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    今年高調(diào)表示將進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的萬科剛剛在京推出首個商業(yè)地產(chǎn)項目，即陷入“賤賣局”的紛爭。這對商業(yè)地產(chǎn)剛起步的萬科來說，并不是什么好兆頭。

    而實際上，盡管房地產(chǎn)調(diào)控之后商業(yè)地產(chǎn)似乎迎來了暖意與復(fù)蘇，但僅就CBD區(qū)域來看，空置率高企、租金水平地位徘徊的局面一時間卻難以改變，區(qū)域內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)租售近期內(nèi)仍然壓力重重。

    萬科商業(yè)項目低價出售

    7月12日，媒體一則“萬科五折賤賣商業(yè)地產(chǎn)”的消息引發(fā)了業(yè)內(nèi)對萬科及其第一個商業(yè)地產(chǎn)項目萬科五號公社的諸多猜測。

    據(jù)記者了解，萬科五號公社項目是萬科在北京亮相的第一個商業(yè)地產(chǎn)項目，位于北京市朝陽區(qū)甜水園附近，與今年宣布東擴(kuò)的北京CBD區(qū)域相隔咫尺。

    此外，這一項目實際是萬科公園五號樓盤中的8號樓公共配套設(shè)施部分，被定義為獨棟花園辦公產(chǎn)品。該項目體量為7800平方米，可銷售面積約為7800平方米，共分割為46套，層高達(dá)到5.7米。

    據(jù)悉，目前，北京主打花園辦公、以低密度為項目賣點的寫字樓產(chǎn)品并不少，但基本位于亦莊、豐臺等郊區(qū)地帶，像北京萬科這樣在CBD核心區(qū)打造的低密度辦公產(chǎn)品幾乎沒有，足見萬科打造高端商業(yè)地產(chǎn)品牌的決心。

    盡管萬科馬上對賤賣商業(yè)地產(chǎn)的消息進(jìn)行了辟謠，但記者調(diào)查顯示，萬科五號公社對外宣傳的售價為38000元/平方米，但從成交情況來看，目前萬科五號公社成交價最高的一套單價為每平方米33873元。然而，目前其周邊在售的寫字樓項目世茂工三、悠唐大都會等幾個項目，售價均在45000元/平方米左右，并且均為高層綜合體。

    中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平告訴記者，萬科五號公社38000元的售價盡管比較起來不能算是“賤賣”，但從其所處的區(qū)域位置和周邊寫字樓的售價來說，萬科五號公社的價格水平只能算作中等偏下。

    CBD甲級寫字樓空置率達(dá)37.5%

    2009年底，萬科總裁郁亮曾高調(diào)宣布新戰(zhàn)略，萬科未來將加大持有型物業(yè)的儲備，并在近期內(nèi)陸續(xù)推出養(yǎng)老物業(yè)、酒店及商業(yè)配套等多種物業(yè)類型，住宅與開發(fā)持有物業(yè)比為8∶2。這被廣泛視作房地產(chǎn)商業(yè)模式轉(zhuǎn)型的標(biāo)志性事件。

    今年上半年，萬科陸續(xù)披露旗下3個體量巨大的商業(yè)地產(chǎn)項目以及一個高端商務(wù)酒店項目，這4個項目分別位于北京、西安、東莞和武漢，覆蓋了一線城市、沿海三線城市和內(nèi)陸區(qū)域中心城市，總投資高達(dá)百億元。

    但近日來，關(guān)于“萬科五折賤賣商業(yè)地產(chǎn)”的消息，卻似乎說明萬科進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)仍然壓力重重。

    王永平表示，今年上半年，商業(yè)地產(chǎn)的整體市場確實正在逐步回暖，但是恢復(fù)情況較好的多為中等區(qū)域的物業(yè)情況，比如西客站附近的寫字樓群、CBD區(qū)域的情況并沒有太大的改善。

    實際上，7月6日，仲量聯(lián)行發(fā)布的2010年第二季度市場報告指出，在甲級寫字樓市場上，CBD地區(qū)的空置率仍然居高不下，達(dá)到37.5%。相比而言，這一數(shù)據(jù)在中關(guān)村和金融街地區(qū)僅為7.2%和12.2%。

    不僅如此，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，隨著北京市政府CBD東擴(kuò)的實施，CBD區(qū)域今年將新推出12塊土地，規(guī)劃建筑面積達(dá)到186萬平方米。如無意外，這些建筑將以寫字樓與商業(yè)為主，并將于2011年底集中上市。

    這些都將對CBD區(qū)域的新項目銷售形成巨大壓力。