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　　近日有消息稱，位于上海靜安寺地區(qū)的知名寫字樓“世紀(jì)商貿(mào)廣場”可能再次易主。
　　2008年5月，李嘉誠將世紀(jì)商貿(mào)廣場以44.38億元天價出售給了亞太置地(APL)，該筆交易創(chuàng)下了當(dāng)年上海甲級寫字樓整體交易的歷史最高總價紀(jì)錄。持有該物業(yè)不到三年，亞太置地傳出拋盤信息，傳言太平洋保險或?qū)⒁浴霸瓋r”接盤。

　　太平洋相中世紀(jì)商貿(mào)廣場

　　世紀(jì)商貿(mào)廣場位于常熟路長樂路，鄰近五星級酒店希爾頓酒店，該區(qū)域附近有數(shù)個同類別的甲級寫字樓及大型購物商場，10分鐘的步行范圍可達(dá)多國領(lǐng)事館，如英國、德國等。周圍公交路線也較為發(fā)達(dá)，屬于上海一線級別的甲級寫字樓。
　　消息人士透露，世紀(jì)商貿(mào)廣場確實在洽談轉(zhuǎn)讓，亞太置地和保險公司目前已經(jīng)進(jìn)入談判的實質(zhì)性階段，最終或以“離岸方式”(又稱“外外交易”，指交易雙方均注冊于境外，以曲線交易回避限外令)進(jìn)行交易。
　　不過，對于此次交易，買賣雙方均尚未正式置評�！疤�平洋保險其實并不是第一個客戶。今年下半年，亞太置地就開始找下家了，曾經(jīng)接觸過海通證券，但幾個月后還是不了了之�！币晃恢�情人士稱，“但眼下與保險資金的接洽倒是十分順暢�！�
　　值得注意的是，今年9月份，《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》(下稱《辦法》)下發(fā)，拓寬了保險公司的投資渠道，允許保險資金在遵循安全性原則下投資不動產(chǎn)。隨后，各家保險公司在房地產(chǎn)業(yè)開始活躍起來。
　　今年9月中旬，平安信托買下成都中匯廣場，被業(yè)內(nèi)視為新政出臺后的險資投資商業(yè)地產(chǎn)第一單。幾乎同時，泰康人壽在北京市的核心地段悄然拿下一塊總建筑面積約6萬平方米的綜合性用地。知情人士稱，這一地塊將建寫字樓、商場和展覽拍賣館等商業(yè)項目。

　　險資或成房地產(chǎn)投資主流

　　早在2006年前后，各大保險公司就開始組建自己的房地產(chǎn)投資團(tuán)隊。畢竟相關(guān)壽險保單存續(xù)期可長達(dá)20年，需要有與之相匹配的長期投資。
　　“這個口子早晚得開，最后出來10%的上限，超出了業(yè)界預(yù)期，我們原以為只有5%~6%�！敝倭柯�(lián)行北京研究部主管覃曉梅表示。按照《辦法》，險資投資不動產(chǎn)的上限為上季末總資產(chǎn)年的10%。
　　一份公開的研究數(shù)據(jù)報告認(rèn)為，今年9月份“解禁”以來，預(yù)計約有4500億元保險資金可以用于投資商業(yè)地產(chǎn)。
　　“假如太平洋保險此次交易成功，該項案例或?qū)⒊蔀殡U資進(jìn)入上海房地產(chǎn)市場的一個重要節(jié)點�！� 盛世太平投資管理有限公司董事總經(jīng)理陳立民稱。
　　對于世紀(jì)商貿(mào)廣場的交易而言，雖然亞太置地這樣的投資商希望達(dá)到8%以上的年租回報率，但保險公司要求可能會低得多，而該大廈目前的收租能力對于太平洋保險，則更是再理想不過了。
　　DTZ戴德梁行中國投資部聯(lián)席主管葉建成稱，“保險資金進(jìn)入商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域，有利于目前被明顯低估的商業(yè)地產(chǎn)項目體現(xiàn)其應(yīng)有價值，提升物業(yè)品質(zhì)。同時引導(dǎo)更多開發(fā)商從事優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)。目前，雖然險資入樓市尚處在前期籌備階段，但明年開始，保險資金或?qū)⒊蔀榇笞诮灰椎闹饕�買家�！�
　　此外，根據(jù)DTZ戴德梁行研究分析，大量資金的入市將在短期內(nèi)拉動部分優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的價格。但商業(yè)地產(chǎn)投資者大多是機(jī)構(gòu)，更多看重長期租金的表現(xiàn)，而保險資金也會選擇長期持有等方式來進(jìn)行投資，因此商業(yè)地產(chǎn)市場在未來依然會保持相對平穩(wěn)的態(tài)勢，不會出現(xiàn)大幅飆升。

    李嘉誠還是最大贏家

　　早報記者了解到，此次交易亞太置地的報價仍然是44億元左右，該價格與其當(dāng)初從李嘉誠手中的接盤價相差無幾，著實令人費解。究其緣由，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，物業(yè)升值潛力的透支是此次亞太置地原價出售的主因。
　　“從目前的情況來看，我們可以暫時認(rèn)定亞太置地的投資不太成功。
”專業(yè)人士分析，按照慣例，持有上海的高品質(zhì)甲級寫字樓幾年后，物業(yè)應(yīng)該有大幅的升值。但為何目前雙方以原價商談買賣？原因是李嘉誠當(dāng)年高位套現(xiàn)，使得該大廈的成交價已經(jīng)“扼到喉嚨口”。假設(shè)亞太置地當(dāng)初投資的預(yù)期年租回報為8%，大廈即使全年滿租，租金水平也必須達(dá)到10元/平方米/天。近年上海靜安寺附近的新建甲級寫字樓包括越洋廣場、會德豐廣場、嘉里中心二期等，其無一不是高水平的甲級寫字樓，如此大面積的寫字樓集中供應(yīng)，抑制了當(dāng)?shù)刈饨鸬纳蠞q速度，所以該大廈的租金只是維持當(dāng)年水平。但要維持100%的滿租狀況難度極高。所以，當(dāng)初亞太置地將投資回報寄托于物業(yè)的升值前景，而事實證明物業(yè)升值早已被當(dāng)初的高價交易所“透支”。
　　持有物業(yè)的3年里，亞太置地的最大收益就是相對穩(wěn)健的租金收益。不過，就上海的一線地段而言，靜安寺周邊的寫字樓租金水平雖然處于緩慢增長中，但難有大的突破。因而要滿足亞太置地高成本收購時所求的高租金預(yù)期則相當(dāng)艱難。而這或許是亞太置地選擇此時拋盤的最大原因。
　　“另外一種收益，則是人民幣升值帶來的匯率收益�！标惲⒚穹Q。不過這筆收益頗顯“微薄”，因為人民幣升值呼聲由來已久，但是3年間，人民幣升值還不足3%。
　　世紀(jì)商貿(mào)廣場本是李嘉誠旗下“長和系”在上海開發(fā)的地標(biāo)性寫字樓，起初由長實與和黃各持有50%權(quán)益。2005年11月，同屬李嘉誠旗下的和記港陸宣布斥資3億美元，向母公司長實及和黃收購世紀(jì)商貿(mào)廣場，作為長期投資及房產(chǎn)租賃的用途。
　　2008年5月，和記港陸發(fā)布公告稱，以相當(dāng)于人民幣44.38億元的價格將長樂路上的世紀(jì)商貿(mào)廣場出售給亞太置地，預(yù)期收益估計約21億港元。折合單價來計算，世紀(jì)商貿(mào)廣場該筆成交均價約為45000元/平方米。而根據(jù)高力國際公布的數(shù)據(jù)顯示，2008年一季度上海甲級寫字樓平均售價在51000元/平方米左右。當(dāng)時上海多家媒體報道稱，投資超人李嘉誠或許失算了。以世紀(jì)商貿(mào)廣場所處的位置來看，其單價明顯低于市場售價。不過現(xiàn)在看來，選在2008年下半年金融危機(jī)爆發(fā)之前拋盤，李嘉誠還是最大的贏家。