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    為期三天的第十三屆上海一、二手房交易展示會(huì)昨日閉幕。在住宅市場(chǎng)政策收緊的情況下，展會(huì)客流下降近半，但一直被忽視的商業(yè)地產(chǎn)似乎迎來了春天。除了各大中介不約而同地大力推介，參觀者也興致十足，咨詢和登記數(shù)量明顯增加。

    事實(shí)上，去年調(diào)控以來，商業(yè)地產(chǎn)形勢(shì)喜人。一方面外資紛紛大舉收購，在進(jìn)軍商業(yè)領(lǐng)域的大潮中占得先機(jī)，另一方面內(nèi)地大型房企也陸續(xù)調(diào)整戰(zhàn)略，增加了商業(yè)項(xiàng)目的比重。但是，與此同時(shí)，土地市場(chǎng)卻呈現(xiàn)出截然相反的態(tài)勢(shì)，商業(yè)用地普遍遭受冷遇，3月上海出讓的商用土地均以"零溢價(jià)"成交。這一方面受到前兩年房企過度拿地囤地的影響，另一方面也難掩商業(yè)地產(chǎn)相比住宅仍吸引力太小的現(xiàn)實(shí)。

    商業(yè)地產(chǎn)銷售趨旺

    昨天下午，一、二手房交易展示會(huì)在東亞展覽館落下帷幕，盡管中介人員場(chǎng)內(nèi)場(chǎng)外奮力吆喝，卻依然難掩今年樓市頹勢(shì)，客流下降近一半。

    福美來不動(dòng)產(chǎn)副總經(jīng)理徐子興告訴記者，展會(huì)三天中，福美來共有415組客戶進(jìn)行登記，客流與去年相比下降了近五成。但與此同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)開始變熱，有150組客戶意向購買太倉的森茂汽車城，該項(xiàng)目屬于公司代理的外地商業(yè)項(xiàng)目�；蛟S是提前預(yù)料到這種情況，本次參展的多家中介都將商業(yè)項(xiàng)目作為推介的重點(diǎn)。

    另悉，在德佑地產(chǎn)、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)等多家房產(chǎn)中介研究中心日前發(fā)布的報(bào)告中，皆表示3月份二手房市場(chǎng)成交量出現(xiàn)了明顯的回暖，量價(jià)兩跌態(tài)勢(shì)開始止步，商業(yè)地產(chǎn)回暖速度尤為顯著。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)中心的統(tǒng)計(jì)顯示，2011年3月份全市共有1.3萬套二手房成交，環(huán)比提升63.1%。值得注意的是，3月二手辦公樓及商鋪市嘗成交回升更為明顯，成交環(huán)比增幅分別為95.33%和283.91%，遠(yuǎn)高于住宅回暖速度。

    外資占先機(jī)本土急轉(zhuǎn)向

    事實(shí)上，自去年調(diào)控以來，商業(yè)地產(chǎn)便開始轉(zhuǎn)變形勢(shì)。2010年，國內(nèi)房企在緊縮性政策影響下開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)向商業(yè)的苗頭，而一直以收購和持有商業(yè)物業(yè)為主的境外投資者也加緊步伐搶占先機(jī)。

    根據(jù)仲量聯(lián)行日前發(fā)布的《中國房地產(chǎn)投資市場(chǎng)動(dòng)態(tài)》報(bào)告，去年國內(nèi)大宗房地產(chǎn)物業(yè)投資交易總額達(dá)到150.2億美元，境外投資者已逐漸擺脫全球金融危機(jī)帶來的負(fù)面影響。在去年以商業(yè)地產(chǎn)為主的大宗交易中，境外房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)在整棟樓宇買賣市場(chǎng)中占全年總交易量的41%。今年以來，調(diào)控深入，境外房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)依然表現(xiàn)活躍，頻繁出手。上海攬發(fā)展國際金融城市的優(yōu)勢(shì)，成為兵家必爭(zhēng)之地。3月18日，臺(tái)灣老牌房企麗寶建設(shè)攜手另一家外資公司以14億元底價(jià)摘得“虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)一期01地塊”，首度進(jìn)駐上海。愛爾蘭財(cái)富控股集團(tuán)旗下信托公司華瑞中國地產(chǎn)信托也于日前發(fā)表聲明稱，計(jì)劃以人民幣5.75億元收購上海一個(gè)購物中心，該購物中心直指上海淮海商城。上海產(chǎn)權(quán)交易所的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)項(xiàng)目掛牌頻繁，外資并購正成為潮流。

    而國內(nèi)大型房企也正在快步趕上，紛紛調(diào)整商住比例。一直堅(jiān)持住宅專業(yè)化市場(chǎng)的萬科宣布2010年正式進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，短短一年多時(shí)間內(nèi)投入200多億元布局全國，攜手中糧完成了上海的首個(gè)商業(yè)項(xiàng)目VMO。金地也確立了“一體兩翼”戰(zhàn)略，住宅、商業(yè)地產(chǎn)、房地產(chǎn)金融業(yè)共同發(fā)展，并爭(zhēng)取未來五年里在全國投資20個(gè)綜合體，使商業(yè)資產(chǎn)總額達(dá)到600億元。招商地產(chǎn)也提出，中國將迎來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的黃金時(shí)期，未來會(huì)更加關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)，加大商業(yè)地產(chǎn)的投資比重。

    商用土地多以底價(jià)成交

    然而，近期土地市場(chǎng)卻呈現(xiàn)出截然相反的態(tài)勢(shì)，一季度上海土地市場(chǎng)推出商業(yè)用地?cái)?shù)量增幅較大，總計(jì)有28幅，同比去年增加409.7%。但商業(yè)用地普遍遭受冷遇，3月上海出讓的商用土地多以“零溢價(jià)”成交。

    有分析指出，底價(jià)成交情況顯現(xiàn)在整個(gè)土地市場(chǎng)，并非針對(duì)商業(yè)用地。推斷原因主要是由于房企前兩年拿地積極，土地儲(chǔ)備已足夠三年以上開發(fā)。在如今土地市場(chǎng)走勢(shì)不明朗的情況下，大多采取持有現(xiàn)金、減緩拿地的措施。

    中國指數(shù)研究院副院長陳晟則指出，商業(yè)地產(chǎn)整體已經(jīng)過量，我國的人均商業(yè)面積甚至超過了發(fā)達(dá)國家，房企如果一股腦瘋搶商業(yè)地塊本身也不是一個(gè)明智選擇。他表示，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景不同區(qū)域差別較大，優(yōu)則愈優(yōu)，其他地區(qū)卻未必有很大投資價(jià)值，遠(yuǎn)不及住宅市場(chǎng)。