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　　中國房地產(chǎn)市場：快速邁向成熟

　　中國一線城市的房地產(chǎn)市場正快速邁向成熟。
　　過去十年間，上海和北京的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了舉世矚目的轉(zhuǎn)變。根據(jù)我們對全球22個主要城市的研究分析表明，上海和北京均已快速進入成熟曲線上升通道。2000年，兩個城市還處于“新興”或“三級”城市類型，分列第14和第15位。如今，兩個城市分別占據(jù)第10和第11位，被歸類為“轉(zhuǎn)型”或“二級”城市，呈現(xiàn)跳躍式發(fā)展，并且拉大了與“金磚四國”其它主要城市之間的差距。
　　中國在房地產(chǎn)市場成熟度曲線上的攀升主要歸功于中國大量的基礎(chǔ)設(shè)施投資、卓有成效的政府政策、長期規(guī)劃、房地產(chǎn)項目的高速建設(shè)以及強健的國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展等因素的有效綜合。這些因素還將繼續(xù)影響中國的房地產(chǎn)市場，從而打造一個獨一無二的中國模式，并得到全球諸多新興市場的密切關(guān)注。
　　中國目前的發(fā)展階段還不完全具備傳統(tǒng)成熟市場的特性，中國的一線城市要成為房地產(chǎn)“一級”市場，還需關(guān)注以下幾點：
　　提高市場透明度，借助建立活躍的房地產(chǎn)投資信托（REIT）市場、建立強有力的投資績效基準(zhǔn)以及提高房地產(chǎn)租用成本的透明度等措施。提高市場透明度將有助于改善市場效率、促進長期穩(wěn)定的投資，并為中國國內(nèi)企業(yè)參與國際房地產(chǎn)市場競爭創(chuàng)造更有利的條件。但是，目前更為迫切的需求是市場增長，在中短期內(nèi)將優(yōu)先于透明度的改善。
　　加強與國際資本市場的聯(lián)系，提供更多的投資工具，促進資本的流入，同時為中國資金穩(wěn)固立足海外市場創(chuàng)造條件。中國目前是全球排名第五的最活躍的房地產(chǎn)投資市場，但主要仍是由國內(nèi)投資者帶動，中國對全球商業(yè)地產(chǎn)跨境直接投資的貢獻不足1%。
　　開展由專業(yè)管理提供支持的綠色建筑計劃，這不僅將有助于實現(xiàn)中國政府制定的節(jié)能減排目標(biāo)，還將顯著提高單個資產(chǎn)的吸引力，降低運營成本。預(yù)計至2020年中國將新增約4500萬平方米的甲級辦公樓、約1億平方米的商鋪和4000萬平方米的現(xiàn)代倉儲設(shè)施，因而有大量的機會來進一步提升商業(yè)地產(chǎn)的整體品質(zhì)。
　　建成一個高水準(zhǔn)、全球化的企業(yè)基地,在全球發(fā)展最快的亞太區(qū)中，作為全球第二大經(jīng)濟體中國的核心城市，上海和北京在全球商業(yè)層級中繼續(xù)攀升的潛力不可限量。
　　但這兩座城市如果要力爭成為“一級”城市，還需進一步提升城市的競爭力，這可能要求兩地政府對部分政策進行調(diào)整，創(chuàng)造更為靈活、便捷的商業(yè)環(huán)境。
　　一級城市——成熟市場，這些市場通常透明度和流動性很高，擁有優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)存量和完善的基礎(chǔ)設(shè)施，以及一個全球性、具有高附加值功能的企業(yè)基礎(chǔ)。
　　二級城市——轉(zhuǎn)型市場，市場具有流動性，處于透明到半透明狀態(tài)，擁有真正國際級的商用物業(yè)存量，正在開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施和高附加值活動。
　　三級城市——新興市場，低透明到半透明，擁有大量的建筑和基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)，企業(yè)基礎(chǔ)正在形成，但投資活動不活躍。
　　四級城市——初期市場，透明度低，新建項目少，基礎(chǔ)設(shè)施落后，跨國企業(yè)活動有限。

　　引言：轉(zhuǎn)變的十年

　　在過去的十年間，中國大陸地區(qū)的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了舉世矚目的轉(zhuǎn)變。空前的城市化進程、大量的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及與世界經(jīng)濟的融合，房地產(chǎn)行業(yè)也同時得到了快速的發(fā)展。
　　中國房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)變速度非常驚人。
　　十年前，中國一線城市呈現(xiàn)的還是“新興市場”的特征：上海和北京的房地產(chǎn)市場透明度很低，商業(yè)地產(chǎn)投資市場的交易不活躍，投資收益率達到兩位數(shù)，甲級商用物業(yè)的存量較低，絕大部分的跨國企業(yè)僅僅設(shè)立小規(guī)模的辦事處。
　　如今，中國房地產(chǎn)市場持續(xù)成為全球矚目的中心——中國是全球排名第五的最為活躍的房地產(chǎn)投資市場，其一線城市擁有大量國際級商用物業(yè)存量，幾乎所有的大型跨國企業(yè)都已進入中國市場積極布點，越來越多的國內(nèi)企業(yè)也在競爭中占得一席之地。中國的全球排名提升并不僅僅因為投資活動的活躍，同時也反映在其“房地產(chǎn)市場成熟度”方面所取得的提升。盡管許多分析人士依然認(rèn)為中國經(jīng)濟仍處于“新興”市場之列，但仲量聯(lián)行認(rèn)為，從房地產(chǎn)市場的角度分析，中國的一線城市正快速邁向成熟。
　　本報告比照全球其它20個主要城市，對北京和上海的房地產(chǎn)市場成熟度主要指標(biāo)進行了打分。中國一線城市距離成為世界“一級”房地產(chǎn)市場已經(jīng)非常近，但如果要進一步提升市場成熟度還需注意哪些方面？此外，我們還分析了中國40個二、三線城市還需要多久才能在市場成熟度方面取得同樣的進展。
　　在評估中國房地產(chǎn)市場的成熟度方面，報告同時探討了在某種程度上“以西方為中心”的成熟度定義對中國市場的重要性和相關(guān)性。中國在房地產(chǎn)市場成熟度曲線上的攀升，主要歸功于中國大量的基礎(chǔ)設(shè)施投資、卓有成效的政府政策、長期規(guī)劃、房地產(chǎn)項目的高速建設(shè)以及強健的國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r等因素的綜合——這在其它房地產(chǎn)市場中并不多見。因此，中國房地產(chǎn)市場未來的成熟狀況可能將與那些發(fā)達國家的截然不同，理解這些差異對于以下方面至關(guān)重要：
　　國際資本市場 對成熟度的傳統(tǒng)觀點將會影響市場人士對風(fēng)險的看法，并進而影響到對房地產(chǎn)價格及選址的看法。
　　中國的城市發(fā)展 其房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向?qū)⒂绊戇@些城市的未來發(fā)展。
　　全球房地產(chǎn)市場 中國應(yīng)對經(jīng)濟增長和現(xiàn)代化的解決之道將對緊隨其后的眾多新興市場產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

　　評估房地產(chǎn)市場成熟度的基準(zhǔn)

　　根據(jù)我們認(rèn)為構(gòu)成“成熟房地產(chǎn)市場”的四個主要指標(biāo)，我們對中國的房地產(chǎn)市場成熟度進行了評估，這四個指標(biāo)分別是：
　　高度透明的房地產(chǎn)市場，其特征為優(yōu)質(zhì)市場信息的自由流通、政策的有力執(zhí)行以及公平的交易流程。
　　在資本流入和流出方面與國際房地產(chǎn)資本市場緊密聯(lián)系。
　　符合未來企業(yè)需求的商用物業(yè)， 主要指環(huán)境可持續(xù)性、節(jié)能且管理優(yōu)質(zhì)的物業(yè)。
　　大量國內(nèi)外企業(yè)的進駐，表現(xiàn)為企業(yè)活動及功能的深度和廣度、領(lǐng)先企業(yè)及企業(yè)總部的進駐以及規(guī)范的市場運作。
　　我們對照全球其它20個主要城市，對中國一線城市—上海和北京—的市場成熟度進行了評估分析，涵蓋了房地產(chǎn)特征的各個方面。這20個主要城市既包括倫敦和紐約等成熟市場，也包括拉各斯和開羅等“早期”市場。我們根據(jù)成熟度四個標(biāo)準(zhǔn)的13個主要參數(shù)對每個城市進行了評分。
　　分析顯示中國一線城市自2000年以來在房地產(chǎn)市場成熟度曲線中攀升迅速。
　　十年前，上海和北京分別名列第1 4和第1 5 位， 與其它“ 金磚四國” 的主要市場，如圣保羅、莫斯科和孟買等共同處于我們定義的“新興”或“三級”房地產(chǎn)市場，而與倫敦、紐約、悉尼、香港和新加坡等“一級城市”則存在明顯的差距。
　　如今， 這兩座城市已躍居“ 二級” 或“轉(zhuǎn)型”市場行列，在市場成熟度總體得分方面遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越莫斯科、墨西哥城、孟買和圣保羅等城市，在全球排名中分列第10和第11位。北京和上海成為過去十年中市場成熟度得分提升最快的城市，目前在總體排名中僅位居馬德里和首爾之后。
　　盡管上海和北京與“一級”城市的差距已大幅縮小， 但仍然有較為明顯的差距。在以下各章節(jié)中，我們將評估中國在成熟度的四個核心指標(biāo)方面的表現(xiàn)，審視中國和其它金磚四國市場之間所拉開的差距， 并探討中國一線城市躍升至“一級”城市尚需做出的努力。

　　房地產(chǎn)市場透明度

　　傳統(tǒng)意義上的透明房地產(chǎn)市場通常具備以下特征：優(yōu)質(zhì)市場信息的自由流通、政策的有力執(zhí)行以及公平的交易流程。根據(jù)仲量聯(lián)行每兩年更新公布的《房地產(chǎn)透明度指數(shù)1》顯示，在過去十年間，中國已從不透明市場上升至半透明市場。由于專業(yè)服務(wù)機構(gòu)日益增多、房地產(chǎn)政策持續(xù)公開地實施，以及稅收合規(guī)性的日益增強，中國在市場數(shù)據(jù)提供方面取得了顯著進展，尤其是在一線城市。但是，北京和上海在透明度方面的排名仍在圣保羅和莫斯科之后，圣保羅和莫斯科的土地利用規(guī)劃和投資績效指數(shù)顯著提高了其相對得分。
　　盡管起點較低，但中國二、三線城市過去兩年間在透明度方面的提升幅度位居前列。其中改善最為明顯的領(lǐng)域之一是市場信息的可獲取性，這其中也有仲量聯(lián)行（如我們的房地產(chǎn)資訊服務(wù)）以及中國房產(chǎn)信息集團（CRIC）的部分貢獻。
　　中國房地產(chǎn)市場如要進一步提升透明度，以下措施將有助于顯著加快其實現(xiàn)目標(biāo)的步伐：
　　建立一個基于國際企業(yè)管理準(zhǔn)則的房地產(chǎn)投資信托市場。
　　建立一整套強有力的房地產(chǎn)績效基準(zhǔn)，幫助國內(nèi)外投資者衡量投資回報。
　　提高房地產(chǎn)租用成本的透明度，為企業(yè)有效租用房地產(chǎn)提供支持。
　　改進政策在中國二、三線城市的執(zhí)行力度。
　　為什么這些透明度指標(biāo)對于中國市場至關(guān)重要呢？從短期來看，由于目前中國房地產(chǎn)市場仍主要由政府和國有企業(yè)所主導(dǎo)，透明度指標(biāo)所帶來的益處似乎較為有限。
　　對市場增長和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需求更為迫切，在中短期內(nèi)仍將優(yōu)先于透明度的改善。但從長期來看，透明度的提高將帶來諸多優(yōu)勢，即便對于一個主要由國內(nèi)需求推動的市場也是如此。比如：
　　透明度的提升有助于提高市場效率，更加完善的盡職調(diào)查將降低交易各方的交易成本。
　　透明度的不斷改善有助于提高企業(yè)租戶的運營效率。
　　其它市場的明顯證據(jù)表明，高透明度有助于促進跨境投資。
　　透明度的改善有助于促進長期穩(wěn)定的投資，否則投資者為保護其投資利潤可能選擇“投機性”投資。
　　隨著房地產(chǎn)行業(yè)向機構(gòu)投資者進一步開放，通過保險公司資產(chǎn)收購和房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品的開發(fā)，市場透明度的改善將對合理控制投資風(fēng)險發(fā)揮至關(guān)重要的作用。
　　了解透明度指標(biāo)及其對可見風(fēng)險和市場定價的影響，將進一步加強中國國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在國際房地產(chǎn)市場中的競爭力。
　　盡管益處顯而易見，但將其與中國的增長趨勢進行比較后不難發(fā)現(xiàn)，至少在本個十年期結(jié)束前，中國一線城市可能仍然無法達到“高透明度”水平。但是，我們預(yù)計中國部分二、三線城市的市場透明度將有所改善，這些城市希望利用透明度來吸引投資，從而提高其城市競爭力。當(dāng)然，這并不排除中國一線城市成為“一級”城市的可能性。值得注意的是，東京的市場透明度也不高， 然而， 正如上海和北京一樣，其市場規(guī)模、多樣性和層次彌補了其透明度較低的不足。

　　與國際資本市場的聯(lián)系

　　城市競爭力評估的一個關(guān)鍵指標(biāo)是城市與其它國際市場在貿(mào)易、資本流動和企業(yè)活動方面的外部聯(lián)系。一個城市在基礎(chǔ)設(shè)施和商業(yè)網(wǎng)絡(luò)方面與外部聯(lián)系得越緊密，其競爭力表現(xiàn)往往越好。在過去十年間，中國沿海城市已很好地融入全球經(jīng)濟，資本流量顯著增加。但是，在國際房地產(chǎn)資本市場活動方面，中國也是在最近幾年才步入領(lǐng)先陣營的行列。
　　2010年，中國成為全球排名第五的最為活躍的房地產(chǎn)投資市場，上海和北京目前也已進入全球流動性最強的市場之列。這主要得益于中國國內(nèi)投資者在市場上的積極表現(xiàn)，過去三年的中國商業(yè)地產(chǎn)直接投資中，僅有170億美元來自海外。對于許多國際投資者而言，在中國進行投資的風(fēng)險仍然很大。
　　中國對國外投資的吸納程度，將影響其房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展格局。以其它市場為例，波蘭的房地產(chǎn)市場在剛剛興起時吸引了大量的國際投資，其資本流入量在截至2006年前的四年間幾乎增長了10倍；在巴西，為改善商業(yè)運營環(huán)境所采取的舉措正在產(chǎn)生積極的效應(yīng)，其房地產(chǎn)投資額正不斷擴大，目前，巴西已成為全球增長最快的房地產(chǎn)投資市場。
　　在中國，雖然國內(nèi)資金已足夠充足，可以維持房地產(chǎn)投資市場的持續(xù)發(fā)展，但國際資本的參與仍能為市場增添價值，比如：資本來源多元化可以減少不良貸款對國內(nèi)銀行的潛在威脅——正如早前鼓勵住宅市場資本來源多元化的政策導(dǎo)向。
　　隨著中國尋求在境外投資的多元化，資本流出在資本市場的關(guān)聯(lián)性中也日益突顯其重要性。2007-2009年期間，中國的房地產(chǎn)投資者僅占全球商業(yè)地產(chǎn)跨境直接投資量的0.3%。但隨著中國對直接進入全球消費市場、貿(mào)易和資源的興趣不斷增強，加之歐洲和美國房地產(chǎn)市場萎縮所提供的機會，進一步在全球房地產(chǎn)市場拓展無疑將是中國的下一步棋。
　　盡管跨境資本流量預(yù)計將會增加，但鑒于目前對資本流動的限制，跨境資本流量的增幅在中短期內(nèi)仍將相對有限。對于中國而言，仍有大量機會追趕德國、英國和美國，目前他們分別占到全球房地產(chǎn)跨境直接投資流量的10%左右。以中國投資有限責(zé)任公司為代表的國內(nèi)機構(gòu)投資者則充分汲取了日本在20世紀(jì)80年代大舉投資美國和歐洲房地產(chǎn)市場失敗2的經(jīng)驗教訓(xùn)，其國際投資策略主要關(guān)注非直接投資類產(chǎn)品，采取更為審慎、靈活的投資方式。
　　通過合作和知識轉(zhuǎn)讓，國際資本市場將成為中國房地產(chǎn)市場更趨自律、成熟和風(fēng)險可控的推動因素；而中國將是推動國際房地產(chǎn)市場發(fā)展以及改變行業(yè)狀況的重要力量。

　　開發(fā)高品質(zhì)的物業(yè)

　　在過去的十年里，中國主要城市的商業(yè)地產(chǎn)存量出現(xiàn)了驚人的增長，共開發(fā)了1700萬平方米的甲級辦公樓、超過300個大型購物中心以及1100萬平方米的現(xiàn)代倉儲設(shè)施——且大多由國內(nèi)公司開發(fā)。預(yù)計至2020年還將新增約4500萬平方米的甲級辦公樓、約1億平方米的商鋪以及4000萬平方米的現(xiàn)代倉儲設(shè)施。

　　綠色建筑

　　中國目前共有約70座獲得“綠色”認(rèn)證的商業(yè)建筑，另有330多座建筑已申請認(rèn)證。據(jù)估測， 印度、巴西和俄羅斯的“綠色”商業(yè)建筑分別在60、20和10座左右。而在美國和英國，為了滿足投資者和大型企業(yè)日益增長的需求，“綠色”商業(yè)建筑的數(shù)量已分別接近4000和3000。
　　市場對“綠色”環(huán)保節(jié)能建筑物需求的增長，已使投資者開始對改造既有商用物業(yè)的成本和效益進行研究。在倫敦、巴黎和紐約等城市，預(yù)計未來幾年物業(yè)開發(fā)的經(jīng)濟性將受限，改造既有建筑將成為一個可行的解決方案。
　　在中國，對既有建筑物進行節(jié)能改造擁有大量機遇。盡管未來可能頒布的法規(guī)將成為推動因素，來自跨國企業(yè)的需求也將進一步拉動，但這一市場仍將面臨諸多挑戰(zhàn)，包括高昂的技術(shù)成本，以及難以獲得綠色建筑材料等。在世界各地，“綠色”建筑易于出租、運營效率高、租金相對較高、生命周期成本較低的優(yōu)勢日益凸顯，這將有助于推動中國“綠色”建筑市場的發(fā)展。
　　雖然我們不認(rèn)為中國的現(xiàn)有商用物業(yè)存量會出現(xiàn)大規(guī)模的改造項目，但我們相信開發(fā)新的“綠色”建筑將日益得到關(guān)注，從而滿足市場的需求；同時也是中央政府對于減排和可持續(xù)發(fā)展承諾的一個組成部分。位于上海浦東陸家嘴金融區(qū)內(nèi)的匯亞大廈已成為中國首個通過“既有建筑物能源與環(huán)境設(shè)計先鋒金獎?wù)J證(LEED-EB)”的建筑，成為最佳實例。另有8個項目已登記注冊LEED EB認(rèn)證3。而與此同時，上海市政府最近也承諾將對外灘沿岸的歷史建筑進行翻新。

　　有效的規(guī)劃體系

　　擁有可持續(xù)的優(yōu)質(zhì)建筑物正成為“一級”城市不可或缺的重要衡量要素。但除了確保單個資產(chǎn)的可持續(xù)性之外，中國的城市還面臨著其它諸多挑戰(zhàn)�；�礎(chǔ)設(shè)施抵御洪水和其它自然災(zāi)害的能力，現(xiàn)已成為風(fēng)險評估中的一個重要組成部分，對于保護已投入資本具有至關(guān)重要的作用。由于中國的中央政府已將絕大部分制定和執(zhí)行可持續(xù)發(fā)展舉措的責(zé)任下放至省級、市級政府，不同城市通過可持續(xù)發(fā)展脫穎而出的機會很大，這將不僅僅只是單個資產(chǎn)層面，還將體現(xiàn)為有效的規(guī)劃體系。
　　規(guī)劃體系的有效性是國際投資者選址決策的一個重要影響因素。中國現(xiàn)有的規(guī)劃體系已導(dǎo)致大量過剩的投機性商用物業(yè)供應(yīng)。盡管經(jīng)濟的快速增長將確保大量的空置面積能很快被吸納，但投資者仍將對由此造成的折舊和價格下跌的風(fēng)險有所顧慮。值得注意的是，目前開發(fā)商開始更積極地采取預(yù)租策略，這將有助于減輕投資者對市場供應(yīng)過剩的擔(dān)憂。
　　城市的規(guī)劃將不斷演變，雖然我們不認(rèn)為這會對企業(yè)在中國的擴張造成影響；但隨著投資者和開發(fā)商逐步熟悉規(guī)劃方法和各個城市的目標(biāo)，他們關(guān)注的區(qū)域?qū)⒏�有針對性。成都是一個很好的典范，成都市政府將市中心規(guī)劃在四環(huán)路綠化帶以內(nèi)的做法，吸引了一些著名的國際房地產(chǎn)開發(fā)商和投資者，包括鐵獅門、新鴻基和凱德置地等，他們看重的不僅是成都經(jīng)濟和服務(wù)業(yè)的增長潛力，還有當(dāng)?shù)卣�府制定的完善健全的總體規(guī)劃。

　　專業(yè)的物業(yè)管理

　　市場對專業(yè)物業(yè)管理（即對建筑物的基礎(chǔ)設(shè)施、租戶和能效進行有效的管理）的日益重視，將大大提高投資者對建筑性能的長期信心。從國際上的經(jīng)驗來看，這在提高建筑物價值方面有很大的幫助。隨著量化效益的出現(xiàn)，擁有專業(yè)化管理以及公開化信息的建筑物數(shù)量將大幅增加。

　　強大的企業(yè)群體

　　上海和北京已形成穩(wěn)固的企業(yè)基礎(chǔ)，幾乎所有大型跨國企業(yè)都已進入這兩個市場，同時眾多正在崛起的國內(nèi)企業(yè)也在不斷擴張。在目前全球發(fā)展最快的亞太區(qū)，作為全球第二大經(jīng)濟體中國的核心城市，上海和北京在全球商業(yè)層級中繼續(xù)攀升的潛力不可限量。鑒于它們在中國的重要地位，無論外部世界發(fā)生何種變化，上海和北京都仍將是具有重要影響力的城市。
　　這兩座城市都有清晰的定位。上海是中國重要的貿(mào)易、金融和物流中心，而北京是中國的政治、教育和科技中心。由公路、鐵路、空運和海運構(gòu)成的中國的交通網(wǎng)絡(luò)正因其快速發(fā)展令世界矚目，這也有助于這兩座城市更充分利用國內(nèi)經(jīng)濟的增長。
　　上海虹橋機場最近的擴建、虹橋交通樞紐的建設(shè)，以及京滬高鐵的臨近開通（2012年初），都是中國一線城市融入其國內(nèi)經(jīng)濟的重大事件。
　　但是，在全球高端服務(wù)企業(yè)看來，上海和北京要成為“一級”城市，還必須在基礎(chǔ)設(shè)施和商業(yè)環(huán)境方面做出更多努力。
　　“世界經(jīng)濟論壇4”指出，上海和北京還需要在很多方面做出改進，包括對資本流動的限制、關(guān)稅壁壘以及創(chuàng)辦企業(yè)的繁瑣手續(xù)等。北京和上海都在努力提升城市競爭力爭取進入“一級”城市，預(yù)計兩地政府將對部分政策進行調(diào)整，創(chuàng)造更為靈活、便捷的商業(yè)環(huán)境——但前提是不能損害國內(nèi)企業(yè)的競爭利益。二、三線城市有可能從中受益，這些城市相對低廉的商業(yè)成本對于吸引大型企業(yè)和外來投資將顯示出日益重要的作用。
　　上海已取得了顯著進展，但如果就市場成熟度而言，尤其是建設(shè)成為全球金融中心的愿景方面，其金融體系中還有許多問題尚待解決，例如人民幣的無法自由兌換、對外資企業(yè)上市的限制、可選金融工具有限以及對上市公司的企業(yè)監(jiān)管不足等等。
　　隨著上海穩(wěn)步成為中國最國際化的城市，北京也確定了獨特的城市定位，不僅僅是作為中國的政治、文化和科技中心，更為重要的是作為不斷擴張的中國大型國內(nèi)企業(yè)的總部所在地。這些國內(nèi)企業(yè)的快速發(fā)展將對北京的商業(yè)地產(chǎn)市場產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，北京也將因此有別于更具國際性的上海走出自己的城市特色。

　　構(gòu)建全新的成功模式

　　中國經(jīng)濟的快速發(fā)展、長期規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施投資以及有針對性地鼓勵產(chǎn)業(yè)發(fā)展，構(gòu)建了一種全新的發(fā)展模式，并且正越來越多地被世界各國學(xué)習(xí)和采納。在未來十年內(nèi)，主要以國內(nèi)需求為主導(dǎo)的中國房地產(chǎn)市場將繼續(xù)演變，但不同城市的市場成熟度將有所不同，在某種意義上將符合各個城市各自房地產(chǎn)大量開發(fā)的需求。
　　中國目前的城市化及發(fā)展階段還不完全具備成熟房地產(chǎn)市場的所有特征，中國的一線城市要成為“一級”城市，還需關(guān)注以下幾點：
　　提高市場透明度，長期來看，將在交易成本和時機方面為國內(nèi)外投資者提供幫助，有效降低風(fēng)險。
　　加強與國際資本市場的聯(lián)系，提供更多樣化的投資產(chǎn)品，促進資本流入，同時為中國國內(nèi)的資本在海外市場穩(wěn)固立足創(chuàng)造條件。
　　開展由專業(yè)管理提供支持的綠色建筑計劃，這不僅將有助于實現(xiàn)中國政府制定的節(jié)能減排目標(biāo)，還將顯著提高單個物業(yè)資產(chǎn)的吸引力，降低運營成本。
　　創(chuàng)建一個中國城市和全球經(jīng)濟有效融合的環(huán)境。要想成為“一級”城市，就必須建立高效緊密的全球聯(lián)系。
　　此外，我們認(rèn)為，世界的每一個角落，無論是發(fā)達國家還是發(fā)展中國家，都應(yīng)該密切關(guān)注中國正在進行的人類發(fā)展史上規(guī)模最大的城市化進程，同時可能也是最迅速的現(xiàn)代化進程。從房地產(chǎn)市場發(fā)展的角度看，中國能夠?qū)嵤┖芏鄧�家只�?ldquo;望洋興嘆”的最佳實踐，例如，在開發(fā)前先完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、迅速做出規(guī)劃決策、在規(guī)模和設(shè)計方面敢于突破傳統(tǒng)以及建造生態(tài)城市等。盡管有時效果不盡如人意，但這種敢于借鑒先進理念并賦予其中國特色的實踐能力值得關(guān)注。
　　隨著中國房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展，我們將會看到“規(guī)則”被改寫。北京和上�？赡軣o法達到目前定義的“一級”城市的標(biāo)準(zhǔn)，但它們對中國乃至整個世界的影響力和建設(shè)性意義毋庸置疑，并且還將繼續(xù)不斷擴大。“成熟”和“發(fā)達”這類術(shù)語也許將不再適合描述中國新時代的城市，這些城市將是顛覆傳統(tǒng)、與時俱進、富有活力并且不斷改進和善于創(chuàng)新的，它們將構(gòu)建一種全新的成功模式。