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　　眾所周知，自去年調(diào)控以來，成都以寫字樓為代表的商業(yè)市場開始火熱，特別是從2010年第三、四季度開始，成都甲級寫字樓呈現(xiàn)出較快增長。據(jù)世邦魏理仕提供的數(shù)據(jù)，2011年成都寫字樓全年供應(yīng)量比2010年增長26%。然而，受到近期銀行對商業(yè)貸款的限制，以及項目眾多分流客戶的影響，一些開發(fā)商延緩了推盤節(jié)奏，導(dǎo)致今年前兩個季度新增量連續(xù)增長后，寫字樓的供應(yīng)速度和供應(yīng)量開始趨于平穩(wěn)，甲級寫字樓更首現(xiàn)“零”新增。

    寫字樓第三季度季報

　　受到銀根緊縮的影響，三季度，不少銀行都減少了對商業(yè)物業(yè)的貸款量，甚至有個別銀行拒絕貸款給商業(yè)物業(yè)。加之今年市場新推的寫字樓項目眾多，導(dǎo)致客戶流失，成都寫字樓露出疲態(tài)。根據(jù)高力國際和世邦魏理仕發(fā)布的成都甲級寫字樓三季度報告顯示，第三季度成都甲級寫字樓整體放量沒有增加，平均售價有所下降，但租金保持穩(wěn)中有升；整體空置率為20.88%，環(huán)比上季度下降1.42個百分點(diǎn)。

　　有分析人士指出：2012年寫字樓的新增供應(yīng)預(yù)計將達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的257萬平方米，接近于當(dāng)前281萬平方米的存量。這將不可避免地給寫字樓租賃及銷售帶來沖擊。

　　甲級寫字樓  整體放量“零”增長

　　據(jù)高力國際提供的數(shù)據(jù)，今年第三季度成都甲級寫字樓整體放量沒有增加，且租賃較淡，市場吸納量有限，季度凈吸納量為7232.69平方米，較上季度減少了1270.18平方米；整體空置率為20.88%，環(huán)比上季度下降1.42個百分點(diǎn)。

　　但分析人士認(rèn)為，為搶占市場，不少開發(fā)商會在年底推售一批項目，因此第四季度甲級寫字樓會出現(xiàn)一個供應(yīng)小高峰。據(jù)高力國際統(tǒng)計，在未來寫字樓供應(yīng)方面，城南天府新城和東大街將是主力區(qū)域。雖然地鐵的開通確實能拉高周邊物業(yè)價值，并吸引一定數(shù)量的寫字樓租戶，不過投資者仍需慎重考慮寫字樓本身的硬件質(zhì)量、開發(fā)商實力及后期的運(yùn)營管理水平。

　　寫字樓售價下跌  租金穩(wěn)中有升

　　值得關(guān)注的是寫字樓價格在第三季度有所松動，世邦魏理仕的分析人士指出，由于部分區(qū)域未來供應(yīng)比較集中，因此一些新項目為了快速銷售而定價相對較低，部分在售項目也相應(yīng)調(diào)低了起價。這反映出，成都未來一兩年寫字樓集中放量所帶來的壓力已開始逐漸顯現(xiàn)。盡管如此, 公司買家仍在進(jìn)駐成都，一些大型金融機(jī)構(gòu)最近在成都大面積地購買寫字樓。

　　另一方面，寫字樓的租金卻呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的局面。據(jù)高力國際提供的數(shù)據(jù)，成都甲級寫字樓市場的租金在前兩季度已達(dá)到高位，進(jìn)入第三季度大部分項目租金繼續(xù)保持平穩(wěn)上漲，平均租金為140.62元/平方米/月，環(huán)比漲幅達(dá)5.81%。世邦魏理仕提供的數(shù)據(jù)也顯示，成都乙級寫字樓平均租金環(huán)比上漲0.2%至98.1元/平方米/月。“甲級寫字樓是租金上漲的主要推動力，需求來自國內(nèi)和國際企業(yè)均積極尋求高品質(zhì)辦公空間以滿足其市場拓展的需要。”高力國際的分析師表示。

　　據(jù)分析人士預(yù)計，第四季度只有百揚(yáng)大廈一棟寫字樓投入使用，因此預(yù)計目前快速增長的企業(yè)需求將使租賃市場在第四季度保持比較活躍的態(tài)勢。但2012年寫字樓的新增供應(yīng)預(yù)計將達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的257萬平方米，接近于當(dāng)前281萬平方米的存量。如果這些新增供應(yīng)量成為事實，將不可避免地給寫字樓租賃及銷售市場帶來沖擊。而在這257萬平方米的供應(yīng)中，預(yù)計有2/3位于天府大道沿線，且絕大多數(shù)為散售的乙級項目。因此，市場的壓力將集中在天府大道區(qū)域，而市中心成熟區(qū)域的高品質(zhì)項目的表現(xiàn)預(yù)計相對穩(wěn)定。