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    南京西路銅仁路口，嘉里中心，忙碌的上班族行色匆匆。在這里，一個(gè)龐大的計(jì)劃正逐步變?yōu)楝F(xiàn)實(shí):年內(nèi)，擴(kuò)建后達(dá)45萬(wàn)平方米、云集了高端酒店、商場(chǎng)、電影院的大型城市綜合體——靜安嘉里中心，將揭開面紗。

　　由此，靜安寺地區(qū)由靜安嘉里中心、會(huì)德豐廣場(chǎng)、1788國(guó)際中心、越洋廣場(chǎng)、久光百貨組成的“金五星”商圈也集結(jié)完畢。根據(jù)支柱型商務(wù)、商業(yè)功能，景觀性旅游休閑功能，以及立體式城市交通功能的綜合規(guī)劃，這片摩天大樓群正探索著上海發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的新路徑。

　　項(xiàng)目探營(yíng)

　　“億元樓”曾一度是考量樓宇經(jīng)濟(jì)成功與否的標(biāo)準(zhǔn)。但是我們?cè)趯?duì)“金五星”商圈中三個(gè)新項(xiàng)目的采訪中發(fā)現(xiàn)，聚焦新興服務(wù)業(yè)、配套完善服務(wù)；用空靈軟環(huán)境換來(lái)最貴租金；打造低碳建筑，適應(yīng)新需求……眼下，發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)至少還有三種值得關(guān)注的新方向。

　　靜安嘉里中心：邀世界知名設(shè)計(jì)師來(lái)“安家”

　　一棟寫字樓就可以造就樓宇經(jīng)濟(jì)。2001年時(shí)，嘉里中心內(nèi)的企業(yè)共納稅1億元，成為滬上首棟“億元樓”，由其引發(fā)的樓宇經(jīng)濟(jì)效應(yīng)也被譽(yù)為“嘉里現(xiàn)象”。

　　可對(duì)于今后單層辦公“肚量”浦西最大的新嘉里來(lái)說(shuō)，新的突破正在醞釀中。“年內(nèi)，二期就將完工。屆時(shí)，或許會(huì)有世界知名設(shè)計(jì)師在此安家。”靜安嘉里中心對(duì)外聯(lián)絡(luò)經(jīng)理黃寧笑著說(shuō)，新興服務(wù)業(yè)將是上海服務(wù)經(jīng)濟(jì)的亮點(diǎn)，也是樓宇經(jīng)濟(jì)的新方向。

　　新租戶:聚焦新興服務(wù)業(yè)

　　對(duì)靜安嘉里中心的采訪，始于一片由多棟商務(wù)樓宇組成的模型前。“曾經(jīng)率先創(chuàng)造億元樓的嘉里一期，面積約7萬(wàn)平方米，就在這個(gè)角落。”黃寧指著南京西路銅仁路路口的一棟寫字樓說(shuō)，“其余38萬(wàn)平方米都是二期項(xiàng)目，正在加緊建設(shè)。”在這45萬(wàn)平方米的舞臺(tái)上，商務(wù)功能仍然是核心。其三棟寫字樓辦公面積多達(dá)15萬(wàn)平方米，該項(xiàng)目也是浦西單層面積最大的寫字樓。值得注意的是，嘉里中心的“肚量”變大了，它對(duì)樓宇經(jīng)濟(jì)也有了新的解讀。

　　2001年時(shí)，嘉里一期云集了北大方正、施樂(lè)、智威湯遜等20多家國(guó)內(nèi)外著名企業(yè)，共納稅1億元。金融、咨詢、廣告、法律、會(huì)計(jì)等行業(yè)也從此時(shí)開始成為滬上各大寫字樓主要吸引的客戶。

　　2012年2月，二期項(xiàng)目尚在建設(shè)中，寫字樓部分的招商已取得不錯(cuò)的反響�？鐕�(guó)公司總部依然是它的目標(biāo)群，只是行業(yè)有了新側(cè)重。“經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)在上海已有一定規(guī)模。從未來(lái)看，服務(wù)經(jīng)濟(jì)的潛力在于一些新興服務(wù)業(yè)。它們也是新嘉里的目標(biāo)之一。”黃寧介紹，嘉里正在與部分國(guó)際上知名的設(shè)計(jì)師進(jìn)行溝通。今后，他們有望在這里開設(shè)地區(qū)總部或設(shè)計(jì)室，這既包含設(shè)計(jì)功能，也提供展示空間。“這種新業(yè)態(tài)就可歸于上海正在力推的文化產(chǎn)業(yè)范疇。”他分析，國(guó)際級(jí)設(shè)計(jì)大師的加盟，可帶動(dòng)與此相關(guān)的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚，就像最初金融、咨詢、廣告業(yè)在這里的集聚一樣。

　　新功能：有影院也可品歷史

　　除了商務(wù)，靜安嘉里中心還將新增許多功能。“為了配合現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展，吸引更優(yōu)質(zhì)企業(yè)入駐，城市綜合體提供的不僅是一個(gè)辦公場(chǎng)所，更是一個(gè)成熟的生活廣場(chǎng)。”黃寧說(shuō)。

　　年內(nèi)亮相后，這里將有不少時(shí)尚大牌的旗艦店，還有高端的休閑餐飲。最特別的，則有三個(gè)“新面孔”。首先，香格里拉酒店將開設(shè)其亞洲旗艦店。為了適應(yīng)大型會(huì)務(wù)、婚宴需求，其中一間2000平方米的大會(huì)議室里沒(méi)有一根柱子。“酒店還沒(méi)裝修好，已有客戶急著預(yù)訂了。”項(xiàng)目招商部有關(guān)人士笑著說(shuō)。一家精品電影院也將正式開業(yè)。“以前寫字樓的商業(yè)功能主要面向樓里的白領(lǐng)，配備一些簡(jiǎn)單的咖啡、便利店、餐飲設(shè)施。但如今，寫字樓的輻射面還涵蓋至周邊生活人群。為他們提供方便、多元化的休閑、娛樂(lè)功能，將避免寫字樓出現(xiàn)空城現(xiàn)象。”上述人士補(bǔ)充道，香格里拉酒店邊上就是一座3000平米的“城市廣場(chǎng)”中心庭院，這里有漫步小徑、花園、水池和戶外餐飲場(chǎng)所。

　　最特別的是，該項(xiàng)目的中心位置上是安義路上海毛澤東舊居。“樓宇經(jīng)濟(jì)并不是簡(jiǎn)單的舊區(qū)改造，拆完了再造新樓。”黃寧說(shuō)，這座故居就由企業(yè)和政府共同修復(fù)，今后會(huì)不定期展示一些公益的文化展覽。“正是這座故居帶來(lái)的文化歷史底蘊(yùn)，讓我們有別于一般的商務(wù)樓宇，有機(jī)會(huì)將活化歷史這一元素融入商業(yè)發(fā)展中，從而取得雙贏效果。”

　　新配套：政企合作改造安義路

　　在面積龐大的靜安嘉里中心里，還“藏”著一條幽靜的小路——安義路。項(xiàng)目完工后，這條市政道路將迎來(lái)一次“變身”。

　　據(jù)悉，安義路的改造將采取政企合作的方式，嘉里中心不僅參與規(guī)劃，也投入了較大的資金。“好的商業(yè)項(xiàng)目，需要有便捷的交通。”黃寧介紹，為了方便開車的顧客，靜安嘉里中心配備了1480個(gè)車位，為全市最大，光停車口就有5個(gè)。此外，道路的交通引導(dǎo)也是規(guī)劃的重點(diǎn)。安義路就將成為單行道，除了劃分行車路線，還設(shè)有統(tǒng)一的出租車揚(yáng)招點(diǎn)。

　　由此，這里將成為一個(gè)小型的立體交通系統(tǒng)，私家車、出租車、地鐵都各歸其位。同時(shí)，樓宇與樓宇間也全部連通。“就算是碰到下雨，顧客從交通工具下來(lái)后，到走遍整個(gè)嘉里中心，都不會(huì)淋到一滴雨。”他自信地說(shuō)道。

　　會(huì)德豐廣場(chǎng)：空靈軟環(huán)境換來(lái)“最貴租金”

　　會(huì)德豐廣場(chǎng)是浦西的新地標(biāo)，因?yàn)?70米的身高讓它成為“浦西第一高”。在樓宇經(jīng)濟(jì)中，它也迅速成為一個(gè)亮點(diǎn)，因?yàn)殚_業(yè)不到半年，其寫字樓租金已躋身上海“最貴”之列。值得注意的是，這一快速攀升的租金，是由會(huì)德豐廣場(chǎng)前期不嫌“慢”的規(guī)劃換來(lái)的。

　　領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)“保持20年”

　　會(huì)德豐的“慢”曾讓一些人不理解。據(jù)悉，1995年，會(huì)德豐廣場(chǎng)項(xiàng)目就獲批了，可其建設(shè)速度卻很慢。這與當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)習(xí)慣了重大項(xiàng)目快速建設(shè)、快速投入運(yùn)行的風(fēng)格截然不同。“我們當(dāng)然也想早點(diǎn)投入運(yùn)營(yíng)�？墒且粋�(gè)立足長(zhǎng)遠(yuǎn)的項(xiàng)目一定要有審慎、合理的前期規(guī)劃。”九龍倉(cāng)上海有限公司高級(jí)經(jīng)理吳正說(shuō)，作為香港九龍倉(cāng)在上海唯一的一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，公司希望它在至少建成后的20年內(nèi)，依舊保持各方面的領(lǐng)先。

　　由此，僅會(huì)德豐廣場(chǎng)的規(guī)劃就曾三易其稿。九龍倉(cāng)在香港擁有海港城、連卡佛、馬可波羅酒店等知名商業(yè)、酒店品牌。所以，最初會(huì)德豐的方案也包括了兩棟樓宇，涵蓋商務(wù)、商場(chǎng)和酒店功能。但根據(jù)市場(chǎng)評(píng)估后，由于面積有限，他們首先“砍”掉了商場(chǎng)。“酒店本來(lái)在計(jì)劃中。但這樣，剩余的土地面積會(huì)很狹窄，無(wú)法提供足夠的廣場(chǎng)和停車場(chǎng)。而后者正是國(guó)際化商務(wù)功能的重要配套設(shè)施。”吳正說(shuō)，最后，公司又忍痛“砍”掉了一棟樓，只保留一棟寫字樓。這不僅符合靜安寺地區(qū)偏重商務(wù)發(fā)展的需求，也能留下空間，為客戶營(yíng)造更好的軟環(huán)境。

　　更高的層高符合商務(wù)需求

　　即便在面對(duì)唯一一棟寫字樓時(shí)，會(huì)德豐也花了大量時(shí)間在設(shè)計(jì)、規(guī)劃。吳正舉了一個(gè)例子。會(huì)德豐廣場(chǎng)比恒隆廣場(chǎng)高了2米，恒隆有66層，而會(huì)德豐只有57層——也就是說(shuō)，后者有著更高的層高。“這對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)不劃算，但卻符合商務(wù)需求。”他指出，甲級(jí)寫字樓的目標(biāo)是吸引大公司來(lái)此設(shè)立地區(qū)總部。更好的辦公環(huán)境就更易吸引它們?nèi)腭v。

　　這些規(guī)劃、設(shè)想曾引起業(yè)界的爭(zhēng)議，但卻最終贏得了市場(chǎng)的認(rèn)可。去年9月份開業(yè)至今，會(huì)德豐的出租率已高達(dá)85％。若僅從租金來(lái)看，這里起步期每日每平方米均價(jià)為8元，后來(lái)很快漲至10元，現(xiàn)在則已達(dá)到15.5元。根據(jù)中原地產(chǎn)之前發(fā)布的信息，會(huì)德豐廣場(chǎng)和環(huán)球金融中心已經(jīng)是眼下上海租金最高的寫字樓。

　　“預(yù)計(jì)到今年年底，我們將擁有樓內(nèi)企業(yè)每月稅收總共達(dá)億元的能力。”吳正感慨地說(shuō)道，只有找準(zhǔn)市場(chǎng)定位，黃金地段才能發(fā)揮最大的潛能。