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    2009年，全國樓市銷售由回暖向火爆演變，全年量價(jià)甚至超越了2007年的“瘋狂”。面對高企的房價(jià)，政府在2010年伊始，就出臺了營業(yè)稅取消減免、二套房首付比例“一刀切”等一系列政策“組合拳”，那么今年房地產(chǎn)行業(yè)的走勢又將何去何從呢？

    猜想1 調(diào)控政策將有多緊？

    相比起2009年政策的扶持，今年房地產(chǎn)政策面將轉(zhuǎn)向中性甚至是偏緊，已經(jīng)是一個(gè)不爭的事實(shí)，現(xiàn)在市場關(guān)注的焦點(diǎn)漸漸變成了今年政府直接調(diào)控房地產(chǎn)的政策將會收得多緊？政府手上還有多少牌可以打？

    首先，從目前已經(jīng)出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策來看，信貸政策的變化是讓市場感到最為緊張的。一方面，今年的信貸總量將會減少，對于資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)而言，這顯然是不利的。另一方面，對市場成交量影響很大的二套房政策也開始全面收緊。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次二套房貸款首付比例采取一刀切的做法，顯示出政府遏制房價(jià)過快上漲的決心。業(yè)內(nèi)人士指出，從目前信貸政策的變化來看，政府還是更傾向于使用數(shù)量手段來調(diào)控樓市，但如果政策進(jìn)一步收緊，不排除政府再次明確二套房貸款利率上浮10%的可能，屆時(shí)房地產(chǎn)市場遭受的調(diào)控壓力將更大。同時(shí)，政府還對開發(fā)商自有資金最低比例做了調(diào)整，這對房地產(chǎn)企業(yè)的資金面也將形成一定的沖擊。

    除了信貸政策之外，目前開發(fā)商還比較擔(dān)心原來暫免征收的房地產(chǎn)稅可能會發(fā)生變化，再度要求嚴(yán)格執(zhí)行70/90政策或許也將成為今年政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段之一。另外，近期政府在貨幣政策方面緊縮動作不斷，使得市場的加息預(yù)期不斷升溫，只是在加息將會在何時(shí)、以何種方式來臨還存在爭議。

    猜想2 土地盛宴會否終結(jié)？

    2009年，土地市場熱鬧非常。根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任陳淮的觀點(diǎn)，地價(jià)是房價(jià)的決定性因素，那么土地盛宴是否會終結(jié)對于今年房價(jià)的走勢自然也將起到?jīng)Q定性的作用。

    應(yīng)該看到的是，政府這次對于土地市場的調(diào)控是歷年來最為嚴(yán)厲的一次。先是出臺了“分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過一年，特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于50%”的規(guī)定，從資金面上遏制開發(fā)商圈地的行為；而后國土資源部公布了包括北京、上海等一線城市在內(nèi)的18宗督辦的房地產(chǎn)閑置土地案件，上海等一線城市也將開展閑置土地登記。對未按要求登記、未說明原因的建設(shè)單位，土地閑置滿一年不滿兩年的，按照土地出讓價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)；對土地閑置滿兩年的，將依法無償收回土地使用權(quán)，注銷土地登記。

    業(yè)內(nèi)人士表示，從政府之前有關(guān)增加住房建設(shè)用地有效供給的表態(tài)來看，未來除了會加強(qiáng)住宅土地供給之外，還會進(jìn)一步促進(jìn)開發(fā)商加快開發(fā)進(jìn)度，打擊囤地、捂盤的現(xiàn)象。在政府大力整頓土地市場以及購房者觀望情緒不斷升溫的大背景下，2010年企業(yè)不理智的行為將會得到緩解，2009年土地盛宴或難以再現(xiàn)。

    猜想3 保障性住房能否平抑房價(jià)？

    根據(jù)國家規(guī)劃，2009年起三年內(nèi)，全國將新建200萬套廉租房和400萬套經(jīng)濟(jì)適用房，同時(shí)完成約220萬戶林業(yè)、農(nóng)墾和礦區(qū)的棚戶區(qū)改造。《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》中也明確提出，要加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。而各地也在加緊落實(shí)保障性住房的建設(shè)，上海首批經(jīng)濟(jì)適用房申請受理工作也于近日完成。對于飽受高房價(jià)之苦的普通百姓來說，保障性住房的逐漸入市無疑是一個(gè)福音，那么在2010年保障性住房能否起到平抑房價(jià)的作用呢？

    從歷史經(jīng)驗(yàn)看，保障性住房的入市對當(dāng)?shù)胤績r(jià)的確能夠起到一定的抑制作用。不過，業(yè)內(nèi)人士同時(shí)指出，雖然中央和各地方政府正在花大力氣進(jìn)行保障性住房的建設(shè)，但是在短期內(nèi)，這一政策對商品房市場的沖擊更多是停留在心理層面上。目前能入市的還是少數(shù)，真正能夠住上經(jīng)適房的人不會太多。

    猜想4 物業(yè)稅能否出臺？

    近日，有媒體報(bào)道稱，2010年稅務(wù)部門將在全國范圍內(nèi)開展房地產(chǎn)模擬評稅，物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”工作在部分地區(qū)試點(diǎn)了6年多之后，將推廣至全國。不過，業(yè)內(nèi)人士同時(shí)指出，開征物業(yè)稅的說法已經(jīng)流傳了許多年，但至今其依然停留在空轉(zhuǎn)試點(diǎn)的階段，這是因?yàn)槲飿I(yè)稅的政策性很強(qiáng)，牽涉到多方利益，就目前條件而言，開征時(shí)機(jī)和條件尚不完全具備。

    財(cái)政部財(cái)科研究所副所長王朝才昨日在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》專訪時(shí)披露，目前稅務(wù)部門基本確定了按照面積征稅的思路，也就是說，給出一個(gè)最低基點(diǎn)，在基點(diǎn)以內(nèi)的免收，在基點(diǎn)以外的開始征收。但是，這個(gè)基點(diǎn)究竟定位在多少為宜？他說：“爭論很大，僵持不下。”

    同時(shí)驗(yàn)證這個(gè)說法的是中國農(nóng)業(yè)銀行高級經(jīng)濟(jì)學(xué)家何志成，他在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》專訪時(shí)說，目前稅務(wù)總局研究的初步意見是第一套房子不征物業(yè)稅。據(jù)他了解到的可靠消息，物業(yè)稅將于2010年開始實(shí)施。

    猜想5 開發(fā)商融資之道何在？

    2009年對房地產(chǎn)企業(yè)來說是如魚得水的一年，不過到了2010年，隨著央行不斷地回收銀行體系的流動性，加上證監(jiān)會也暫緩房地產(chǎn)企業(yè)融資申請的審核工作，2010年房地產(chǎn)企業(yè)或?qū)⒆兂呻x了水的魚，尋求新的融資之路，或?qū)⒊蔀榉康禺a(chǎn)企業(yè)今年的重要工作之一。

    金地集團(tuán)董事會秘書徐家俊表示，目前房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)不合理，對銀行依賴度過高。而銀行出于風(fēng)險(xiǎn)的考慮，往往喜歡錦上添花而不是雪中送炭，這樣的融資結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)企業(yè)來說是非常不利的，也導(dǎo)致資源配置不合理。因此，房地產(chǎn)金融化應(yīng)該是未來中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的方向，應(yīng)該通過按揭貸款證券化、REITs、私募房地產(chǎn)開發(fā)基金、IPO、未上市股權(quán)投資并購等房地產(chǎn)金融產(chǎn)品獲得資金來源。

    有研究機(jī)構(gòu)樂觀地表示，雖然目前銀監(jiān)會和證監(jiān)會在有關(guān)REITs方案問題上存在一定的分歧，有關(guān)立法還需要完善。不過相信未來以銀行信貸為主導(dǎo)的單一融資格局將會逐步被多元化的融資格局所替代。預(yù)計(jì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理辦法會在近期有所突破，而直接融資環(huán)境的改善將很快提上議事日程。屆時(shí)，會看到融資市場將出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)投資基金、銀行信貸以及房地產(chǎn)信托三足鼎立之勢。

    猜想6 房地產(chǎn)投資勢頭能否延續(xù)？

    根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)，2009年全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3.62萬億，同比增長16.1%；新開工面積11.54億平方米，同比增長12.5%；完成土地購置面積3.19億平方米，同比下降18.9%；完成土地開發(fā)面積2.3億平方米，同比下降19.9%。綜合來看，雖然房地產(chǎn)投資增速為十年以來最低水平，但復(fù)蘇態(tài)勢明顯。而在2010年，盡管調(diào)結(jié)構(gòu)，促消費(fèi)是政府工作的重點(diǎn)，但投資對GDP的貢獻(xiàn)依然不可小視，那么房地產(chǎn)作為民間投資的主力軍，今年其復(fù)蘇勢頭能否延續(xù)呢？

    從新開工面積來說，今年上半年會有比較驚人的增長，萬科預(yù)測，今年上半年開工會超過2009年全年的總量，同比增長會達(dá)到50%。但業(yè)內(nèi)人士指出，這主要是因?yàn)?009年下半年土地購置回升，而按照房地產(chǎn)開發(fā)的流程，房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)一般要滯后3-6個(gè)月。但隨著政府對于房地產(chǎn)市場的打壓，對于開發(fā)商來說新開工面積越大，則企業(yè)的現(xiàn)金流趨勢越緊張，因此隨著庫存積壓的產(chǎn)生，開發(fā)商收縮開工成為必然，房地產(chǎn)新開工面積可能在下半年出現(xiàn)較大幅度的回落。申銀萬國認(rèn)為，如果僅考慮商品房，預(yù)計(jì)2010年新開工將出現(xiàn)零增長甚至負(fù)增長，但考慮到政府在2010年會加大保障房的投資力度，因此下調(diào)2010年預(yù)期新開工面積到12.34億平方米，同比增長6.9%。而從投資額來說，由于主體工程施工才是房地產(chǎn)投資中造價(jià)最大的部分，在滯后效應(yīng)的作用下，今年投資總額的同比增速有望高于2009年，申銀萬國預(yù)計(jì)，今年房地產(chǎn)投資額可達(dá)4.496萬億元，同比增長24.1%。

    猜想7 市場量價(jià)何去何從？

    隨著國家多項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺，業(yè)內(nèi)對市場未來的走勢變得比較悲觀，下調(diào)預(yù)期已經(jīng)成為了常態(tài)。從部分企業(yè)和研究機(jī)構(gòu)提供的銷售數(shù)據(jù)來看，一線城市銷售下滑非常明顯，在去年年底透支了部分需求的情況下，預(yù)計(jì)2月份成交情況會變得很差，部分地區(qū)的開發(fā)商甚至出現(xiàn)了搶盤出售的情況。中信證券認(rèn)為，如果未來政策手段繼續(xù)保持強(qiáng)硬，房屋銷售的基本面將迎來拐點(diǎn)，春節(jié)后的交易量將是一個(gè)重要的指標(biāo)。

    不過，相比起一線城市的銷售萎縮，目前二線城市的銷售情況依然保持了一個(gè)比較平穩(wěn)的態(tài)勢。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從基本面來看，這因?yàn)槎�線城市處于新的一輪周期，在物流貿(mào)易的轉(zhuǎn)移、內(nèi)向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市化進(jìn)程逐漸推進(jìn)等因素的作用下，二線城市的房地產(chǎn)市場將進(jìn)一步發(fā)展；而從政策面來看，政策調(diào)控的重點(diǎn)也是一線城市，二線城市受到的壓力相對較少，有些二線城市仍在執(zhí)行買房落戶等刺激成交的政策，因此預(yù)計(jì)今年二線城市的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)會好于一線城市。