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    高房價邏輯:央行版本玄機

    央行版本即債券型方案頗受浦東方面青睞。但細究其背景,則是目前房價過快上漲背景驅(qū)動使然。

    根據(jù)方案一顯示,具體包括金橋的碧云國際社區(qū),外高橋標準倉庫,張江帝斯曼中國園區(qū),陸家嘴軟件園區(qū)一、二、四、五號樓等。

    以金橋開發(fā)的碧云國際社區(qū)為例,當其它開發(fā)區(qū)都在賣樓時,碧云國際社區(qū)卻采取了只租不售的辦法,獲得了很穩(wěn)定的現(xiàn)金流,如今房價大漲,金橋的這一“只租不售”的操作模式,在房價預期持續(xù)上漲背景下,頗受浦東新區(qū)官員賞識。

    “房地產(chǎn)信托投資基金是融資的方式,作為一種金融產(chǎn)品,對于任何的房地產(chǎn)公司都是可以考慮的方向之一�！鄙虾ｊ懠易欤�集團）有限公司董事長楊小明此前這樣告訴本報記者。

    以楊小明所在的陸家嘴為例,該公司此前一直在進行土地開發(fā),但土地所剩無幾后,該公司不得不轉(zhuǎn)型做房地產(chǎn)開發(fā)。

    其他三個開發(fā)公司也有類似遭遇,這反而帶來了一大好處:四大公司擁有不少優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項目。

    根據(jù)方案一,浦東此次拿出的房地產(chǎn)項目全部是浦東自己國有公司旗下的物業(yè),而四大公司是浦東的巨大的財富來源之一。

    方案一顯示,四家公司將聯(lián)合提供的年租金收入4.7億元的物業(yè)10年租金收益權。

    這些物業(yè)包括辦公樓、廠房、商業(yè)樓宇、社區(qū)配套等。

    因此,一旦方案一獲批,四大公司將把10年的租金收益權“打包”設立信托,然后由發(fā)行人委托主承銷商,在銀行間市場向符合條件的機構投資者發(fā)行該信托的租金收益憑證。

    REITs難題:開發(fā)商融資與房價平衡點

    當REITs方案上報給國務院的消息傳來之時,房地產(chǎn)新政調(diào)控剛剛滿月。

    多位接受本報記者采訪的業(yè)內(nèi)人士表示,由于此次申報的REITs方案主要針對商業(yè)地產(chǎn),或?qū)ψ≌�市場房價影響有限。

    “商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營一般要經(jīng)過2-3年的培育期,因此,資金問題歷來都是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商最為關注的問題�！睒I(yè)內(nèi)人士表示。

    由于REITs極有可能成為開發(fā)商自有資金、銀行貸款、預售回流資金之后第四個資金來源,但尚不清楚,在國內(nèi)的監(jiān)管環(huán)境以及房地產(chǎn)調(diào)控的背景下,對于發(fā)行REITs的地產(chǎn)公司獲得的資金用途去向有無相關規(guī)定。

    隨之而來的問題是,若獲得資金的房地產(chǎn)公司將所得資金用于住宅開發(fā),那或?qū)⒒�解開發(fā)商開發(fā)住宅的資金短缺問題,亦將可能推高房價,這也是多人關心的難題。

    在內(nèi)地經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)務的港中旅中國投資有限公司一位部門中層5月20日接受本報記者采訪時表示,“由于居民缺乏投資渠道,所以以前只有買房,現(xiàn)在多了這個渠道,將分流很大一部分買房的資金,因此,從這個角度來看可以防止房價迅速攀升�！�

    最新的消息也顯示,下半年推出的第一個REITs將只允許機構投資者購買,這或?qū)⒔档蚏EITs的推出促使房價攀升的幾率。