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    11月3日，在SOHO中國的SOHO東海廣場租戶簽約儀式上，潘石屹一臉輕松。因?yàn)樯虾�寫字樓市場已現(xiàn)全面復(fù)蘇苗頭。

    上海統(tǒng)計(jì)局獲得的最新數(shù)據(jù)顯示，前三季度，上海商品住宅投資直到9月才止住前8個(gè)月累計(jì)投資下降的態(tài)勢，同期微增1.2%，但上海房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長6.1％，最主要的動(dòng)力就來自于辦公樓和商業(yè)物業(yè)投資均超過20％的大幅上漲。

    銷售層面，本報(bào)記者近期在多個(gè)商用項(xiàng)目的銷售現(xiàn)場看到的是人山人海、搖號搶房，許多項(xiàng)目出現(xiàn)開盤搶購一空的情況。權(quán)威代理機(jī)構(gòu)先后出具報(bào)告指出，商用物業(yè)已筑底回升，“炒風(fēng)”漸興。

    上海樓市真正的推力

    住宅市場的波動(dòng)一直以來存在一種被人為放大的效應(yīng)，而住宅以外的物業(yè)市場往往容易被忽視。今年以來，以上海為代表的全國大部分地區(qū)樓市，風(fēng)生水起，但回歸到數(shù)據(jù)說話的統(tǒng)計(jì)結(jié)果可以發(fā)現(xiàn)，真正對整個(gè)房地產(chǎn)市場起到拉升作用的，并非住宅，而是商用物業(yè)。

    上海的情況就頗具代表性。本報(bào)記者最新從官方獲得統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從不同房屋類型看，前三季度，上海市商品住宅投資626.12億元，僅比去年同期增長1.2%。而辦公樓投資為154.76億元，增長21.7%；商業(yè)營業(yè)用房投資151.05億元，增長22%。

    顯然，住宅投資止住下跌，是穩(wěn)定整個(gè)開發(fā)市場的基礎(chǔ)，但實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長的最大拉動(dòng)力，其實(shí)來自辦公和商業(yè)物業(yè)投資的大幅度上升。

    截至11月4日記者發(fā)稿，上海官方網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，全市辦公樓銷售面積達(dá)到161.45萬平方米，共16211套。

    記者查閱歷年數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2008年上海辦公樓銷售面積為172.29萬平方米，今年前三季度的銷售業(yè)績已基本實(shí)現(xiàn)去年一年的銷售量；商業(yè)營業(yè)用房2008年銷售面積為77.51萬平方米，今年上海前三季度此類物業(yè)的成交量已經(jīng)是去年全年的約2.5倍。

    商用物業(yè)在整個(gè)樓市中扮演的領(lǐng)軍角色，潘石屹看得十分清楚。在上海上來就巨資拿下被業(yè)內(nèi)公認(rèn)是“最難啃骨頭”的上海爛尾樓王，老潘沒有對寫字樓市場后市的把握，不敢如此冒然。

    “在客源方面，SOHO以往在北京的項(xiàng)目，包括山西商人等客源比例較高，但到了上海，會尾隨而來的客戶不會太多，但東海廣場并不愁，上海市場本地的強(qiáng)勁需求和來自江浙資本的巨大消化能力，我們很有信心�！迸耸�屹直言。

    他還表示，未來在上海的投資有望逐漸成為公司最大比例的部分。目前公司賬上現(xiàn)金超過80億元，同時(shí)還有100多億的貸款額度，在合適的時(shí)機(jī)，相關(guān)投資步驟將不斷推進(jìn)，上海是重點(diǎn)�！按蠛鐦騾^(qū)域是公司目前關(guān)注的重點(diǎn)，已經(jīng)與相關(guān)方面進(jìn)行了較為深入的接觸�！�

    據(jù)本報(bào)掌握的情況，和老潘持同樣觀點(diǎn)的，還有規(guī)模龐大的民間投資者，目標(biāo)直指上海的商用物業(yè)，這些來自本地富裕階層、江浙民間資本、部分外資的購買力，紛紛出手，在住宅市場量價(jià)齊滯的時(shí)候，商用物業(yè)市場升溫很快。

    商用物業(yè)市場炒風(fēng)重聚

    上海近期開盤的商用物業(yè)項(xiàng)目，包括分割出售的產(chǎn)權(quán)式寫字樓、商鋪等，都出現(xiàn)了搖號搶購的情況。上海楊浦區(qū)某項(xiàng)目，100余套70－126㎡緊湊型辦公房源一經(jīng)推出便迅速消化完畢，同樣的情況在閘北、浦東等上海其他區(qū)域也屢見不鮮。

    “這些物業(yè)的買家，上海本地、江浙等地的民間投資者占據(jù)了很大部分。其中一部分投資者在上海炒樓多年，最近開始紛紛高點(diǎn)套現(xiàn)手頭的住宅物業(yè)，轉(zhuǎn)而對上海的商用物業(yè)興趣濃厚�！敝性�地產(chǎn)的分析師告訴本報(bào)記者，“他們具有濃厚的抄底心態(tài)，認(rèn)為現(xiàn)在是底部。”

    仲量聯(lián)行最新研究報(bào)告指出，可用資金充裕使得許多國內(nèi)企業(yè)具備了購買辦公空間的能力，這一現(xiàn)象在浦東尤為明顯。同時(shí)，有業(yè)主將整棟擁有的辦公樓入市銷售給自用客戶。

    仲量聯(lián)行上海董事總經(jīng)理顧東尼指出，“隨著上海辦公樓市場越來越多的空間被自用客戶購買，以及浦東地區(qū)新近竣工物業(yè)整體入駐率的上升，上海辦公樓業(yè)主對市場也更具信心。上海商鋪市場第三季度保持平穩(wěn)，市中心區(qū)域無新項(xiàng)目竣工，可租用面積有限�！鄙虾Ｉ啼伿袌鼋�(jīng)過兩個(gè)季度的租金微幅下調(diào)后，第三季度，市中心優(yōu)質(zhì)商鋪首層平均租金環(huán)比上升2.0%。

    幾大知名代理行紛紛看好商業(yè)物業(yè)的觸底反彈。不過，隨著越來越多投資資本流入商用物業(yè)市場，尤其是曾經(jīng)的住宅市場炒房資金過多活動(dòng)于該市場，商用物業(yè)也成為資本炒作的工具，風(fēng)險(xiǎn)和泡沫也將隨之產(chǎn)生。