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　　眼看第三季度過去，廣州寫字樓的二手買賣及租賃市場行情有何新動(dòng)態(tài)？據(jù)滿堂紅寫字樓部總監(jiān)劉星介紹，第三季度寫字樓租賃市場的行情見漲，對(duì)比滿堂紅第二季度統(tǒng)計(jì)的相關(guān)數(shù)據(jù)，寫字樓租賃價(jià)格整體升幅達(dá)7%。其中，越秀區(qū)寫字樓的租賃價(jià)格升幅逼近21%，而價(jià)格攀升最為明顯的天河區(qū)則以27%的租金漲幅吸引更多的投資者關(guān)注。想知道更多二手寫字樓的市況現(xiàn)狀及后市分析，本期話題不容錯(cuò)過。

　　投資建議：全方位考量 找行家?guī)兔�可降低風(fēng)險(xiǎn)

　　朱良邑認(rèn)為，對(duì)打算投資寫字樓的買家，首先要清楚自己的預(yù)算，繼而要了解板塊的情況，對(duì)初次入市的投資者，購買傳統(tǒng)成熟商圈的寫字樓風(fēng)險(xiǎn)會(huì)較低，最后要了解該寫字樓的物業(yè)管理素質(zhì)、空置率等情況，對(duì)初次投資的買家，最好多與中介交流，了解一定的市場情況后再出手。

　　對(duì)于初出茅廬投資寫字樓的買家而言，劉星則認(rèn)為要從以下幾方面綜合考量一棟寫字樓的投資價(jià)值。首先是要了解時(shí)下市場供應(yīng)量，尤其要針對(duì)鎖定區(qū)域，搜集相關(guān)數(shù)據(jù)信息。其次要翻查所選寫字樓的歷史成交記錄，如果該寫字樓未曾成交，則要轉(zhuǎn)向考量周邊區(qū)域的寫字樓租售數(shù)據(jù)。此外，對(duì)于周邊拍賣地價(jià)也要有所了解，“地價(jià)走勢很大程度上能反映該板塊的升值空間。”當(dāng)然，要購入商用單位，還得與該物業(yè)所在板塊的商業(yè)發(fā)展前景相結(jié)合。他提醒買家，不可以僅從廣告或是個(gè)別報(bào)道中單獨(dú)看待一棟寫字樓的投資前景，而應(yīng)當(dāng)多搜集、多綜合分析方能減低投資風(fēng)險(xiǎn)。

　　市況一覽：回報(bào)率均在4%以上 小面積寫字樓最多人買

　　據(jù)合富置業(yè)星匯商業(yè)部主管朱良邑介紹，在住宅“限購”、商鋪價(jià)格的飆升影響下，很多人會(huì)轉(zhuǎn)買寫字樓，以前寫字樓都以租賃為主，但近段時(shí)間購買的人明顯增多，寫字樓受關(guān)注度越來越高，特別是在成熟商圈中的二手寫字樓更受青睞。現(xiàn)時(shí)寫字樓租金回報(bào)率基本在4%以上，部分地段好、管理好的寫字樓回報(bào)率會(huì)更高。以珠江新城為例，寫字樓的價(jià)格必然還有上升的空間。而一些新興商圈，如琶洲板塊，寫字樓的價(jià)格相信還會(huì)上漲，但價(jià)格的上揚(yáng)要隨著板塊的發(fā)展而上升，并不會(huì)在短時(shí)間內(nèi)大幅上升。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，三季度的主流客戶仍以購買200~500平方米的小面積寫字樓單位的群體為主。中原地產(chǎn)工商鋪高級(jí)營業(yè)經(jīng)理劉偉倫表示，持有小面積寫字樓單位的業(yè)主，眼看租售行情上漲，自然不愿意輕易放盤。小面積寫字樓單位盤源減少，但市場上的投資客數(shù)量卻有增無減，因此導(dǎo)致部分區(qū)域的小面積寫字樓單位行情緊俏，“甚至有不少買家愿意以高于市場價(jià)的預(yù)算購入合心意的寫字樓單位，但無奈市場供給不足。”

　　劉星也指出，正是因?yàn)槎�手寫字樓的買賣價(jià)格水漲船高，這也令許多業(yè)主，尤其手上的寫字樓租約是年底到期的這部分業(yè)主，更有漲租金的底氣。

　　租賃新情況：自用成本較低 “分裝空調(diào)”寫字樓更受追捧

　　據(jù)劉偉倫透露，雖然本季度租賃行情暢旺，但真正的寫字樓租賃高峰期應(yīng)在年底至明年年初。參照往年數(shù)據(jù)與市場經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)營情況較好的企業(yè)多半會(huì)選擇在年底尋找更好、更大的寫字樓單位，用以來年的業(yè)務(wù)擴(kuò)張。

　　劉偉倫預(yù)計(jì)，今年年底寫字樓租價(jià)仍會(huì)繼續(xù)上升，第四季度會(huì)比第三季度有近10%的租金升幅。業(yè)內(nèi)人士提醒，在寫字樓租賃旺季，由于市場供求關(guān)系發(fā)生變動(dòng)，過快增長的租金包含著非理性因素，自用租客應(yīng)趁市場貨量充足時(shí)，及時(shí)挑選合適的租盤。

　　與業(yè)內(nèi)人士閑談時(shí)得知，對(duì)寫字樓租客而言，特別是中小型民營企業(yè)的老板，他們總是想租到一間“既有面子，又能省錢”的寫字樓。劉星說，從今年年初開始，市場上多了不少租客求租300平方米以內(nèi)的小面積寫字樓單位，而在這部分客源中，尋找配備“分裝空調(diào)”的寫字樓的租客較往年同期有所增多。“以珠江新城為例，如津?yàn)I、匯美等寫字樓均為可‘分裝空調(diào)’的物業(yè)，這對(duì)于不少看重自營成本的老板而言，頗具吸引力。”

　　劉星指出，這類可分裝空調(diào)的寫字樓是在近兩三年才興起的，與傳統(tǒng)配備中央空調(diào)的寫字樓物業(yè)相比，可分裝空調(diào)的寫字樓能讓租戶可以不受其他租戶的用電影響，擁有更加寬松自由的上下班時(shí)間，“這對(duì)于節(jié)約自營成本而言，很有幫助。”但由于這部分寫字樓的貨量不多，因此只要有業(yè)主放出單位租賃，立馬會(huì)有租客上門。

　　買賣新亮點(diǎn)：小戶型漲幅最大 二手寫字樓稅費(fèi)嚇退買家

　　據(jù)朱良邑介紹，廣州傳統(tǒng)的寫字樓商圈主要包括珠江新城、天河體育中心及環(huán)市東板塊，現(xiàn)時(shí)珠江新城寫字樓二手均價(jià)基本在28000~32000元/m2左右，天河體育中心板塊寫字樓二手價(jià)為22000~28000元/m2左右，環(huán)市東板塊的寫字樓二手價(jià)約18000~25000元/m2左右，這些價(jià)錢對(duì)比上一季度基本都有5%左右的升幅。除整體行價(jià)上漲，投資者的群體結(jié)構(gòu)也發(fā)生了變化。據(jù)劉偉倫透露，今年合富置業(yè)接觸的置業(yè)二手寫字樓的客戶中，從住宅投資轉(zhuǎn)向?qū)懽謽峭顿Y的客戶增長20%~30%，就整體客戶情況而言，約60%的客戶為自用型買家，投資型買家占40%。

　　多位業(yè)內(nèi)人士則表示，本季度廣州寫字樓二手交易價(jià)上漲最快的當(dāng)屬小面積寫字樓。據(jù)劉星介紹，雖然小面積寫字樓交投比較火熱，但由于貨量較為零散，因此沒有特別突出的投資區(qū)域。他強(qiáng)調(diào)，雖然今年寫字樓二手市場較往年已有明顯的暢旺好轉(zhuǎn)，但與眾多一手項(xiàng)目貨量消化速度相比，二手寫字樓仍是“小巫見大巫”。據(jù)滿堂紅相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，投資二手寫字樓的客戶僅占市場約20%。

　　“這與二手寫字樓交易稅費(fèi)較重有著直接聯(lián)系。”劉星指出，客戶選擇二手寫字樓作為投資，多半是看中二手寫字樓無需等待較長的交樓時(shí)間，“直接盤下即可賺錢”。但市場上的投資者，尤其新進(jìn)場投資的客戶，對(duì)于稅費(fèi)成本非常敏感，加之二手交易中涉及的程序及手續(xù)較多，其中若碰上不良中介或是業(yè)主，分分鐘會(huì)讓自己誤入圈套。因此，不熟悉寫字樓交易的買家寧可多等候一段時(shí)間，也不愿意為賺錢而冒險(xiǎn)。這也導(dǎo)致二手寫字樓市場行情與一手項(xiàng)目長期留有差距。