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    房地產(chǎn)調(diào)控風(fēng)暴震蕩于多個(gè)城市之際,上海依然寂靜無聲。自4月17日國務(wù)院頒布“國十條”以來,各省市紛紛出臺配套地方細(xì)則,一線城市上海失語。就在5月份,住建部調(diào)研小組曾奔赴上海,專程研究上海調(diào)控細(xì)則。

　　一直未出臺調(diào)控地方細(xì)則的上海,正在寂靜中醞釀一場更大的風(fēng)暴。

　　房地產(chǎn)調(diào)控風(fēng)暴震蕩于多個(gè)城市之際,上海依然寂靜無聲。

　　自4月17日國務(wù)院頒布“國十條”以來,各省市紛紛出臺配套地方細(xì)則,一線城市上海失語。

　　根據(jù)《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者調(diào)查,有跡象表明,上海不僅未成為政策的真空地帶,反而在寂靜中醞釀一場更大的風(fēng)暴。多方人士證實(shí),上海的地方調(diào)控細(xì)則已經(jīng)成型,且以嚴(yán)厲程度不同,存在幾套方案。而最大的變數(shù)來自房產(chǎn)稅,這也成為上海細(xì)則前期難產(chǎn)的直接制約因素。

　　在上海調(diào)控細(xì)則制定過程中,核心部門為上海市房管局。其內(nèi)部人士在與《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者的交流中,并未否認(rèn)“細(xì)則已存在”這一說法。“還沒出就等于沒有,存在的只是一個(gè)征求意見稿,而且并非我們一個(gè)部門能決定�！�

　　接近上海市房管局的人士表示,“細(xì)則盡管沒有公布,事情卻一直在做。至于上海政策的落地時(shí)間,還要看中央政策的實(shí)施效果�！�

　　他同時(shí)透露,國務(wù)院層面已經(jīng)準(zhǔn)備好8個(gè)文件。一旦調(diào)控未見明顯效果,后續(xù)組合拳將一一亮相。“判斷標(biāo)準(zhǔn)就是,幾個(gè)熱點(diǎn)城市的房價(jià)可否降到滿意程度。”

    受卡房產(chǎn)稅

　　自北京率先推出“京11條”后,輿論焦點(diǎn)轉(zhuǎn)移至上海。至今,上海樓市新政何日出臺,成為遲遲未能落下的“另一只靴子”。

　　5月,上海細(xì)則即將出臺的消息流出,細(xì)則內(nèi)容眾說紛紜,其中一個(gè)共識是,房產(chǎn)稅內(nèi)容將包含在細(xì)則中。

　　但6月份之后,各地并不樂觀的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)相繼出爐,上海細(xì)則一事被束之高閣。

　　接近住建部的人士對《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者透露,就在5月份,住建部調(diào)研小組曾奔赴上海,小組由房地產(chǎn)市場監(jiān)管司司長沈建忠掛帥,專程研究上海調(diào)控細(xì)則。

　　“上海調(diào)控細(xì)則早已經(jīng)成型了,很多人都看到過調(diào)控細(xì)則的一個(gè)征求意見稿,但因有房產(chǎn)稅內(nèi)容,在市場層面引發(fā)了很大的反彈�！鄙鲜鋈耸勘硎尽�

　　這份意見稿在住建部層面并未遇到阻礙,一位接近上海市政府的人士透露,“從上海市政府到住建部,推動決心都很大,征求意見稿在5月21日就上報(bào)到了國務(wù)院�！�

　　按照上海市政府的預(yù)計(jì),該方案經(jīng)國務(wù)院討論通過后,將于6月中旬開始實(shí)施。

　　但之后的事態(tài)發(fā)展超出各方預(yù)料。接近住建部人士透露,財(cái)政部與國稅總局“希望地方能緩一緩,等《房產(chǎn)稅暫行條例》先修改一下,再有具體動作”。

　　《房產(chǎn)稅暫行條例》頒布于1986年10月1日,當(dāng)時(shí)的主導(dǎo)部門為財(cái)政部。而在今日看來,國稅總局也似乎成為利益相關(guān)方。

　　“上海收稅,估計(jì)是全部收入自己的腰包,房產(chǎn)稅屬地方稅種,在地稅局交。因此,上海方面肯定比國稅總局積極�！狈康禺a(chǎn)高級經(jīng)濟(jì)師章林曉表示。

　　“現(xiàn)在看來,上海調(diào)控細(xì)則出不來,就卡在房產(chǎn)稅上。”接近上海市政府人士對《財(cái)經(jīng)國家周刊》分析表示。

　　這位人士進(jìn)一步透露了所見細(xì)則中信貸政策的關(guān)鍵內(nèi)容:第三次買房者,以及在上海本地繳社保不超過三年者,將不予貸款——此一條嚴(yán)厲程度已超過北京。

　　他說,細(xì)則中明確了房產(chǎn)保有稅這一概念。其起征標(biāo)準(zhǔn)是,對于存量房和增量房區(qū)別對待。不管之前有多少房產(chǎn),只要是買新房,就要算總賬�！暗�只對增量征收,還是對總量征收,這一點(diǎn)無法確定�！�

　　“估價(jià)按市價(jià),就高不就低,稅率按千分之八。據(jù)說當(dāng)時(shí)準(zhǔn)備了三套方案,這套是最輕的�！鄙鲜鋈耸勘硎尽�

    除了房產(chǎn)稅帶來的阻力之外,當(dāng)?shù)亻_發(fā)商反對之聲強(qiáng)烈,亦成為細(xì)則遲遲未出的重要因素。

    上海知名地產(chǎn)評論人蔡為民透露,7月初,政府曾召集眾多開發(fā)商和中介開會。房管局的高層在會上表態(tài)說,上海的調(diào)控細(xì)則最多影響到20%的人,涉及范圍不廣,殺傷力有限,和北京不一樣�！肮俜较Ｍ�通過開發(fā)商,讓市場都了解政策,大家不要那么擔(dān)心,該買的還是要買�！辈虨槊裾f。

　　但在蔡看來,20%是立即的殺傷力,會產(chǎn)生威嚇作用�！斑@20%事實(shí)上是地產(chǎn)市場的主力部隊(duì),完全可以撬動80%的市場�！�

　　這次會議上,綠地、金地等企業(yè)對新政所帶來的下行預(yù)期均表示出擔(dān)憂。

　　“最終,決策層覺得一旦這個(gè)細(xì)則出臺,對市場打擊會非常大,希望再觀察一下市場,作為政策儲備�！鄙鲜鼋咏�住建部人士表示。

　　博弈平衡點(diǎn)

　　全國房地產(chǎn)調(diào)控政策是否見效,在某種程度上,決定著上海調(diào)控細(xì)則出臺的速度。而上海樓市經(jīng)歷調(diào)控初期的短期震蕩后,已漸漸恢復(fù)元?dú)狻?/p>

　　中國房產(chǎn)信息集團(tuán)研究中心總經(jīng)理陳嘯天對《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者表示,“目前已經(jīng)有'日光盤’出現(xiàn)了,盡管這只是個(gè)別項(xiàng)目,卻是積極的信號�！�

　　根據(jù)他的調(diào)研,上海樓市目前進(jìn)入了新一輪穩(wěn)定期,“成交量與價(jià)格均無太大動蕩�！�

　　陳嘯天表示,若將上海分為中心、次中心和郊區(qū)三大塊,則它們均已完成了價(jià)格測試�！安慌虏┺暮徒┏�,就怕找不到博弈的平衡點(diǎn)�！标悋[天說,“這一平衡點(diǎn)的大概數(shù)字是降價(jià)15%�！�

　　在中國房產(chǎn)信息集團(tuán)監(jiān)控的上海多家樓盤中,“一些7折、8折的盤,走得都非�？�。”

　　陳嘯天分析,這些價(jià)格出現(xiàn)松動的開發(fā)商可分為兩類:求周轉(zhuǎn)和創(chuàng)紀(jì)錄。

　　比如當(dāng)?shù)匾患抑�名國�?2009年的銷售收入達(dá)到106億元,而今年上半年,其銷售額尚不足30億元,資金壓力巨大。

　　成全機(jī)構(gòu)董事長全忠對《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者表示,資金狀況好的公司并不少,但隨著時(shí)間的推移,開發(fā)商心態(tài)會有變化,而且是朝著不好方向變化�！拔覀冐�(fù)責(zé)代理的幾個(gè)項(xiàng)目,大家都已經(jīng)把開盤預(yù)期降低了,銷售策略是就低不就高�！�

　　創(chuàng)紀(jì)錄則是幾個(gè)大開發(fā)商的訴求,為完成年度指標(biāo)而快速回籠資金。“比如恒大或萬科,有一些盤降了15%左右,但它們只降不說。”陳嘯天說。

　　打折促銷,看似熱鬧,但蔡為民認(rèn)為這依然是個(gè)案�！案鶕�(jù)我的統(tǒng)計(jì),上海樓市價(jià)格僅僅下調(diào)了5%到8%。”據(jù)蔡為民統(tǒng)計(jì),在較為偏遠(yuǎn)的嘉定,房價(jià)下跌幅度也不足15%。

　　全忠則認(rèn)為,看似下調(diào)的價(jià)格背后,均價(jià)、個(gè)案、指標(biāo)樓盤這三個(gè)因素應(yīng)該都考慮在內(nèi)�！氨热缃�期高端樓盤入市少,均價(jià)自然會下來�！倍�在他看來,多數(shù)高端樓盤的價(jià)格并未出現(xiàn)松動。

    房產(chǎn)稅前奏

　　價(jià)格僵持不下,這與決策層當(dāng)初的設(shè)計(jì)背道而馳。

　　一位接近任志強(qiáng)的人士透露,任上月曾被某部門約談。在此后的一次聚會上,任志強(qiáng)與王石相遇。“任志強(qiáng)覺得華遠(yuǎn)降價(jià),帶動效應(yīng)有限,所以勸萬科帶頭表態(tài),但王石拒絕了。”上述人士表示。當(dāng)時(shí)萬科已完成350億元的上半年銷售計(jì)劃,并無降價(jià)壓力。

　　就在這次聚會上,任志強(qiáng)透露,若房價(jià)繼續(xù)僵持,會有更嚴(yán)厲政策出來�！斑@也是任志強(qiáng)近期不斷呼吁降價(jià)的原因�！鄙鲜鋈耸糠治�。

　　與此同時(shí),國十條的落實(shí)工作依然在進(jìn)行。8月底,上海再次重申收緊三套房貸。“這說明之前信貸政策始終沒有貫徹,因?yàn)闆]有具體細(xì)則�！辈虨槊裾f。

　　“即使沒有調(diào)控細(xì)則,我們的工作也一直在做,就是落實(shí)國十條�！鄙虾Ｊ蟹抗芫秩耸繉Α敦�(cái)經(jīng)國家周刊》記者表示�！熬唧w主導(dǎo)當(dāng)然是市政府,比如涉及到信貸政策、供地計(jì)劃等,已經(jīng)超出了房管局的權(quán)限�！�

　　陳嘯天對此表示,“政府在刻意保持信息的模糊性,這對樓市有穩(wěn)定作用�！�

　　對于上海調(diào)控細(xì)則最終能否出臺,多位受訪人士意見不一。蔡為民認(rèn)為,距“國十條”出臺超過4個(gè)月,此時(shí)再出細(xì)則已無意義。但他認(rèn)為,“按照目前態(tài)勢,上海明年出臺房產(chǎn)稅不可避免�！�

　　全忠則透露,二手房交易稅可能會在2010年10月率先變革�！斑^去有陰陽合同,現(xiàn)在的新政策將不按合同交稅,要按照權(quán)威評估機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)來征稅,叫做資本利得稅。這或?qū)⑹欠慨a(chǎn)稅的前奏�！比�忠說。