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    年終臨近，政策因素成為影響房地產(chǎn)市場走勢的關(guān)鍵。

    去年底至今年初，在金融危機席卷全球的關(guān)鍵時期，中央和各地政府相繼出臺一系列旨在支持購房、促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的政策。密集出臺的樓市優(yōu)惠政策惠及大部分首次置業(yè)和改善型需求的購房者，使他們結(jié)束觀望，帶動了樓市回暖。

    近一段時間，隨著部分購房優(yōu)惠措施“期限”將盡，對政策未來走勢的猜測紛紛擾擾。以去年12月22日國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房產(chǎn)市場健康發(fā)展若干意見》（2008—131號文）為代表，對二手房交易營業(yè)稅的減免等政策，都提出了“暫行一年”的時間限制。這既為后續(xù)政策及時調(diào)整創(chuàng)造了條件，也增加了政策變化的不確定性。

    優(yōu)惠政策帶動樓市回暖

    在優(yōu)惠政策的刺激下，房地產(chǎn)市場經(jīng)過去年的較大波動后，從今年初開始企穩(wěn)，二季度出現(xiàn)量價齊漲的火爆局面，三季度繼續(xù)增長，回暖速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過各方預(yù)期。

    從實施效果看，在各種優(yōu)惠政策中，首套房貸7折利率、二手房交易營業(yè)稅減免和改善型二套房房貸放松對市場影響最大。

    2008年10月底，央行等部門出臺政策，居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房，貸款利率下限可擴大為基準(zhǔn)利率的0.7倍。一套100萬元的住房如果首付20萬元，貸款20年，享受7折利率較此前8.5折的優(yōu)惠利率可節(jié)省利息約9.2萬元，相當(dāng)于節(jié)省近一成購房成本。加上當(dāng)時央行連續(xù)5次降息，大幅優(yōu)惠讓大量有自住需求的購房者結(jié)束觀望，成為樓市企穩(wěn)的第一波力量。

    與此相似，131號文規(guī)定，對已經(jīng)貸款購買第一套住房但人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄�水平的居民，購買第二套住房也可以參照首套房，享受首付20%、0.7倍優(yōu)惠利率的政策。這一政策刺激了大量改善型需求和一部分投資型需求購房者入市。至今年二季度，市場日趨火爆。

    二手房優(yōu)惠政策的效果更為明顯。二手房交易營業(yè)稅征收范圍從5年改至2年，征收標(biāo)準(zhǔn)也由之前按評估價金額5.5%改為按買賣差價的5.5%征收。加上其他稅費減免政策，二手房交易的稅費成本從成交價的10%以上大幅降至4%左右。大量5年內(nèi)的次新房成為準(zhǔn)“免稅房”，激發(fā)了市場交易熱情。以北京為例，截至11月15日，北京今年二手房成交量達(dá)21.7萬套，已接近2006—2008年3年的總和。

    今年1—10月，全國商品房銷售面積超過6.6億平方米，同比大幅增長48.4%，已經(jīng)超過去年全年的成交量。全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2.8萬億元，同比增長18.9%，增速不斷回升。樓市的快速回暖，有力帶動了相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，也帶動了民間投資的進(jìn)入。“在困難時期，房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟回暖起到積極作用，政策初衷得以實現(xiàn)。” 中國房地產(chǎn)協(xié)會秘書長朱中一表示。

    房價快速上漲帶來泡沫

    樓市優(yōu)惠政策激發(fā)了自住型和改善型需求，也為投資型甚至投機型需求大舉入市提供了機會。由于成交量大幅回升，東部部分城市出現(xiàn)短期供應(yīng)不足，加之一些城市監(jiān)管不力，許多開發(fā)商捂盤惜售故伎重演。多種因素導(dǎo)致東部省市房價快速上漲，北京、上海、深圳等地成交均價近期均達(dá)到或超過歷史最高水平，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出普通居民的購買能力。

    與2007年的一輪房價暴漲不同，在適度寬松的信貸環(huán)境下，部分城市在刺激購房需求的同時，也放寬了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資本金比例和拿地、開發(fā)等原有限制。開發(fā)商普遍資金充裕，缺乏降價促銷、快速回籠資金的動力。即使近期成交量出現(xiàn)波動，房價依然堅挺。今年下半年，大城市“地王”頻現(xiàn)，更加劇了人們對“樓市泡沫再起威脅金融安全”、“高房價抑制消費”等各種擔(dān)憂。

    中國社科院近期發(fā)布的《2010住房綠皮書》稱，為遏制房價快速上漲帶來的泡沫，建議上調(diào)二套房的貸款利率。持類似觀點的專家認(rèn)為，盡管優(yōu)惠政策調(diào)整可能對樓市成交量產(chǎn)生明顯影響，但另一方面，在部分投資旺盛、房價較高的城市，政策再度“從嚴(yán)”則有可能擠出一定泡沫，使房價逐漸回歸理性。

    優(yōu)惠政策延續(xù)，將繼續(xù)帶動樓市和國民經(jīng)濟回暖，但有可能使市場泡沫繼續(xù)膨脹，帶來多種負(fù)面影響。優(yōu)惠政策取消，市場有可能逐步回歸理性，但對普通購房者而言，將使購房成本上升，需求受到抑制。

    政策預(yù)期的不明朗，導(dǎo)致近期樓市出現(xiàn)異常波動。11月以來，樓市成交量在連續(xù)3個月調(diào)整后，再現(xiàn)火爆場面。統(tǒng)計顯示，11月的前14天，北京二手房成交量將近1.4萬套，比10月同期上漲97%。二手房市場房源也大量增加。