際上用來(lái)衡量一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的租售比一般界定為1∶300-1∶200。如果租售比低于1∶300，意味著房產(chǎn)投資價(jià)值相對(duì)變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)；如果高于1∶200，表明這一區(qū)域房產(chǎn)投資潛力相對(duì)較大。

    于智超：首先應(yīng)該回歸“理性”的應(yīng)該是房地產(chǎn)企業(yè)。目前，大多房地產(chǎn)企業(yè)還在死扛，但房?jī)r(jià)將進(jìn)入下降區(qū)間是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。2008年房地產(chǎn)企業(yè)員工薪水降低了不少，售樓員也有不少被解雇。房地產(chǎn)各個(gè)相關(guān)行業(yè)、產(chǎn)業(yè)的資金都缺少流動(dòng)性，因此，開發(fā)商只能被迫以低價(jià)將積壓的樓盤銷售來(lái)變現(xiàn)。只有一大批中小地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重組才能將房?jī)r(jià)回調(diào)到一個(gè)較為合理的價(jià)位上，現(xiàn)在這種情況還沒有出現(xiàn)，所以消費(fèi)者還可以繼續(xù)觀望。

    任宏：房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該理性地分析市場(chǎng)需求。中國(guó)市場(chǎng)需要細(xì)分。100多萬(wàn)元的奔馳、寶馬有人買，幾萬(wàn)元的QQ、奧拓同樣也有市場(chǎng)。只要細(xì)分，消費(fèi)者不同層次的需求就都可以得到滿足，民眾對(duì)房地產(chǎn)的反感也將少得多，如果還像以前一樣實(shí)行單一市場(chǎng)，對(duì)社會(huì)的安定和諧也會(huì)造成不良影響。

    事實(shí)上，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)常洗牌，只是這段時(shí)間表現(xiàn)得較為密集。洗不洗牌與房地產(chǎn)企業(yè)的大小沒有直接關(guān)系。目前最著急的地產(chǎn)商是在過去幾年里拿地最多的人，土地占有量越大的，欠債率越高，面臨的洗牌風(fēng)險(xiǎn)越大。

    現(xiàn)在宏觀調(diào)控已經(jīng)取得很大成就，2009年高端地產(chǎn)市場(chǎng)是否回暖還不得而知，相信中端市場(chǎng)下半年將會(huì)有所回暖。原因在于，中國(guó)經(jīng)濟(jì)要加速發(fā)展，上下游帶動(dòng)能量巨大的房地產(chǎn)仍將是支柱產(chǎn)業(yè)，尤其是發(fā)展中西部地區(qū)，仍然必須依賴房地產(chǎn)來(lái)帶動(dòng)。

    李國(guó)平：政府要回歸理性，尤其是地方政府，不能把GDP與房地產(chǎn)綁得太緊。另外，金融業(yè)也不能過度依賴房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

    這次房地產(chǎn)的大波動(dòng)對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)是集體成熟的機(jī)會(huì)。房子是要?jiǎng)?chuàng)造價(jià)值的。房地產(chǎn)的開發(fā)需要研究，開發(fā)商要理性，要考慮企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略到底是區(qū)域性的、還是全國(guó)性的，是專業(yè)性的、還是多元化的，怎么把整個(gè)的產(chǎn)業(yè)鏈變得有效率、有價(jià)值，能降低成本，這些都是開發(fā)商要研究的問題。

    這一次的重大意義在于，教育了全國(guó)人民，房?jī)r(jià)是會(huì)動(dòng)的，中國(guó)盡管有13億人口，盡管經(jīng)濟(jì)發(fā)展很快，但是你逃脫不了經(jīng)濟(jì)規(guī)律的周期，要從上述幾個(gè)方面全面理性，但理性不代表害怕和恐懼，周期也肯定會(huì)過去。

抓保障，救樓市還是救樓價(jià)

    孟曉蘇：今年春晚小品《不差錢》所描述的情形就如同我們現(xiàn)在的住房保障體系，其實(shí)問題的根源在于住房保障體系在過去10年中的斷檔缺位。10年前，在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌過程中，大部分都還是單位分房，是在低水平下構(gòu)建的一個(gè)保障體系。但是那種方式不適合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，所以要推動(dòng)房改、推動(dòng)住房商品化。但在推動(dòng)商品化的過程中，對(duì)原有的保障體系的關(guān)注就減弱了。因此，造成了目前這種局面。政府要抓住房保障體系建設(shè)，但是市場(chǎng)建設(shè)也不能忽略，光靠住房保障體系拉動(dòng)不了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，沒有市場(chǎng)的繁榮，就不會(huì)有經(jīng)濟(jì)的繁榮。

    李國(guó)平：我從一開始就認(rèn)為政府應(yīng)該救經(jīng)濟(jì)，而不應(yīng)該救樓市。但我們所謂的救樓市，是指救樓價(jià)。從這個(gè)角度來(lái)看，我現(xiàn)在仍然認(rèn)為，政府沒必要去救樓價(jià)，也不應(yīng)該去救樓價(jià)，而且政府可能還救不了樓價(jià)。

    在政府推出一系列政策去刺激購(gòu)買、鼓勵(lì)需求的時(shí)候，個(gè)人認(rèn)為，開發(fā)商這邊的價(jià)格不應(yīng)該升，應(yīng)該是降的。對(duì)開發(fā)商來(lái)講，不要認(rèn)為政府會(huì)救市，或者說(shuō)政府救市之后大家就沒有風(fēng)險(xiǎn)了，相反，開發(fā)商恰恰應(yīng)該面對(duì)市場(chǎng)，積極降價(jià)、積極調(diào)整。

    現(xiàn)在的政策已經(jīng)從控制到放開再到鼓勵(lì)，發(fā)生了很大的轉(zhuǎn)變。政府救樓市，一定是救整體的活躍度、成交量，目的是為了救整體經(jīng)濟(jì)，但絕不是為了救房?jī)r(jià)，不是為了救開發(fā)商。

    但后來(lái)有一些政策也說(shuō)明，如果開發(fā)商全倒下了也不行，所以也會(huì)去救開發(fā)商，從目前政府的態(tài)度來(lái)看，是救那些有實(shí)力的開發(fā)商，以此促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的整合。

    戚曉強(qiáng)：針對(duì)中央和地方各級(jí)政府相繼表示不會(huì)為高價(jià)房托市的情況。個(gè)人認(rèn)為，這個(gè)表態(tài)是必要的。房?jī)r(jià)主要應(yīng)由受市場(chǎng)控制，隨著供求關(guān)系的變化，加上購(gòu)房者心理預(yù)期的變動(dòng)，房?jī)r(jià)也是托不住的。正像中央文件所提到的開發(fā)商或許應(yīng)主動(dòng)采取措施以合理價(jià)格促進(jìn)商品住房銷售。

    關(guān)于救市的問題，與資本市場(chǎng)一樣，樓市也是沒有辦法“救”的，只能去依靠產(chǎn)業(yè)政策引導(dǎo)市場(chǎng)向健康的方向發(fā)展。

    于智超：北京市明確表示過不為高房?jī)r(jià)托市，房地產(chǎn)的一系列新政策不是救市，是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)與金融行業(yè)關(guān)系密切。一旦房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈斷裂，倒閉、破產(chǎn)，那么銀行的呆賬壞賬就會(huì)大幅上升，在金融危機(jī)大背景下，后果將不堪設(shè)想。所以國(guó)家的房地產(chǎn)新政策是在鼓勵(lì)資金變現(xiàn)，這樣銀行的呆賬和壞賬就會(huì)少一些。

穩(wěn)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)趨漲還是趨跌

    戚曉強(qiáng)：房?jī)r(jià)漲跌的問題，由于統(tǒng)計(jì)口徑無(wú)法一致，只能說(shuō)個(gè)人認(rèn)為主流的趨勢(shì)是房?jī)r(jià)穩(wěn)步下降。最近沒有聽說(shuō)有機(jī)構(gòu)看漲房?jī)r(jià)的言論，看到的是部分機(jī)構(gòu)認(rèn)為房?jī)r(jià)存在走穩(wěn)可能的說(shuō)法，而且因?yàn)橹袊?guó)市場(chǎng)很廣，各方統(tǒng)計(jì)口徑差異也很大。個(gè)人至今還未找到房?jī)r(jià)整體看漲的理由。

    李國(guó)平：就房?jī)r(jià)而言并不存在合理區(qū)間，沒有一個(gè)絕對(duì)的標(biāo)準(zhǔn)，房?jī)r(jià)主要還是由供求關(guān)系來(lái)決定的。

    李國(guó)平：比較樂觀地看，今年會(huì)筑底。因?yàn)橥ㄟ^一系列的調(diào)整，總體房?jī)r(jià)有可能不再往下降了。這個(gè)變化可能會(huì)從下半年開始。上半年還得看看，一方面是因?yàn)檎�策的出臺(tái)到效果顯現(xiàn)需要一定的時(shí)間；另一方面，消費(fèi)的剛