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    昨日起，廣東珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行限價(jià)限購(gòu)的“雙限”政策。這是全國(guó)第47個(gè)限購(gòu)城市，也是首個(gè)推出“雙限令”的城市。

    盡管“雙管齊下”，但業(yè)內(nèi)人士卻認(rèn)為，其效果和意義遠(yuǎn)沒(méi)有雙倍效應(yīng)，對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)并不具風(fēng)向標(biāo)價(jià)值。

    限購(gòu)針對(duì)主城區(qū)

    31日晚，珠海市政府發(fā)文宣布，11月1日起，珠海將實(shí)行限購(gòu)政策，限購(gòu)主要針對(duì)主城區(qū)（香洲區(qū)）。限購(gòu)令施行后，本地居民和在珠海已繳納一年以上社保的非本地居民，只能在香洲新增一套房，而無(wú)購(gòu)買(mǎi)社保和納稅的非本地居民不能在香洲買(mǎi)房。

    在上周“限購(gòu)令或?qū)⒎潘?rdquo;的消息傳出后，珠海適時(shí)加入限購(gòu)，無(wú)疑再度為限購(gòu)令“正名”。中原地產(chǎn)研究咨詢(xún)部總監(jiān)宋會(huì)雍對(duì)此表示，短期來(lái)看，限購(gòu)令仍有最有效的調(diào)控政策，難以取代。珠海版限購(gòu)令也是寬松版，過(guò)往經(jīng)驗(yàn)表明，影響有限，調(diào)控姿態(tài)大于實(shí)際作用。

    “寬松度再創(chuàng)今年以來(lái)新紀(jì)錄：也即不管你現(xiàn)有幾套房，都能再買(mǎi)一套，相當(dāng)于新國(guó)八條出臺(tái)前的寬松度。這么寬松，有何意義？”上海易居研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭對(duì)此限購(gòu)政策直言看不懂。這種限購(gòu)，就像促銷(xiāo)令一樣，非常直接的告訴大家，還可以再買(mǎi)一套。

    同策咨詢(xún)研究中心總監(jiān)張宏偉也表示，珠海限購(gòu)只是香洲主城區(qū)限購(gòu)，因此在限購(gòu)區(qū)域上仍然留個(gè)空間。他擔(dān)憂(yōu)，政策面的限購(gòu)有可能導(dǎo)致購(gòu)房需求流向非限購(gòu)區(qū)域，尤其是靠近香洲主城區(qū)的相關(guān)板塊，這些板塊限購(gòu)政策不受影響，在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)有可能成交量會(huì)迸發(fā)。

    與此同時(shí)，本地戶(hù)籍人和繳納一年以上社保的外地人在主城區(qū)享受購(gòu)房資格的同等待遇，突顯珠海限購(gòu)政策更具靈活性，這與北京、上海等地有所區(qū)別，這樣其實(shí)對(duì)于樓市需求反而是提升，尤其是外地人會(huì)加速入市，促成樓市成交。“限購(gòu)有可能變相的變成爭(zhēng)購(gòu)，就像上海在房產(chǎn)稅之前出現(xiàn)了一輪強(qiáng)購(gòu)潮一樣。 ”張宏偉說(shuō)。

    限價(jià)或有副作用

    宣布限購(gòu)的同時(shí)，珠海還出臺(tái)了限價(jià)令，成為全國(guó)首個(gè)“雙管齊下”的城市。規(guī)定稱(chēng)，報(bào)備項(xiàng)目的住房平均價(jià)格超過(guò)11285元/平方米的（即珠海市2011年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)）,價(jià)格主管部門(mén)暫停備案，商品房預(yù)售管理部門(mén)暫停核發(fā)商品房預(yù)售許可證。

    對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士也稱(chēng)，這里面仍有空子可鉆。“通知并未明確11285元/平方米價(jià)格是指毛坯房?jī)r(jià)格還是裝修后的價(jià)格。”張宏偉指出，這一政策上的不明確可能在實(shí)施過(guò)程中導(dǎo)致漏洞。“如果是毛坯房?jī)r(jià)格，那么開(kāi)發(fā)商完全可能將11285元/平方米這一價(jià)格定為毛坯房?jī)r(jià)，然后通過(guò)虛報(bào)裝修價(jià)格抬高裝修房的價(jià)格，規(guī)避限價(jià)政策。那樣,‘雙限令’的效果就會(huì)大打折扣。倘若是確定是所有的出售價(jià)格無(wú)論是精裝還是毛坯的話，那就會(huì)導(dǎo)致部分城市開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始放棄精裝修，改為毛坯房入市。這樣，相關(guān)部門(mén)對(duì)于樓盤(pán)精裝修比例的規(guī)定也就難有執(zhí)行力，未來(lái)精裝修樓盤(pán)也會(huì)越來(lái)越少。 ”

    實(shí)際上，在操作環(huán)節(jié)上，開(kāi)發(fā)商也會(huì)有一些規(guī)避之法。張宏偉介紹，限價(jià)令導(dǎo)致市場(chǎng)上出現(xiàn)各種措施規(guī)避限價(jià)進(jìn)行銷(xiāo)售。如限價(jià)之后，精裝修與毛坯分開(kāi)銷(xiāo)售。廣州不少精裝修樓盤(pán)這么操作，尤其是增城，開(kāi)發(fā)商要求購(gòu)房者分開(kāi)簽約：簽一份毛坯房的合同，在限價(jià)范圍以?xún)?nèi)，再簽一份裝修合同，另外收錢(qián)，以這種方式規(guī)避限價(jià)令。

    “廊坊、韶關(guān)、煙臺(tái)等地的限價(jià)方式，是不超過(guò)該項(xiàng)目前期售價(jià)或周邊同質(zhì)樓盤(pán)售價(jià)（甚至還有一個(gè)幅度）。而珠海的限價(jià)太‘一刀切’，11285元/平米對(duì)于高檔樓盤(pán)銷(xiāo)售的銷(xiāo)售將帶來(lái)非常大的影響，因此政策有可能還會(huì)有細(xì)化。”楊紅旭判斷道。

    宋會(huì)雍則擔(dān)憂(yōu)政策出臺(tái)的出發(fā)點(diǎn)不對(duì)，可能造成惡劣的副作用。“這樣的限價(jià)十分功利，就是為了達(dá)到房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，暫時(shí)延緩高端樓盤(pán)上市�？墒�，低價(jià)只是短期錯(cuò)覺(jué)，高端部分的供求依然存在，不可能長(zhǎng)期抑制，不斷擠壓和累計(jì)之下，一旦放開(kāi)必會(huì)爆發(fā)，進(jìn)而造成市場(chǎng)和政策的反復(fù)。”