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　　在北京市“史上最嚴(yán)”的樓市調(diào)控政策打壓下，北京住宅市場(chǎng)出現(xiàn)“價(jià)量齊跌”的現(xiàn)象，悄無(wú)聲息中，另一塊曾被忽略的地產(chǎn)投資洼地——商業(yè)地產(chǎn)，越來(lái)越搶盡市場(chǎng)風(fēng)頭。前十月，商業(yè)地產(chǎn)土地市場(chǎng)交易走強(qiáng)，高級(jí)寫(xiě)字樓成為北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)上最緊俏的物業(yè)。

　　 商業(yè)用地交易走強(qiáng)

　　在北京今年各土地拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)，商業(yè)用地的出讓無(wú)疑是土地交易的“主角”。

　　據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，在11月前8天供應(yīng)的13宗土地中有9宗經(jīng)營(yíng)性用地。9宗經(jīng)營(yíng)性用地中，純住宅用地僅有一宗，其他均為包含商業(yè)屬性的地塊。另外，自11月初推出的即將成交的20宗地塊中商業(yè)屬性的地塊仍占據(jù)多數(shù)。

　　值得一提的是，和純住宅用地多位于密云、延慶、懷柔和大興等遠(yuǎn)郊區(qū)域相比，商業(yè)用地的地段優(yōu)勢(shì)較為突出，多集中在順義南法信和麗澤商務(wù)區(qū)，其中，麗澤商務(wù)區(qū)位于三環(huán)內(nèi)，交通條件毋庸贅述，而南法信因地鐵站的修建，出行非常便捷。在業(yè)內(nèi)人士眼中，這兩個(gè)區(qū)域在發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)方面都具有得天獨(dú)厚的條件。

　　事實(shí)上，在業(yè)界普遍看好商業(yè)地產(chǎn)，認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)將迎來(lái)黃金十年的背景下，今年北京商業(yè)用地的出讓異常“給力”，不僅支撐起了前10月多半的土地出讓金，且屢現(xiàn)“黑馬”，中服地塊、 王府井地塊、崇文菜市場(chǎng)地塊以及上周出讓的順義地塊無(wú)不成為今年土地市場(chǎng)中的最大看點(diǎn)。

　　來(lái)自北京中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前十月，北京土地出讓金已經(jīng)達(dá)到了831億元，略低于去年870億元，但依然是除去年外的同期最高。數(shù)據(jù)顯示，今年包含商業(yè)類(lèi)屬性的出讓金總額達(dá)到了439億，占據(jù)前10月土地出讓金的53%，撐起了前10月多半的土地收入。

　　中原地產(chǎn)工商鋪高級(jí)營(yíng)業(yè)總監(jiān)羅思源則認(rèn)為，第四季度商業(yè)地產(chǎn)總體上還會(huì)保持上升趨勢(shì)，但是價(jià)格不會(huì)上漲得太高。“第四季度商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量會(huì)增大，開(kāi)發(fā)商為了搶‘游資’盡快回籠資金，不會(huì)定價(jià)過(guò)高。”

　　DTZ戴德梁行在第三季度新聞發(fā)布會(huì)上表示，今年供給的商業(yè)用地為商業(yè)地產(chǎn)黃金十年的到來(lái)奠定了基礎(chǔ)。

　　偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁 胡景暉

　　在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，雖然他認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)黃金十年到來(lái)的說(shuō)法偏于樂(lè)觀，但是不可否認(rèn)商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)幾年確實(shí)不錯(cuò)，今年全國(guó)各地的商業(yè)地產(chǎn)售價(jià)、租金和入住率表現(xiàn)向好，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)升溫。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅也表示，從目前來(lái)看，北京的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展還比較健康，存量占整個(gè)商品房的比例也不高。

　　 寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)活躍

　　在商業(yè)地產(chǎn)土地交易走強(qiáng)背景下，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)租賃交易活躍。

　　三季度，北京有四宗大型寫(xiě)字樓租賃信息，分別是三星在京匯大廈續(xù)租5001平方米；希捷科技在中關(guān)村融科資訊中心擴(kuò)租486平米；賽靈思軟件簽約位于亞運(yùn)村的盤(pán)古大觀，租賃共1938平方米的辦公面積；SONY簽約冠城大廈共6600平方米的辦公面積。

　　第三季度，可租賃優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓面積供應(yīng)緊張，各核心區(qū)域?qū)懽謽羌娂娞岣咦饨�，新入市�?xiàng)目也相應(yīng)提高報(bào)價(jià)。DTZ戴德梁行提供的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓的平均租金水平達(dá)每月每平方米22693元，環(huán)比增長(zhǎng)10.72%。甲級(jí)寫(xiě)字樓的空置率降至新低，達(dá)4.37%，環(huán)比下降1.82個(gè)百分點(diǎn)。由于可出租面積有限，本季度甲級(jí)寫(xiě)字樓成交量繼續(xù)萎縮，吸納量達(dá)105511平方米。就分區(qū)域租金而言，金融街地區(qū)的平均租金繼續(xù)領(lǐng)先全市核心商圈，至每月每平方米259.76元，環(huán)比上漲7.48%。CBD區(qū)域租金位列全市第二，達(dá)每月每平方米245.66元，環(huán)比上漲13.43%。本季度燕莎地區(qū)租金漲幅最為明顯，環(huán)比增長(zhǎng)14.50%，達(dá)每月每平方米222.77元，租金水平位居第四。

　　銷(xiāo)售市場(chǎng)方面，受到需求不斷上升的推動(dòng)，優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)平均售價(jià)繼續(xù)保持上揚(yáng)。易城中國(guó)提供的數(shù)據(jù)顯示，第三季度北京優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓平均售價(jià)每平方米30620元，環(huán)比上升15.6%，同比增長(zhǎng)32%。光耀 東方集團(tuán)收購(gòu)北京西三環(huán)原“金玉大廈”，現(xiàn)更名為“光耀東方中心”，并于10月份開(kāi)始進(jìn)行銷(xiāo)售。中視金橋以2.58億元人民幣收購(gòu)中國(guó)北京市朝陽(yáng)區(qū)東大橋路12號(hào)物業(yè)自用。

　　DTZ戴德梁行寫(xiě)字樓部董事吳佩玲認(rèn)為，未來(lái)，新增供應(yīng)量將成為影響北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的重要因素。預(yù)計(jì)2011年第4季度，將有38萬(wàn)平方米面積進(jìn)入市場(chǎng)，但對(duì)整體市場(chǎng)的租金走勢(shì)和空置率不會(huì)產(chǎn)生較大影響。

　　 關(guān)鍵在后期運(yùn)營(yíng)

　　商業(yè)地產(chǎn)蓬勃發(fā)展同時(shí)，人們關(guān)注是如何讓這個(gè)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)健康平穩(wěn)發(fā)展，讓開(kāi)發(fā)商、投資者、政府三方實(shí)現(xiàn)多贏。

　　“和住宅業(yè)務(wù)相比，商業(yè)地產(chǎn)在銷(xiāo)售、出租、招商、運(yùn)營(yíng)、管理等各個(gè)方面都需要更加專(zhuān)業(yè)人才，需要形成系統(tǒng)、高端商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式和專(zhuān)業(yè)人力資源來(lái)管理。”吳佩玲認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)不僅開(kāi)發(fā)難度要高于住宅地產(chǎn)，關(guān)鍵還在于后期運(yùn)營(yíng)。

　　由于商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)面對(duì)消費(fèi)人群不一樣，因此在規(guī)劃時(shí)候就應(yīng)當(dāng)對(duì)其規(guī)模、配套、定位、周邊環(huán)境進(jìn)行充分預(yù)估，由專(zhuān)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作團(tuán)隊(duì)來(lái)經(jīng)營(yíng)，不是每個(gè)商業(yè)地產(chǎn)都能活。

　　投資者在選擇投資商業(yè)地產(chǎn)時(shí)應(yīng)當(dāng)綜合評(píng)估價(jià)格、所處地段、開(kāi)發(fā)商實(shí)力和經(jīng)營(yíng)環(huán)境。吳佩玲表示：“商業(yè)地產(chǎn)所處路段、區(qū)域非常重要，可以看到其未來(lái)價(jià)值提升空間。與周?chē)�配套設(shè)施、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃相適應(yīng)則決定了該物業(yè)未來(lái)發(fā)展情況。”

　　胡景暉還說(shuō)，有地方在商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃上也不盡合理，比如國(guó)內(nèi)某二線(xiàn)城市規(guī)劃建設(shè)150個(gè)城市商業(yè)綜合體。“建設(shè)出房子沒(méi)人買(mǎi)，更沒(méi)有人用，政府應(yīng)當(dāng)嚴(yán)把審批關(guān)，進(jìn)行科學(xué)合理規(guī)劃，在發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局要有前瞻性，講究規(guī)劃決策穩(wěn)定性和持續(xù)性。”