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    從2010年初開始，我國住宅市場調(diào)控頻出，“二套房首付由最初的三成提高到不得低于六成，貸款利率加升到1.1倍，三套房直接停貸”，這使得原本傾向于住宅市場的投資者投資成本增加，觀望情緒漸濃。細心的朋友會發(fā)現(xiàn)，歷年來中國樓市的調(diào)控幾乎都是針對住宅市場，而寫字樓市場與調(diào)控政策絕緣，前不久出臺的《保險資金運用管理暫行辦法（草案）》首次將不動產(chǎn)投資寫入保險資金范圍，業(yè)內(nèi)人士分析，有穩(wěn)定現(xiàn)金流的商業(yè)物業(yè)，尤其是以租金收入為主的寫字樓，或?qū)⒊蔀橹攸c投資方向。

    鄭州寫字樓市場現(xiàn)狀掃描

    2011年3月4日，鄭州樓市“最強限購令”細則在千呼萬喚中應(yīng)聲落地，市場客戶觀望情緒迅速加劇，房地產(chǎn)住宅市場出現(xiàn)了前所未有的低迷。事實證明，此次鄭州市“限購令”細則的出臺對住宅市場的投機炒房行為打擊面之精準、力度之大，堪稱史無前例。與住宅市場不同，影響商業(yè)地產(chǎn)更多的是國家宏觀經(jīng)濟政策、城市化進程和城市經(jīng)濟發(fā)展等方面，此次新政對商業(yè)地產(chǎn)的影響不僅不大，反而在國家不斷出臺拉動內(nèi)需政策的引導下，迎來了新的高潮。這似乎正印證一個流傳很久的業(yè)內(nèi)預言：21世紀的前十年是住宅投資的黃金時期，第二個十年是投資商業(yè)地產(chǎn)的黃金時期。

    目前，鄭州市已經(jīng)出現(xiàn)高達4萬元/平方米的寫字樓，整體成交均價步步攀升。據(jù)了解，2010年鄭州市寫字樓銷售面積和新增面積都呈現(xiàn)出增長態(tài)勢，供需趨勢旺盛。而2010年鄭州寫字樓的出租租金與2009年相比也上漲了不少。無論是政策影響還是市場需求，事實已經(jīng)說明一個問題：寫字樓產(chǎn)品已經(jīng)成為新政之下最大受益者之一。

    寫字樓市場持續(xù)走熱 提醒投資者需謹慎

    盡管寫字樓投資形勢一片大好，仍有業(yè)內(nèi)人士提醒，寫字樓市場需求量與城市的經(jīng)濟體量直接相關(guān)，且商務(wù)板塊需要一定的培育期，因此投資寫字樓需謹慎。資深房地產(chǎn)投資客劉先生告訴筆者，他并不認為寫字樓投資市場就是“遍地黃金”。劉先生自喻自己的投資理念就是——早起的鳥兒有蟲吃，但他也同時相信許多事情是——來得早不如來得巧，而這個“巧”就是所謂的投資技巧。

    “就投資者來說，如果你對所要投資的產(chǎn)業(yè)和市場環(huán)境不熟悉，來得早恐怕就不是有蟲吃的鳥兒，而是被鳥吃的一只蟲”。如何才不會成為寫字樓投資這個市場里“早起被吃的蟲兒”呢？寫字樓投資到底有什么樣的“名堂”？投資者應(yīng)該注意些什么？針對這些疑問，筆者采訪了房地產(chǎn)從業(yè)者李先生，請業(yè)內(nèi)人士為我們提供一些具有實際操作性的投資技法。

    寫字樓投資鐵律：地段決定未來，投資者對號入座

    李嘉誠對投資房地產(chǎn)的訣竅是地段、地段，還是地段，這句話對投資寫字樓來說，顯得尤為精當。在任何時候，房產(chǎn)的增值主要來源于土地的增值，而城市主中心區(qū)域地段土地的稀缺性，注定了寫字樓的后期價值，物以稀為貴。成熟的地段，區(qū)位資源優(yōu)勢得天獨厚，通常是人流、物流、信息流、資金流匯聚之處。

    對此，李先生表示，“投資寫字樓，關(guān)鍵是投資其區(qū)位和地段，不能盲目考慮降低投資成本，去選擇一些地理位置較偏、售價相對便宜的物業(yè)，這樣反而會加大投資風險。在鄭州，寫字樓物業(yè)只要所處區(qū)域和地段好，就能基本保證寫字樓的后期無限增值空間”。

    成熟型區(qū)域PK成長型區(qū)域誰更適合投資？

    同時，李先生還告訴筆者，在真正投資者眼中好地段分為兩種：一種是成熟型地段；另外一種是快速成長型地段。在鄭州，東區(qū)CBD就屬于成熟型地段，多年來經(jīng)政府大力發(fā)展，已經(jīng)成為鄭州市炙手可熱的中央商務(wù)區(qū)，風頭一時無人能及。這也直接導致CBD區(qū)域的寫字樓租、售價水漲船高，但這種現(xiàn)象對想要進入CBD投資寫字樓物業(yè)的客戶來說，具有一定挑戰(zhàn)性。投資講究“低買高賣”，現(xiàn)在進入CBD購買寫字樓，可以說已經(jīng)錯過了價值洼地，所以說對于投資新手以及資金實力較為欠缺的客戶來說，投資成熟區(qū)域?qū)懽謽俏飿I(yè)經(jīng)濟壓力相對會很大。對投資新手來說，應(yīng)該尋找類似前CBD時代的區(qū)域進行投資，在區(qū)域?qū)懽謽莾r格還處于洼地的時候，迅速入手坐等升值。例如鄭汴路商圈，大家都知道它是中原最大的建材市場集散地，是與鄭州火車站商圈、二七商圈齊名的財富中流砥柱，每天有數(shù)以十萬計的鄭州本地居民、省內(nèi)外居民、商戶來此置辦家居用品或批發(fā)建材家居商品，被人們稱為“東區(qū)經(jīng)濟發(fā)動機”。另外，相信每個在鄭州生活了一年以上的人都清楚，隨著鄭州大東區(qū)的開發(fā)建設(shè)，連接鄭州傳統(tǒng)中心——二七廣場與新鄭州的形象中心——CBD的鄭汴路，也因其地理位置與影響力獲得了史無前例的重視，近些年因其的快速發(fā)展，區(qū)域內(nèi)的商務(wù)發(fā)展?jié)摿σ仓饾u凸顯出來，據(jù)說很多投資者都已進入該區(qū)，希望能在該區(qū)域的寫字樓還處于價格洼地的時候購買到性價比極高的寫字樓。

    就李先生所提到的現(xiàn)象，筆者也從位于鄭汴路商圈核心升龍鳳凰城·環(huán)球廣場寫字樓銷售經(jīng)理楊經(jīng)理處得到了證實。楊經(jīng)理告訴筆者，項目入市以來，接待了很多具有豐富投資經(jīng)驗的客戶，他們在經(jīng)過對項目的認真考察，最終出手購買，購買的原因不外乎區(qū)域發(fā)展的強勁潛力以及區(qū)域?qū)懽謽莾r格水平暫處于市場中游，具有極高的性價比。

    在問及“地段對于寫字樓投資的重要性”之時，楊經(jīng)理也對寫字樓投資給出了自己的看法：投資就如釣魚一樣，一個肥魚滿塘的池塘邊圍滿了垂釣者，你甚至連下竿的地方都沒有，如何釣到魚？說不定一不小心自己都會被擠下池塘，得不償失。相反，選擇一個釣魚者較少的池塘，提前占一個好位置，等到未來魚兒肥了之后，賺個盆滿缽滿。

    通過兩位業(yè)內(nèi)人士的分析，我們不難發(fā)現(xiàn)投資寫字樓成熟區(qū)域與成長型區(qū)域，并沒有誰好誰壞之分，客戶還是需要根據(jù)自己的投資經(jīng)驗以及資金實力，理性思考謹慎投資。

    寫字樓投資方向：形象決定價值5A甲級寫字樓成主流

    大家都清楚，寫字樓的投資價值在于物業(yè)本身的升值，以及未來的租金收入。在鄭州市面上，有甲級寫字樓，有乙級寫字樓；當然，還有小戶型寫字樓、以商住立項的商務(wù)公寓。投資者究竟該投資什么檔次的寫字樓，李先生也給出了自己的建議。

    李先生講，投資寫字樓的檔次，其實就是在投資寫字樓的租客檔次。租客的經(jīng)濟實力與付租意愿，注定了一個寫字樓的租金高低，凡是資金實力強的公司，當然更具有付租財力，也更有抗經(jīng)濟風險能力。而大多企業(yè)更傾向于選擇甲級寫字樓辦公，不僅僅是為了辦公的便利，更多的還是為了進一步提升企業(yè)形象。投資寫字樓之前，一定要懂寫字樓，對寫字樓的諸多重要因素要做充分的功課。如寫字樓的商務(wù)配套、停車場的設(shè)計是否合理、建筑立面、建筑品質(zhì)、大堂的品位和布置、電梯質(zhì)量與配置狀況、結(jié)構(gòu)布局是否適用、采光通風是否良好等，這些都在無聲地彰顯著一座寫字樓的形象。

    就像升龍鳳凰城·環(huán)球廣場寫字樓為什么會有那么多的客戶投資，我想不會單單是其所在區(qū)域的發(fā)展?jié)摿Γ�它的LOW-E玻璃幕墻外立面、五星級挑空商務(wù)大堂等5A甲級寫字樓商務(wù)配置，都為這個項目增添了不少價值，從而使投資客對未來的出租率有了更大的信心。所以說，面對商務(wù)全球化的今天，5A甲級寫字樓勢必成為寫字樓市場的主流，也會有更多的公司選擇入駐5A甲級寫字樓。

    尾語

    鄭州的寫字樓投資市場愈加火熱，幾位業(yè)內(nèi)人士也僅僅是為我們揭開了寫字樓投資的一頁，還有哪些事宜需要投資者注意？在鄭州哪里才是寫字樓投資的最佳區(qū)域？我們將繼續(xù)關(guān)注，同時也希望廣大投資者結(jié)合實際、理性投資。