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    高房價問題，一直以來是社會關(guān)注的焦點之一。由于去年國內(nèi)的住房價格上漲過快，引發(fā)了新一輪房地產(chǎn)調(diào)控。兩會前后，房地產(chǎn)調(diào)控有進(jìn)一步升級跡象。那么，如何看待今年中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢呢？

    筆者以為，我們可以從以下三個方面觀察今年房地產(chǎn)市場的發(fā)展前景及波動趨勢。

    其一，國內(nèi)房價基本上不會出現(xiàn)顯著下降。

    之所以會得出這一判斷，是因為我們可以從四個方面來分析這個問題。

    一是短期內(nèi)“招拍掛”的土地供應(yīng)方式不會改變。盡管目前實行“價高者得”的土地供應(yīng)方式有其缺陷性，但如果采用其他方式供地，問題或弊端則可能更多；二是去年以來“新地王”的不斷涌現(xiàn)，進(jìn)一步提升了房價上漲的預(yù)期，這種預(yù)期在當(dāng)前土地供應(yīng)比較短缺的情況下很難改變；三是目前我國的快速城市化進(jìn)程，有利于國內(nèi)房地產(chǎn)市場的中長期發(fā)展；四是由于目前經(jīng)濟(jì)恢復(fù)性增長的基礎(chǔ)尚未牢固，貨幣流動性過剩在短期內(nèi)不會改變。

    因此，盡管目前抑制高房價的呼聲很高，房地產(chǎn)調(diào)控還可能進(jìn)一步強(qiáng)化，但考慮到其他一些因素的話，特別是地方政府出于稅收、社會就業(yè)、經(jīng)濟(jì)增長和城市快速發(fā)展等考慮，它們非但不希望房價下降，而且還希望地價和房價能在社會可承受的限度內(nèi)繼續(xù)保持平穩(wěn)增長。此外，商業(yè)銀行、房地產(chǎn)開發(fā)商出于自身利益的考慮，也不希望房價出現(xiàn)下跌。

    據(jù)此分析，今年國內(nèi)房價要出現(xiàn)明顯下降似乎很難。

    其二，加大保障房建設(shè)規(guī)模，進(jìn)一步提升社會覆蓋面。

    隨著國內(nèi)房價的上漲速度過快，高房價問題已經(jīng)成為一個突出的社會問題。出于社會穩(wěn)定、保障低收入人群和住房困難戶的人道精神，并借鑒成熟的國際經(jīng)驗，未來我國將進(jìn)一步加快城鎮(zhèn)保障房建設(shè)步伐，進(jìn)一步擴(kuò)大社會的覆蓋面。

    但是，鑒于當(dāng)前地方政府的財力和資源仍相當(dāng)有限，我國還無法大量供應(yīng)保障性住房。從長期來看，地方政府提供的保障性住房規(guī)模，最多只能管到約占人口20%的低收入人群和家庭，但目前離達(dá)到這一指標(biāo)還很遠(yuǎn)。

    另外，從城市長遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)來看，建設(shè)保障性住房并非簡單之事，不僅要考慮其居住功能，還必須考慮到醫(yī)療、教育、商業(yè)、就業(yè)、交通等其他配套建設(shè)。也就是說，保障性住房建設(shè)還要與城市的地位和功能等發(fā)展要求相適應(yīng)。

    但是，加大保障性住房建設(shè)規(guī)模，將是今后我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的一大亮點或一大特點。

    其三，市場競爭加劇，房地產(chǎn)企業(yè)分化日趨明顯。

    其中，商品房開發(fā)用地十分稀缺，是導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商彼此競爭加劇的重要原因之一。伴隨著我國城市化進(jìn)程的不斷加快深，未來城市商品房的開發(fā)用地將十分有限，突出了商品房用地的土地稀缺性問題。

    以南京市為例，2008年至2020年，南京市建設(shè)用地指標(biāo)（包括商業(yè)性經(jīng)營用地、工業(yè)用地、交通和重點項目用地）只有約143平方公里，平均每年可供的建設(shè)用地約為2萬畝指標(biāo)，但近幾年來南京市每年的建設(shè)用地供應(yīng)約有4萬畝，這表明未來南京市土地仍將十分稀缺。

    因此，預(yù)期城市地價下降的可能性并不大，尤其是一、二線城市及三、四線城市的主城區(qū)地價下降的可能性不大。即便地方政府降低了地價，但按目前的市場需求（無論是剛性需求還是投機(jī)需求）來看，房價也不可能出現(xiàn)明顯下降。

    但是，土地資源十分稀缺，無疑將加劇房地產(chǎn)開發(fā)商之間的激烈競爭。由此，有可能形成這樣的競爭格局：大型房地產(chǎn)開發(fā)商將主導(dǎo)一、二線城市，中小房地產(chǎn)開發(fā)商被“擠出”一、二線城市。由此，導(dǎo)致中小房地產(chǎn)開發(fā)商移師或進(jìn)軍三、四線城市，走合作開發(fā)或轉(zhuǎn)向商業(yè)辦公地產(chǎn)等。但是，中小房地產(chǎn)開發(fā)商仍將面臨大型房地產(chǎn)開發(fā)商在三、四線城市中的“圍追堵截”。

    當(dāng)然，除此土地資源會加劇房地產(chǎn)開發(fā)商之間的競爭外，影響房地產(chǎn)開發(fā)商競爭優(yōu)勢的另一大因素是資金或資本優(yōu)勢。

    從目前看，除了傳統(tǒng)的銀行借貸融資外，房地產(chǎn)開發(fā)商也會考慮其他的融資渠道，如貸款性信托融資、股權(quán)性信托融資、產(chǎn)業(yè)基金、合作開發(fā)等，新的融資品種和開發(fā)模式將會應(yīng)運(yùn)而生。

    另外，隨著上市地產(chǎn)公司增發(fā)獲批，預(yù)計房地產(chǎn)上市公司的再融資將逐漸放行。上市房地產(chǎn)開發(fā)商的資金或資本優(yōu)勢將大大增強(qiáng)其競爭力，它們有望保持這一市場競爭的領(lǐng)跑者優(yōu)勢。

    由此，預(yù)期未來中國房地產(chǎn)市場將可能呈現(xiàn)“強(qiáng)者恒強(qiáng)，弱者恒弱”的新競爭局面。