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    11月，上海新建辦公樓供大于求的局面稍有緩解。一方面，市場供應量有所放緩，另一方面，成交量環(huán)比增長了16.66%。盡管如此，交易量仍處全年較低水平，且主要依靠大宗交易支撐。有關人士透露，一手辦公樓市場供過于求的結構短期內仍難以扭轉。

    寫字樓租賃市場方面，由于臨近年底，部分區(qū)域空置率有所上升，租金水平環(huán)比基本持平。

    供應量仍超前10個月平均數24%

    據上海中原研究咨詢部數據顯示，11月，一手辦公樓市場新增供應22.77萬平方米，環(huán)比下滑了27.77%。不過，近23萬平方米的供應量仍屬高位，相比今年前10個月的月均供應量高出23.90%。

    從環(huán)線分布來看，內環(huán)內和郊環(huán)外供應量均呈現井噴態(tài)勢，環(huán)比分別激增291.93%和104.59%，達到7.99萬平方米和5.03萬平方米。這主要來自兩大項目支撐：位于陸家嘴濱江板塊的東方金融廣場，11月推出4.77萬平方米辦公樓；羅店板塊的上置美蘭湖索滸大廈11月推出3.69萬平方米。除以上兩個區(qū)域外，其他環(huán)線區(qū)間供應量均出現萎縮，環(huán)比降幅在四至七成不等。

    相比之下，成交方面則略顯低迷，雖然環(huán)比出現反彈，但成交速度遠遠落后于供應的節(jié)奏。據上海中原研究咨詢部數據顯示，11月，一手辦公市場共成交9.74萬平方米，較10月增長了16.66%。不過這一成交量僅為今年前10個月月均成交量的61.51%。位于五角場板塊的創(chuàng)智天地科教廣場11月售出1.20萬平方米，成交均價在38981元/平方米。位于涼城板塊的涼城地區(qū)中心和四川北路板塊的海倫國際大廈成交也比較火熱，分別售出9368平方米和6731平方米。

    近期成交量仍賴于大宗成交

    “11月成交量出現小幅反彈，主要還是由整層等大宗交易支撐。目前，中小投資者對辦公樓的投資熱情已經有所冷卻，如果剔除大宗成交和幾起整層成交外，11月成交量不到8萬平方米，比10月下降了4.97%。”上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會雍表示。據介紹，11月，位于長風板塊的國浩長風城售出2層；陸家嘴濱江板塊的中融碧玉藍天大廈售出1層。

    進入12月，小陸家嘴板塊辦公樓整層成交仍較頻繁。據上海中原數據監(jiān)測顯示，繼3月、5月、8月后，12月2日上海環(huán)球金融中心又現整層成交案例，售出第31層，成交面積3611平方米，均價82500元/平方米，總成交金額2.98億元。另外，同位于小陸家嘴的中融碧玉藍天大廈也再次出現整層成交，成交面積為1979平方米，成交均價為68138元/平方米。不過這卻并沒有拉動整體辦公市場成交反彈。監(jiān)測數據顯示，12月1日-7日，全市辦公物業(yè)成交19963平方米，較11月同期出現51.38%的下滑。

    宋會雍分析，大宗成交、整層成交現象的抬頭仍要從供應方面找原因。在信貸收緊的情況下，開發(fā)企業(yè)的資金鏈壓力愈來愈大。部分企業(yè)急于轉型深入商業(yè)地產，對現金額更為饑渴，因此大宗推盤現象開始增多。預計未來會有越來越多的企業(yè)加入到辦公樓拋售行列，而擁有充足現金的投資機構、國有企業(yè)等或許將接手這些物業(yè)。未來，大宗交易仍會繼續(xù)出現，并不乏增多的可能性。而這也將在很大程度上影響整體辦公樓市場成交量的走勢。

    商務區(qū)空置率普遍上升

    在甲級辦公樓租賃市場上，11月全市平均租金基本與10月水平持平，環(huán)比微幅上漲0.4%，為8.95元/平方米/天。各商圈中，人民廣場商務區(qū)租金出現明顯下滑，環(huán)比降幅達到6.51%；陸家嘴、徐家匯、虹橋商務區(qū)租金則小幅上漲2%。其中，陸家嘴商務區(qū)的平均租金已超過10元/平方米/天。由于部分租戶的租約到期，選擇去租金較低的外圍板塊辦公，使得10月甲級辦公樓空置率上升了0.76個百分點，至5.53%。全市僅南京西路、淮海中路商務區(qū)空置率有所下降，其它商務區(qū)空置率則分別上升了0.8至1.9個百分點。