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    “如果說(shuō)做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是小學(xué)，那么開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓、酒店就是中學(xué)，而開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)則是大學(xué)。”

　　時(shí)下，商業(yè)地產(chǎn)之風(fēng)已經(jīng)刮到了泉州這個(gè)沿海城市，未來(lái)5年內(nèi)，僅泉州市區(qū)新增的大型商業(yè)面積就將達(dá)到500萬(wàn)平方米。

　　人們不禁要問(wèn)，什么才是真正的商業(yè)地產(chǎn)？商業(yè)地產(chǎn)在泉州的發(fā)展條件成熟了嗎？它給泉州的商貿(mào)流通業(yè)將帶來(lái)怎樣的影響？

　　什么是真正的商業(yè)地產(chǎn)？

    以零售物業(yè)的租金收入為長(zhǎng)期目的

　　主持人：現(xiàn)在在全國(guó)許多城市，商業(yè)地產(chǎn)正如火如荼地發(fā)展，能不能簡(jiǎn)單地定義一下，什么才是真正的商業(yè)地產(chǎn)？

　　江春梅：嚴(yán)格意義的商業(yè)地產(chǎn)，是以零售物業(yè)租金收入為目的的。如果只是開(kāi)發(fā)以后銷售出去，則稱不上商業(yè)地產(chǎn)，而只是房地產(chǎn)。廈門江頭的SM廣場(chǎng)就是一個(gè)比較成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商只租不售，并有較強(qiáng)的招商能力，而泉州目前不少樓盤(pán)大多商住兩用，其中，商鋪又以銷售出去為目的，因此，稱不上真正的商業(yè)地產(chǎn)。

　　泉州具備商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的土壤嗎？

    人均GDP已超7000美元

　　主持人：商業(yè)地產(chǎn)在泉州的發(fā)展現(xiàn)狀怎樣？印象中，大型商業(yè)地產(chǎn)在北京上海等大城市發(fā)展較盛，泉州具備大量發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的條件和環(huán)境了嗎？

　　蘧宇翔：泉州的商業(yè)地產(chǎn)近兩年來(lái)發(fā)展很快。目前泉州市區(qū)已經(jīng)確定要上的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，僅其商業(yè)部分的經(jīng)營(yíng)面積就達(dá)到了500萬(wàn)平方米，其中中駿·世界城以及百捷中央公園等項(xiàng)目，其商業(yè)部分的面積均達(dá)幾十萬(wàn)平方米規(guī)模。

　　泉州中心市區(qū)現(xiàn)有的人口雖然還只有幾十萬(wàn)，但是未來(lái)，隨著城市化的不斷推進(jìn)，外來(lái)人口不斷增加，中心市區(qū)的輻射能力將不斷增強(qiáng)，是有可能支撐這些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的。

　　江春梅：商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展需要三個(gè)條件，一是人均GDP達(dá)到4000美元，目前國(guó)內(nèi)一些大城市和沿海城市已經(jīng)達(dá)到這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，泉州的人均GDP則已經(jīng)超過(guò)7000美元；二是市場(chǎng)需求，即租戶有這個(gè)需求，如全球大型的零售企業(yè)近年來(lái)紛紛進(jìn)駐中國(guó)；三是房地產(chǎn)金融，即房地產(chǎn)信托基金，只有那種求穩(wěn)，對(duì)回報(bào)率要求不高的長(zhǎng)期資金，才能支撐商業(yè)地產(chǎn)的真正發(fā)展。

　　許淵朝：商業(yè)地產(chǎn)在泉州的興起，是商業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)，因?yàn)槿藗儗?duì)一站購(gòu)物和休閑生活的需求正在不斷增強(qiáng)。大型商業(yè)地產(chǎn)往往具備許多功能，比如購(gòu)物、休閑、運(yùn)動(dòng)、交際等等�，F(xiàn)代化的商業(yè)地產(chǎn)，正不斷向文化娛樂(lè)方向發(fā)展，就是要?jiǎng)?chuàng)造人們交際的需要，讓人一待一整天，起碼可以玩幾個(gè)小時(shí)，因此，商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)餐飲、娛樂(lè)、休閑做得如何，直接關(guān)系到人氣和商業(yè)收益，實(shí)際購(gòu)物反倒不那么重要了。

　　商業(yè)地產(chǎn)可以所向披靡嗎？

    許多項(xiàng)目仍需多年商業(yè)培育

　　主持人：既然這樣，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)泉州傳統(tǒng)商業(yè)的影響應(yīng)該很大吧？泉州沿街專賣店數(shù)不勝數(shù)，在大型商業(yè)地產(chǎn)不斷催生的情況，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)該如何自謀生路？

　　許淵朝：許多人在形容大型商業(yè)地產(chǎn)入駐泉州時(shí)，喜歡用“沖擊”這兩個(gè)字，實(shí)際上是不妥的。大型商業(yè)地產(chǎn)在泉州的誕生，只是一種商業(yè)的嘗試，能否真正獲得成功，還有待市場(chǎng)的檢驗(yàn)。多年來(lái)，每次大型商業(yè)企業(yè)甚至世界500強(qiáng)進(jìn)駐泉州，都會(huì)對(duì)泉州的商業(yè)有所促進(jìn)，但是都不會(huì)從根本上沖擊傳統(tǒng)商業(yè)。

　　實(shí)際上，泉州人購(gòu)物還是喜歡貨比三家的，同樣的東西，如果在大型商業(yè)中心里面可以買到，在沿街的專賣店里也可以買到，并且后者的價(jià)格更合理，那么泉州人就不會(huì)選擇到大型商業(yè)中心去購(gòu)物。而大型商業(yè)的物業(yè)成本、管理費(fèi)用等，決定了其商品的售價(jià)可能不低。

　　江春梅：由于泉州中心市區(qū)的人口基數(shù)并不大，且大型商業(yè)地產(chǎn)的輻射范圍往往超過(guò)10公里，因此很難避免的一個(gè)現(xiàn)象是，商業(yè)地產(chǎn)之間的商圈交叉與淘汰也在悄然啟動(dòng)。目前泉州一些早期的商業(yè)地產(chǎn)中，一些項(xiàng)目并不成功，或者仍處于商業(yè)培育和調(diào)整期，凡事都要“一分為二”，對(duì)待商業(yè)地產(chǎn)更需如此。

　　有實(shí)力 更要有眼光

    商業(yè)地產(chǎn)，幾個(gè)金光閃閃的字眼。

　　當(dāng)前，全國(guó)各地的商業(yè)地產(chǎn)熱正在悄然升級(jí)，萬(wàn)科、華潤(rùn)等知名企業(yè)也紛紛試水商業(yè)地產(chǎn)。

　　但是，商業(yè)地產(chǎn)的成功絕不是一日之功。會(huì)做商業(yè)的人，不一定會(huì)做商業(yè)地產(chǎn)，同樣，會(huì)做地產(chǎn)的人，也不一定會(huì)做商業(yè)地產(chǎn)。這是一個(gè)對(duì)眼光、資金、團(tuán)隊(duì)、招商能力等各方面要求極高的行業(yè)，所以，即便這是一個(gè)香餑餑，國(guó)內(nèi)能夠企及的房地產(chǎn)企業(yè)也只有1%。

　　眼光決定了商業(yè)地產(chǎn)一半的成功。一個(gè)只做開(kāi)發(fā)，并將大多數(shù)商業(yè)出售的開(kāi)發(fā)商，充其量不過(guò)是房地產(chǎn)企業(yè)，算不上商業(yè)地產(chǎn)。國(guó)際上成功的商業(yè)地產(chǎn)商，無(wú)一不是以物業(yè)的上升以及商圈價(jià)值的增長(zhǎng)為目的。

　　因?yàn)榕c住宅不同，住宅遵循的是市場(chǎng)供需的規(guī)律，而商業(yè)地產(chǎn)遵循的則是投資規(guī)律。