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    在剛剛過(guò)去的第二季度，上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)整體租金較一季度上漲2.9%，達(dá)每平方米每天人民幣7.83元(每平方米每月35.6美元)，這一水平較2010年第二季度市場(chǎng)最低谷時(shí)上漲了22.9%。近日，第一太平戴維斯在其最新發(fā)布的寫字樓市場(chǎng)簡(jiǎn)報(bào)中指出，今年，上海甲級(jí)寫字樓的全年租金增長(zhǎng)率預(yù)計(jì)將保持在11.5%左右，小陸家嘴地區(qū)有望繼續(xù)領(lǐng)漲整個(gè)市場(chǎng)。

    全年租金漲幅預(yù)計(jì)11.5%

    上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)進(jìn)入第二季度后租金繼續(xù)保持穩(wěn)步增長(zhǎng)，凈吸納量為3.57萬(wàn)平方米，上半年累積吸納量達(dá)到10.9萬(wàn)平方米，這主要由預(yù)租較好的尚嘉中心帶動(dòng)，其余則來(lái)自如南京路和小陸家嘴等黃金地段的現(xiàn)有項(xiàng)目。長(zhǎng)寧區(qū)綜合性項(xiàng)目尚嘉中心剛剛進(jìn)入上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)，由近4.9萬(wàn)平方米的零售面積和大約4.6萬(wàn)平方米的甲級(jí)寫字樓租賃面積組成。該項(xiàng)目由澳娛管理(中國(guó))有限公司和法國(guó)LVMH路威酩軒集團(tuán)聯(lián)手投資，目前已經(jīng)吸引很多跨國(guó)公司入駐，包括3M、特靈空調(diào)和杰斯伯等。

    而在今年下半年，第一太平戴維斯預(yù)計(jì)，上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)將有54.1萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)量入市，較之前預(yù)期略有減少，主要由于項(xiàng)目延期所致。不少租戶傾向延遲到新項(xiàng)目入市后再搬遷，未來(lái)項(xiàng)目的預(yù)租表現(xiàn)普遍良好，某些項(xiàng)目預(yù)租率超過(guò)50%。預(yù)計(jì)將在今年8月入市的古北財(cái)富中心二期就已成功吸引到比如通用磨坊、樂(lè)柏美和肯耐珂薩等知名租戶，當(dāng)前18樓至32樓的標(biāo)價(jià)約為人民幣每平方米每天9.5元起。此外亦有項(xiàng)目可能完全或部分由業(yè)主自用，或在小業(yè)主市場(chǎng)出售，從而或?qū)е抡�體市場(chǎng)可租賃面積進(jìn)一步收緊，預(yù)計(jì)今年下半年吸納量將會(huì)上升。

    報(bào)告中指出，綜合上述供給和需求考慮因素，上海全市甲級(jí)寫字樓空置率今年年底預(yù)計(jì)在7.4%左右。由于下半年入市項(xiàng)目明顯增加，空置率屆時(shí)將略有上升。與此同時(shí)，二季度甲級(jí)寫字樓租金較一季度上漲2.9%，這一水平較2010年第二季度市場(chǎng)最低谷時(shí)上漲了22.9%，預(yù)計(jì)全年的增長(zhǎng)率將保持在11.5%左右，當(dāng)然，非黃金地段未來(lái)的大供應(yīng)量可能導(dǎo)致租金增長(zhǎng)放緩。

    值得一提的是，小陸家嘴地區(qū)由于供應(yīng)有限，且受金融業(yè)擴(kuò)張利好，有望繼續(xù)領(lǐng)漲整個(gè)市場(chǎng)。其他黃金地段如南京西路和淮海中路，盡管稍遜于小陸家嘴，也將保持強(qiáng)勁的租金增長(zhǎng)勢(shì)頭。

    潛伏中的“隱藏的空置率”

    另一方面，商報(bào)記者還注意到，第一太平戴維斯的報(bào)告專門提到了甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)上可能存在的“隱藏的空置率”。報(bào)告指出，2012年7月初，在許多質(zhì)疑中國(guó)經(jīng)濟(jì)和銀行體系是否健康發(fā)展的聲音中，央行宣布計(jì)劃推出流動(dòng)性寬松政策。此舉令人聯(lián)想到2009/2010年間推出的經(jīng)濟(jì)刺激方案，作為史上規(guī)模最大的經(jīng)濟(jì)刺激方案，其間的放貸質(zhì)量飽受爭(zhēng)議。銀行和金融機(jī)構(gòu)(刺激方案的主要實(shí)施對(duì)象)使用這些新資金收購(gòu)浦東陸家嘴地區(qū)的辦公樓，并期待刺激方案使公司繼續(xù)迅速增長(zhǎng)。而經(jīng)濟(jì)放緩已為四大銀行和其他金融機(jī)構(gòu)敲響警鐘，最近報(bào)告顯示這些機(jī)構(gòu)的組合貸款量從4月份2500億至6月下跌近33%。

    而第一太平戴維斯方面表示，中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)工商銀行等發(fā)現(xiàn)增加資金成本導(dǎo)致利潤(rùn)率壓力增加。僅這一點(diǎn)就可能引發(fā)相當(dāng)大的不確定性：經(jīng)營(yíng)壓力之下，這些機(jī)構(gòu)如果不再保留陸家嘴的寫字樓完全自用，轉(zhuǎn)而釋放部分面積至租賃市場(chǎng)，那么陸家嘴的供應(yīng)情況可能迅速改變，即導(dǎo)致供應(yīng)量出現(xiàn)意外增加。這部分面積，即“隱藏的空置率”，是目前該地區(qū)多數(shù)項(xiàng)目沒(méi)有考慮到的因素。當(dāng)然，考慮到銀行和金融機(jī)構(gòu)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要性，任何對(duì)其構(gòu)成威脅的情況一定會(huì)引起中央政府一定程度上的積極應(yīng)對(duì)。倘若目前形勢(shì)未有變化，那么“隱藏的空置”可能繼續(xù)潛伏。