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    上海樓市中介最后的戰(zhàn)爭

    通過中介公司搭橋轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險，現(xiàn)在仍是銀行在二套房貸業(yè)務(wù)中幾乎唯一的手段

    電話鈴聲再一次響起的時候，尹建華的臉色已經(jīng)很難看了。

    此時已是晚上9點半，“第6個了”，尹建華嘟囔了一句，從臉上擠出一抹笑容，安慰 同來的客戶再耐心一點。
 
    放下電話，房東轉(zhuǎn)身盯著尹建華，“另一家中介說，加3萬，明早簽約”。尹建華重重 哼了一聲，“你說白天有十幾波人來看過房子了，可到現(xiàn)在也沒談成，不就是嫌貴嗎？為什么大晚上了，突然冒出這么多人加價呢？”

    看到房東有些動搖，尹建華的3個同事七嘴八舌地向房東歷數(shù)起現(xiàn)在中介競爭的“惡劣”手段，最終，他們達(dá)成協(xié)議：給加價的中介半小時，如果他們及時趕到并交付定金，那尹建華就放棄這筆二手房的交易，否則房東就收下他的客戶帶來的2萬元定金。由于不斷地被中介公司的“撬邊”電話打斷，這2萬元房東用了半個小時還沒有數(shù)完。

    半小時后，對方爽約了，尹建華終于完成了這筆業(yè)務(wù)，但心情卻更壞了，因為他的中介費，被買賣雙方打了對折，“這么不擇手段的競爭，我以前從沒遇到過，再這樣下去，我們要把自己的路都給堵死了。”

    中介的“借雞生蛋”財路

    尹建華是上海寶山區(qū)一家中介公司的老板，擁有4家門店。

    本文開頭的插曲，中介業(yè)內(nèi)稱為“撬邊”。尹建華說，撬邊是一個“非常規(guī)手段”，“其他中介公司得知這套房屋即將成交，就給房東打電話承諾以更高的價格買下來，只要攪黃了別人的生意，自己就有機(jī)會找下家來接手。”

    這樣的手段，在2007和2008年幾乎絕跡，2008年的時候，因為對樓市預(yù)期悲觀，“別說買房，來看房的人都沒幾個，很多房東急于脫手，都盯著客戶要馬上就簽約。”2007年的時候，因為房價猛漲，各家中介業(yè)務(wù)都爆滿，根本就無須去搶別人的生意。

    更重要的是，那時候中介根本看不上這樣的“小錢”，在2007年以前，炒房其實才是很多中介的主業(yè)。

    房價不斷上漲是中介炒房的基礎(chǔ)，“只要有低于市場價一定比例的房子掛牌，我們就買下來，轉(zhuǎn)手以市場價賣出”，尹建華說，中介一直是二手房交易最主要的渠道，擁有獨一無二的信息優(yōu)勢，這是中介獲得差價的基礎(chǔ)。

    以前買賣二手房，買賣雙方在簽約之前是見不到面的，只要中介了解雙方的心理價位，就可以一邊向買方壓價，一邊抬高買方的預(yù)算。

    之后，中介以一次性現(xiàn)金付款的方式買下該套房源，但不進(jìn)行任何買賣手續(xù)，而是讓賣家出具一個委托出售的委托書，直接在加價后把房源賣給下家，“賺到20萬的差價都是很正常的事情，”尹建華說，在中介行業(yè)，這種做法被叫作“現(xiàn)金收房”，“我們要做的，只是把房價不斷地炒高。”

    唯一的難度在于，需要在短時間內(nèi)有大量現(xiàn)金周轉(zhuǎn)。但在閔行區(qū)開了3家中介公司的龍輝告訴本刊記者，中介大多“借雞生蛋”。

    最常用的手法是：“以往貸款或者轉(zhuǎn)按揭過程中，客戶和銀行一般也是不接觸的，所以，我們就可以偽造一份委托書，先去把賣房業(yè)主的售房所得款提出來周轉(zhuǎn)。”龍輝說，銀行一般不會刻意去調(diào)查這份委托書的真?zhèn)�，因為銀行每年很大一部分房貸指標(biāo)得靠中介來完成。

    中介、開發(fā)商、炒房團(tuán)的共生鏈

    中介“借雞生蛋”的手法并非只有以上一種。開發(fā)商、炒房團(tuán)也是中介重要的服務(wù)對象。

    開發(fā)商給中介代理的一般都是銷售的尾盤，從開發(fā)商的角度來說，在銷售接近尾聲的時候，將剩余樓盤全部委托給中介就能提前結(jié)束自己的銷售成本，但銷售尾盤大都在樓層、房型、地段等方面存在缺陷，而這對中介來說，卻意味著可以以低于市場水平的價格拿到這些房源，也就意味著更高的利潤，曾經(jīng)有過多次“成功經(jīng)驗”的龍輝告訴《瞭望東方周刊》。

    在中介行業(yè)內(nèi)，流傳著銷售尾盤的小竅門，“如果這個樓盤有二手房掛牌，我們就聯(lián)合幾家中介公司，找一些生面孔，一天幾波地上門看房，提高房東預(yù)期，二手房價格自然也就上來了。”

    而溫州炒房團(tuán)在上海的興起，中介幾乎扮演了決定性的角色，尹建華說，“一直到現(xiàn)在，炒房團(tuán)想做無本買賣，也只能靠我們中介。”

    所謂無本買賣，主要是指中介可以幫炒房團(tuán)實現(xiàn)“低首付”甚至是“零首付”：中介通過評估公司，將房屋的估值做高，例如，原本價值為100萬的房屋，中介讓買賣雙方多簽一份價格為150萬的合同上交審核，按首付3成計，投資者可以獲得105萬元的貸款，等于用銀行貸款就可以支付全額房款。

    投資房的快速變現(xiàn)，也靠中介來完成。龍輝說，當(dāng)年炒房團(tuán)最主流的模式，就是兩個人分別買下一批房子，然后哄抬房價互相買賣，從銀行套取現(xiàn)金賺得差價，例如，兩人各買一套100萬的房子，然后各自以150萬的價格對倒，那就可以各自獲得50萬的差價。

    “如果沒有中介公司的操作，炒房團(tuán)根本就拿不到貸款，銀行為了完成貸款任務(wù)，睜一只眼閉一只眼，反正風(fēng)險全都轉(zhuǎn)移給擔(dān)保公司了，而擔(dān)保公司也是中介找來的。”

    在炒房團(tuán)的運作中，銀行扮演“輸血”的角色，而中介公司則是“血管”。

   “一直以來，上海幾乎沒有銀行愿意辦理直客式的房貸業(yè)務(wù)。”龍輝說。直客式即購房者直接去銀行申請房貸，“二手房不但涉及評估事務(wù)所、律師事務(wù)所、房管局、保險公司等很多環(huán)節(jié)，更重要的是，過戶階段還需要擔(dān)保，而這些事情，實際都是中介完成的，也就是說，有了中介，銀行房貸既避免了麻煩和成本，連風(fēng)險都轉(zhuǎn)移了。”

    上海中介風(fēng)光不再

    但如今的無序競爭，讓尹建華和龍輝有了英雄遲暮的感覺，“2008年以來，中介經(jīng)歷的打擊實在太多了。”

    2008年上海二手房交易長久的低迷外，2008年7月，上海推出“二手房交易資金結(jié)算平臺”，買房資金不再由中介經(jīng)手，讓他們“借錢炒房”成了泡影。

     而2009年9月之后，在二套房貸已經(jīng)收緊之后，銀行又停止給中介貸款返點，則更使中介的業(yè)務(wù)雪上加霜。

    返點是銀行為爭奪二手房貸客源，付給中介的傭金，這個比例在2009年上半年的時候，最高達(dá)到過貸款總額的1.8%。如果幫助客戶辦理轉(zhuǎn)按揭，中介還能從擔(dān)保公司處獲得1000~2000元的回扣。

    2009年8月，龍輝和尹建華一樣，陸續(xù)接到銀行的通知，稱從9月開始銀行將不再支付返點了，“一是銀行的貸款任務(wù)差不多完成了，就不想再把利潤分給中介，另一方面，就是國家對二套房貸政策收緊了，而中介的擦邊球又打得太多，銀行怕惹來麻煩，索性就用零傭金的形式減少和中介公司的業(yè)務(wù)往來，”尹建華說。

    對中介來說，這并不僅僅意味著返點這個重要收入來源被切斷。

    尹建華告訴本刊記者，從8月份以來的交易量萎縮證明市場上買賣雙方的多空分歧太大，簡單來說，就是“購房者是該買的都買了，沒買的也追不上了；出價合理的好房子，前幾個月也都賣掉了，剩下的，要么就是房子不好，要么就是出價太高”；而二套房貸收緊又加大了投資成本和風(fēng)險，使很大一部分等待入市的投資客出局；而在銀行停止返點以后，房貸審批也在收緊，“連購買首套房的客戶，很多也必須支付3成首付了，不然銀行根本不批，有些人的貸款申請審批，一拖2個月都很正常。”

    “自己現(xiàn)金收房行不通了，我們還能從炒房團(tuán)的業(yè)務(wù)里賺錢，代理一個流程下來，幾萬塊可以輕松賺到，后來投資客少了，我們就只能賺自住客的錢，買賣雙方各1%的中介費和銀行的返點”，可是現(xiàn)在，“經(jīng)常一條街上二三十家中介門店，卻只有幾套定價理性的房子，兩三個真的帶著定金來找房的客戶”，激烈競爭的結(jié)果就是中介費打折，“5折是經(jīng)常的事，我們就只能靠返點維持，現(xiàn)在返點沒有了，我們就連維持人員工資都成問題了”，龍輝說。

    上海樓市拉鋸戰(zhàn)

    如今，中介避免大批倒閉的唯一可能，是一手房市場僵局打破，龍輝說，其中關(guān)鍵在于成交量下滑讓開發(fā)商放盤。

    整個9月，上海一手住宅成交12606套，環(huán)比下降4.9%，比5月的最高點，已經(jīng)下降了29%。而據(jù)上海本地媒體統(tǒng)計，9月上海新開盤項目19個，新增供應(yīng)量150萬平方米，創(chuàng)下了2009年上海樓市供應(yīng)量的最高值。

    “房價過高已成功抑制絕大部分剛需購房者和一部分投資需求者，房產(chǎn)成交周期被拉長。金九銀十的低迷已經(jīng)證明只要房價持續(xù)高位，持幣觀望仍會是大多數(shù)購房者的選擇。”美聯(lián)物業(yè)區(qū)域董事高錦滔對本刊記者說。

    但隨著地王頻現(xiàn)，在高地價背景下，上海房價不太可能進(jìn)入下跌通道。預(yù)計10月和整個四季度房價都會出現(xiàn)一種企穩(wěn)的調(diào)整態(tài)勢。

    從2009年上海秋季房展會的結(jié)果來看，開發(fā)商也的確沒有買成交量的賬。在這次房展會上，220家參展商的樓盤，有一半沒有確定開盤時間。

    “不是不想開盤，是想再等等看”，上海一家中型房產(chǎn)開發(fā)公司董事長王城(化名)告訴《瞭望東方周刊》，2009年4－8月份的市場回暖，主要是因為2007年以來積累的剛性需求爆發(fā)和房源的供不應(yīng)求，而供不應(yīng)求的形成“一部分是因為2007年的調(diào)控讓很多人不敢拿地，所以導(dǎo)致一個時間段的供應(yīng)稀缺，另一部分原因是開發(fā)商捂盤”。

    和2007年開發(fā)商恐慌之下紛紛拋盤不同的是，這一次的市場膠著中，開發(fā)商底氣十足，因為資金供應(yīng)鏈沒有問題，新加坡紅木集團(tuán)總經(jīng)理張永河告訴《瞭望東方周刊》。

    一方面，萬科、金地、萬達(dá)、復(fù)地、首創(chuàng)等近40家地產(chǎn)公司在8月前后，通過不同的方式獲得了超過1000億元的融資，另外，還有多家銀行向房企發(fā)放了超過1500億元的銀行授信。

    但另一方面，截至2009年中期，中國A股市場的118家A股房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率平均高達(dá)130%以上，同比增加79.29%。而且，8月份，A股市場的房地產(chǎn)板塊指數(shù)還下跌了5.10%。

    總體來說，“房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在不缺錢，所以并不會急于將手中的樓盤全都套現(xiàn)，還可以捂盤，但要持續(xù)經(jīng)營，也不能光捂盤，這些錢也還要投入到新的地塊開發(fā)中去。上海房價今后的走勢，很大程度上還是要看開發(fā)商的資金鏈，究竟能承受多大壓力，但一手房市場接下來幾個月的堅挺是沒問題了。”張永河說。

    所以目前看來，以二手房市場為基礎(chǔ)的中介行業(yè)更早地遇到了危機(jī)。而大型連鎖中介公司也不能置身事外。

    據(jù)漢宇地產(chǎn)公布的數(shù)據(jù)，其在上海的90家門店中，9月上半月的帶看量下降了30%以上，成交量環(huán)比下降了約20%，其中，閔行區(qū)和松江區(qū)的成交量環(huán)比下滑了30%和40%，黃浦區(qū)、徐匯區(qū)很多門店只有個位數(shù)的成交量。

    就算是在十一長假，這個“銀十”的核心時間，美聯(lián)物業(yè)上海各門店的帶看量也環(huán)比下降了10%，成交量環(huán)比減少了15%。中原地產(chǎn)公布的報告則顯示，其在上海的160家門店在十一期間成交量環(huán)比也下跌了10%。

    按照美聯(lián)物業(yè)市場研究組的分析，從2009年7月二手房成交量首次下滑，到8月上海二手房均價止?jié)q并小幅回落，成交量環(huán)比分別下跌7%和18.1%，上海的二手房市場已經(jīng)提前面臨了樓市的“拐點”，“買賣雙方的拉鋸戰(zhàn)如期降臨。”美聯(lián)物業(yè)副總經(jīng)理丁偉對本刊記者說。

    “一手房不跌，就只能指望讓首發(fā)供應(yīng)量上來”，然而，即便現(xiàn)在開發(fā)商已經(jīng)開始了新的一波拿地建房周期，從拿地到銷售，再到成為二手房，“起碼要2年以上的時間，也就是說，許多中小型的中介公司不能熬到二手房市場重新繁榮的那一天了。”龍輝語氣沮喪地說。