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    一般產(chǎn)權(quán)式商鋪的定價(jià)采用的是租金反推法，即以周邊同類市場(chǎng)平均租金為參考依據(jù)，按10年回收期計(jì)算，得出商鋪售價(jià)，如，某地區(qū)建材市場(chǎng)的平均租金為100元/平方米/月，按10年計(jì)算為100元/平方米/月*120月=12000元/平方米，也就是說該地區(qū)商鋪12000元的價(jià)格是可以接受的。從表面看起來，這種方法順理成章，無可置疑，一般消費(fèi)者也很容易受這種方式的誘導(dǎo)，忽視了投資商鋪的風(fēng)險(xiǎn)。

　　實(shí)際上，前面講到的100元/平方米/月的租金應(yīng)是一個(gè)變數(shù)，他并不能簡(jiǎn)單的進(jìn)行平均推算。商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展遵循的是從引入期、成長(zhǎng)期、成熟期、衰退期到引退期的運(yùn)行規(guī)律，租金也是隨著商業(yè)市場(chǎng)時(shí)期的不同而發(fā)生變化的。

　　租金函數(shù)推算法就是針對(duì)現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的變化周期推算投資回報(bào)的一套分析理論，摒棄了以往商業(yè)地產(chǎn)中常用的租金平均推算法，解釋了租金與經(jīng)營(yíng)的關(guān)系，租金與成本的關(guān)系，租金與市場(chǎng)生命周期的關(guān)系。

　　引入期是市場(chǎng)的培育階段，市場(chǎng)認(rèn)可度、知名度、交易量均處于最低值，這時(shí)的租金應(yīng)該以區(qū)域最低租金水平為起點(diǎn)，因?yàn)榇藭r(shí)作為成本之一的租金是經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵成本，租金與盈虧平衡點(diǎn)的隔值不大，經(jīng)營(yíng)者很容易因?yàn)樽饨饓毫Χ�放棄市�?chǎng)，導(dǎo)致市場(chǎng)缺乏商業(yè)氛圍和競(jìng)爭(zhēng)力，隨之進(jìn)入惡性循環(huán)狀態(tài)，這樣市場(chǎng)便很難維持下去，再就是租金價(jià)位如果定的過高，經(jīng)營(yíng)者為了維持盈虧平衡，必然抬高售價(jià)，這樣在價(jià)格上便失去了競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)也是很難做起來的。

　　如果市場(chǎng)引入期的租金定價(jià)是區(qū)域市場(chǎng)中的最低租金水平，那么租金上升的趨勢(shì)肯定是必然的，而且它會(huì)與市場(chǎng)的不同周期的變化處同一數(shù)值，這里我們就可以用函數(shù)來推算出租金處于不同時(shí)期所表現(xiàn)的價(jià)格：

　　假設(shè)區(qū)域市場(chǎng)最低租金（項(xiàng)目導(dǎo)入期租金）為30元/平方米/月，最高租金（項(xiàng)目成熟期租金）為120元/平方米/月，以2.5年為中軸（成熟期），市場(chǎng)周期分為五個(gè)階段，共為5年；套用市場(chǎng)生命周期函數(shù)公式y(tǒng)=a(x-h)(x-h)+k，得a= —14.4；每半年租金單價(jià)收益依次為30；62.4；87.6；105.6；116.4；120；116.4；105.6；87.6；62.4；5年租金收益為5364元/平方米；按5年至10年內(nèi)租金單價(jià)為15元（倉庫價(jià)）計(jì)算，后5年租金收益為900/平方米；得出10年內(nèi)物業(yè)最低租金（最大風(fēng)險(xiǎn)）收益為6264元/平方米；也就是說，區(qū)域市場(chǎng)最低租金為30，最高租金為120時(shí)，該市場(chǎng)的物業(yè)售價(jià)應(yīng)為6264元/平方米，才能保證零風(fēng)險(xiǎn)； 若10年后以5元/平方米/月（物業(yè)最低租金價(jià)位）計(jì)算，每月可收益500元，30年內(nèi)（40年—10年）可收益180000元。

　　如果一開始就以較高的租金運(yùn)營(yíng)，市場(chǎng)將充滿無窮的變數(shù)，首先市場(chǎng)租金上升的空間不會(huì)很大，下浮的值卻最大，而且下浮的趨勢(shì)和曲度主要受外界影響，缺乏可控性和預(yù)期，再就是市場(chǎng)的生命周期不具確定性，好的情況為5年，壞的情況也許1年就壽終正寢，因此，租金平均推算的方式看上去很具誘惑力，實(shí)際上卻蘊(yùn)藏著極大風(fēng)險(xiǎn)，是開發(fā)商為了盡快賣掉商鋪而故意夸大的。