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    進入3月，樓市的小陽春也和現(xiàn)實中的春天一樣遲遲不來。在昨天結(jié)束的“上海之春”房展會上，觀眾很多，成交很少；參展樓盤價格高企，折扣寥寥。

    這一輪從去年年底開始的調(diào)控，究竟有沒有起到作用？樓市是否會像2008年那樣跌入冰點，抑或是像去年那樣低開高走，突然噴發(fā)？在日前晨報與金地集團舉辦的“樓勢沙龍”上，與會業(yè)內(nèi)人士就此展開討論，按照他們的看法，從房展會這個風(fēng)向標(biāo)來看，今年樓市的需求依然旺盛，價格上不太可能出現(xiàn)“拐點”，而去年新盤70%-80%的漲幅也不會再現(xiàn)。

    房展會：開發(fā)商不急于賣房

    昨天是“上海之春”房展會的最后一天，記者下午趕到上海展覽中心時，多數(shù)展位已經(jīng)開始撤展，有的樓盤沙盤模型已經(jīng)搬走，只留下空空的柜臺和宣傳資料。盡管如此，還是有一些市民在與為數(shù)不多的銷售人員交流。

    記者注意到，部分以低總價、小戶型為主的參展樓盤積累了相當(dāng)多的意向客戶，登記簿上密密麻麻的手機號碼有好幾頁，一個位于昆山的樓盤甚至昨天就已經(jīng)開始發(fā)VIP會員卡，準(zhǔn)備進行房源認(rèn)購了。

    據(jù)主辦方透露，4天的房展會吸引了14萬人次的本地及周邊的購房者，意向成交量達到2.2億元，比去年同期上漲10%，不過現(xiàn)場近億元的實際成交則較去年下滑了近20%。主辦方認(rèn)為，這一波調(diào)控已在市場初現(xiàn)端倪，觀望成為主基調(diào)，投資顯得更為謹(jǐn)慎與理性。

    不過記者看到，盡管有些購房者嘴上說還是等等看，但實際上仍在不少樓盤留下了聯(lián)系方式，一旦有機會，他們還是會出手。

    開發(fā)商似乎并不著急，像是把3月的房展會當(dāng)作“練兵”的機會。在本次房展會上，許多新盤都要到四五月份，甚至下半年才開盤，連可能的售價都不能公布，房展對于它們而言，只是起到投石問路、積累客戶的作用。
   
    在樓勢沙龍上，景瑞地產(chǎn)營銷副總監(jiān)楊子江就表示，3月份的行情還看不出多大的苗頭，由于多數(shù)開發(fā)商的項目選在5月開盤，所以5月更具“決戰(zhàn)”意義。

    二手房市場：小戶型、學(xué)區(qū)房行情漸熱

    房展會只能看到一手新房的情況，而在房展會之外，二手房的成交回暖似乎“比以往時候來得更早一些”。3月初，隨著全市各大中介門店的看房量逐漸恢復(fù)，部分區(qū)域的二手房市場又開始活躍起來，在人氣回暖的帶動下，這些區(qū)域的二手房價格甚至出現(xiàn)上漲苗頭。而這些區(qū)域主要是低總價的小戶型，或者是優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)房。

    漢宇地產(chǎn)副總經(jīng)理孫文勤告訴記者，春節(jié)后的二手房成交量明顯上漲，大約比節(jié)前上漲約20%，不過這還不是“理想狀態(tài)”，因為這個成交量比去年同期下降了70%。

    根據(jù)漢宇地產(chǎn)分行最新的抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，3月上旬，閔行、普陀、楊浦、寶山及嘉定等區(qū)域的二手房掛牌價格和成交價均有一定幅度的上漲，與春節(jié)前的價格相比，平均漲幅在3%-5%之間，其他區(qū)域的二手房價格則基本維持平穩(wěn)，議價空間上下不超過5%。

    以閔行的金匯板塊為例，據(jù)介紹，近期不少小區(qū)的二手房價格都不降反升。比如，位于金匯路上的金匯花園四街坊，該小區(qū)屬于優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房，目前兩房總價在200萬元左右，春節(jié)過后就頗受市場關(guān)注，價格已由年前的2萬元/平方米左右上漲到當(dāng)前的2.1萬元/平方米左右，上漲幅度在5%左右。

    另外一個動遷房小區(qū)龍柏四村漲幅更加明顯，該小區(qū)以50多平方米的一房和60多平方米的兩房為主，總價在90萬-110萬元，由于戶型小、總價低，房價也由年前的1.8萬-1.9萬元/平方米上漲到了2萬元/平方米的水平，漲幅約為8%。

    還有一些區(qū)域的二手房雖然價格未出現(xiàn)明顯上漲，但近期市場關(guān)注度也比較高，比如七寶板塊的皇都花園、普陀祥和花園，近期價格都維持微幅上揚態(tài)勢。

    上述樓盤價格上漲的原因總體上可以歸結(jié)為兩點：一是由于當(dāng)前剛性需求相對比較活躍，價格上漲的房源一般都是市場關(guān)注度較高的低總價小戶型，剛性需求客戶購房意愿依舊較強，去年房價大漲后，使他們對小戶型更加關(guān)注。其次，一些房源是市場一直頗為關(guān)注的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房，由于這類房源價格穩(wěn)定，需求量依舊比較大。

    業(yè)內(nèi)觀點：郊環(huán)內(nèi)單價2萬元以內(nèi)，買了不會后悔

    二手房價依舊堅挺，再結(jié)合房展會上一些老盤紛紛提價，新盤折扣寥寥的情況，參加樓勢沙龍的專家和業(yè)內(nèi)人士表示，今年出現(xiàn)“拐點”的可能性還是很小。盡管接下來可能會遇到銀行加息的因素，但是楊子江認(rèn)為，從往年的經(jīng)驗來看，加息對樓市的影響是短期的，最多3個月到半年就會被消化。

    為什么會有這樣的判斷？從宏觀上看，正如在前不久舉辦的“2010匯豐卓越理財財富論壇”上證大集團董事長戴志康所說：“中國的房地產(chǎn)市場發(fā)展模式，不會像英國、美國，可能更像新加坡、日本以及中國香港，就是人多地少。”

    中房信分析師薛建雄說，去年許多新盤的漲幅在70%-80%之間，比較理想的是今年是去年漲幅的一半不到，“最好控制在10%以內(nèi)�！钡�是從去年的經(jīng)驗來看，越是市場成熟度低的地方，房價就越容易出現(xiàn)較大的震蕩，這也是去年似乎給人感覺外環(huán)漲得要比中心城區(qū)厲害的原因之一。

    盡管如此，并不是說剛性需求的首次置業(yè)者只能“徒呼奈何”干著急。“如果真有需求的話，什么時候買進都是對的�！睏钭咏�說，目前上海郊環(huán)內(nèi)只要是單價2萬元以內(nèi)的房子，買了就不會后悔。

    孫文勤告訴記者，除了可以考慮中心城區(qū)以外的臨近軌交線路的區(qū)域之外，一些相對“低谷”的區(qū)域也值得關(guān)注，“比如浦江鎮(zhèn)板塊，以及浦東和閔行交界的地段，以后各方面配套會上去，而現(xiàn)在價格相對也不高�！�