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　　商業(yè)地產(chǎn)因游走于調(diào)控外圍，加之貴陽市寫字樓租賃市場(chǎng)活躍，使得寫字樓的投資價(jià)值正被越來越多的投資者所關(guān)注。然而，從目前貴陽的寫字樓整體市場(chǎng)來看，品質(zhì)參差不齊、選擇空間有限，往往使得投資者難以判斷其投資價(jià)值，那么選擇什么樣的寫字樓才能更為有效地規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，記者就此采訪了相關(guān)人士。

　　區(qū)域成長性決定潛力大小

　　據(jù)了解，今年以來，貴陽市寫字樓租賃價(jià)格出現(xiàn)不同程度的上漲，普通寫字樓的租金上漲幅度在5-10%，而一些中高檔寫字樓的租金漲幅則達(dá)到了10-20%。

　　其中，租金的上漲多少主要還是看路段，對(duì)于寫字樓投資而言，區(qū)域的選擇是決定后期投資收益的決定性要素。

　　如富中國際、世貿(mào)廣場(chǎng)、峰會(huì)國際等較早開發(fā)并投入使用的中高端寫字樓項(xiàng)目均處于貴陽中心區(qū)主干道周邊，租金也水漲船高。

　　這對(duì)于某些資金實(shí)力較弱、或貸款買寫字樓的的投資客來說，壓力也相對(duì)較大。

　　因此，寫字樓價(jià)格相對(duì)“平和”的一些新興區(qū)域也因此受到關(guān)注，如交通便利、發(fā)展迅速的金陽新區(qū)和一些正在規(guī)劃升級(jí)中的城市副中心區(qū)正成為寫字樓的擴(kuò)張區(qū)。

　　從當(dāng)前我市寫字樓市場(chǎng)的供應(yīng)來看，中心區(qū)和金陽新區(qū)是絕對(duì)的供盤主力，中心區(qū)寫字樓供應(yīng)不大，項(xiàng)目所處區(qū)域也相對(duì)分散，部分為城市綜合體的組團(tuán)項(xiàng)目，是否具有可依托的商圈和區(qū)位資源優(yōu)勢(shì)決定了其未來的增值空間。

　　但同時(shí)也要關(guān)注區(qū)域的持續(xù)放量，以防由于市場(chǎng)供應(yīng)過大造成寫字樓貶值是投資者值得關(guān)注的問題。

　　從承租者的角度看寫字樓

　　據(jù)了解，目前我市寫字樓的租賃群體集中為幾大類：大型合資企業(yè)、本地龍頭企業(yè)首選地理位置便利的中心區(qū)高端寫字樓；成長型企業(yè)多選擇租金相對(duì)便宜的中小寫字樓。

　　但對(duì)地段、交通條件要求較高；廣告公司等創(chuàng)意型、服務(wù)型企業(yè)則偏愛一些投入使用時(shí)間較早、租金適中的老寫字樓項(xiàng)目。

　　貴陽市湖南商會(huì)的一位負(fù)責(zé)人認(rèn)為，投資者買的寫字樓要縮短空租期，就應(yīng)根據(jù)承租人的需求來選擇相應(yīng)的物業(yè)。

　　一是關(guān)注寫字樓硬件品質(zhì)。停車場(chǎng)的配比是否合理、大堂設(shè)計(jì)是否具有品位、電梯的配置是否充足、辦公智能化系統(tǒng)是否便捷，甚至是否具有簡潔大氣的外立面，都已成為當(dāng)前衡量辦公樓價(jià)值的重要指標(biāo)。

　　據(jù)了解，“電梯太難等”、“網(wǎng)速過慢”、“不好找車位”等細(xì)節(jié)甚至已成為當(dāng)前我市一些企業(yè)更換辦公場(chǎng)所的考慮因素，因此完善的高水準(zhǔn)硬件設(shè)施能為后期物業(yè)的出租加分不少。

　　二是寫字樓能否為承租者提供相當(dāng)?shù)奈飿I(yè)管理服務(wù)，因此對(duì)物業(yè)管理的關(guān)注成為投資者不容忽視的環(huán)節(jié)。

　　從目前我市一些租金上漲較快、投資回報(bào)率較高的寫字樓項(xiàng)目來看，大多不惜重金聘請(qǐng)國內(nèi)知名物管公司進(jìn)行管理服務(wù)，高的品牌物管公司不僅讓業(yè)主、承租者享受到一流的物業(yè)服務(wù)，同時(shí)對(duì)于提升大樓的整體形象也起到了十分重要的作用。

　　進(jìn)而吸引大型企業(yè)的入駐，使得物業(yè)的投資價(jià)值在短時(shí)間內(nèi)得到了較大提升。

　　特別是對(duì)于中小投資型者而言，好的物業(yè)公司不僅可以提供良好的管理和服務(wù)，還能提高物業(yè)的出租率。

　　注重開發(fā)商實(shí)力

　　近年來受投資渠道狹窄、住宅投資遇阻、通脹預(yù)期等因素的影響，不少小投資者也紛紛加入寫字樓投資的行列。

　　在當(dāng)前寫字樓項(xiàng)目不斷增加的背景下，有業(yè)內(nèi)人士建議，投資者不妨先理性地為打算投資的寫字樓物業(yè)進(jìn)行一個(gè)綜合打分，再來決定投資方向，以減小投資的后期風(fēng)險(xiǎn)。

　　一是投資前充分了解一下項(xiàng)目不同層次業(yè)主所占比例、是否有自用型優(yōu)質(zhì)客戶的入駐。

　　二是要對(duì)開發(fā)商的實(shí)力有所了解，例如開發(fā)商過去在貴陽有那些成功的開發(fā)項(xiàng)目，開發(fā)規(guī)模有多大，是否是國內(nèi)知名企業(yè)等。

　　三是對(duì)擬投資的寫字樓產(chǎn)品的規(guī)模大小，項(xiàng)目在一個(gè)區(qū)域所起到什么樣的作用，都要有一個(gè)客觀的認(rèn)識(shí)。

　　此外，雖然辦公樓投資和住宅投資都存在空置風(fēng)險(xiǎn)，但是由于物業(yè)屬性不同，辦公樓如遇空置，投資者很少用于自用，而且由于辦公樓和住宅物管費(fèi)懸殊較大，空置所帶來的投資壓力也大得多。

　　因此對(duì)項(xiàng)目交房時(shí)間以及今后招商計(jì)劃等信息也要盡可能多的收集，由此對(duì)未來寫字樓可能出現(xiàn)的空置周期進(jìn)行一個(gè)客觀的評(píng)估。