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    遭遇更大挑戰(zhàn)的是寫字樓底商部分。2010年，朝外SOHO和SOHO尚都的業(yè)主，打著橫幅到售樓處抗議商鋪?zhàn)獠怀鋈�。在朝外SOHO，中原經(jīng)紀(jì)公司的經(jīng)紀(jì)人告訴記者，現(xiàn)在SOHO尚都一間50平方米的商鋪，每個(gè)月的租金是2萬。盡管租金高昂，但業(yè)主必須忍受較長時(shí)間的空置期。商戶要在此生存，也必須要選好生意方向。中原經(jīng)紀(jì)公司的隔壁是一家服裝店，以出售禮服為主。“生意很好，出貨量挺大的。”前述經(jīng)紀(jì)人說。但亦有陷入困境的，在大望路萬達(dá)廣場、三里屯SOHO，可以頻繁看到寫字樓底商的招租、換租現(xiàn)象。

    為了保證商業(yè)經(jīng)營的質(zhì)量，許多開發(fā)商選擇持有而非散售商業(yè)，結(jié)果是背負(fù)了沉重的招商壓力。如轉(zhuǎn)型遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在光華國際項(xiàng)目中，就承受了這樣的壓力。光華國際的商業(yè)部分被定位為WE-LIFE生活廣場。

    如何拯救

    沒有任何一家國際品牌敢于忽略中國商業(yè)的消費(fèi)潛力。

    以商鋪市場為例，世邦魏理仕今年對(duì)近300家國際零售商的調(diào)查亦顯示，目前已有50%的國際零售商落戶中國。不管是Gap、H&M、Zara等已進(jìn)入中國的時(shí)尚品牌，還是Forever 21、Aldo、Geox等躍躍欲試者，均將拓展的重點(diǎn)放在了中國。這無疑將產(chǎn)生巨大的商業(yè)地產(chǎn)需求。仲量聯(lián)行發(fā)布的2011年第一季度北京房地產(chǎn)市場報(bào)告顯示，2011年一季度北京優(yōu)質(zhì)購物中心首層平均租金環(huán)比增長2.4%，達(dá)到每平方米每月639元。

    數(shù)據(jù)從宏觀層面反映了零售商業(yè)的巨大前景。但從微觀角度，強(qiáng)者愈強(qiáng)，弱者似乎需要更長的時(shí)間翻身。

    “商業(yè)幾乎每兩年都要進(jìn)行一次大的調(diào)整，盡管是盈利最高的物業(yè)，但也是最難操作的物業(yè)形態(tài)，關(guān)鍵是看開發(fā)商如何運(yùn)營。”易城中國副總裁尹寶軍說，根據(jù)寫字樓項(xiàng)目本身定位的不同，寫字樓底商存在很大差別。非商務(wù)區(qū)單體寫字樓的商業(yè)部分基本上還處于自給自足，服務(wù)于本寫字樓客戶的層面，對(duì)寫字樓本身的依賴性非常強(qiáng)，沒有走出社區(qū)底商的范疇。

    尹寶軍認(rèn)為，考量單體寫字樓商業(yè)的唯一標(biāo)準(zhǔn)，就是寫字樓的人氣是否夠旺，寫字樓的入住率是否夠高。人氣旺的話，很容易帶旺寫字樓底商；相反，如果寫字樓人氣不旺，寫字樓底商就很難旺起來。帶來的啟示是，很多寫字樓并不需要配比那么多的商業(yè)，尤其是在傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)里的寫字樓，消費(fèi)半徑很難擴(kuò)展到區(qū)域外。這些寫字樓的底商更適合做餐飲配套服務(wù)，而不是大面積的商業(yè)。而關(guān)于商業(yè)綜合體的開發(fā)，不同地段，商業(yè)、辦公樓、酒店的配比應(yīng)該有所不同。

    據(jù)易城中國研究部副總監(jiān)孫健介紹，商圈型城市綜合體項(xiàng)目，辦公與商業(yè)是最主要業(yè)態(tài)類型，其次是中高檔公寓，然后是酒店及服務(wù)式公寓。交通樞紐型城市綜合體項(xiàng)目，辦公與商業(yè)是最主要的業(yè)態(tài)類型，排在重要性第二位是服務(wù)式公寓、酒店、公寓三個(gè)業(yè)態(tài)。新興區(qū)域城市綜合體項(xiàng)目，商業(yè)是重要業(yè)態(tài)，其次是辦公，服務(wù)式公寓及酒店排在第三位。但現(xiàn)狀是，開發(fā)商對(duì)此研究不足，“有些項(xiàng)目開發(fā)得有些盲目。”